73,500,000원
인천지방법원 2025타경511466. 인천 미추홀구 용현동 명성빌라 A동 3층 301호, 전용 47.02㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 105,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 73,500,000원입니다. 소유자 신승원은 2018.11.28. 이 물건을 100,000,000원에 취득했고, 2025.08.18. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
가격만 놓고 보면 현재 최저가는 최신 거래 및 최근 거래 기준금액인 85,800,000원보다 12,300,000원 낮습니다. 다만 8세대 규모, 1994년 사용승인 다세대주택이고 최신 실거래가 2024.03에 머물러 있어, 할인율만으로 환금성과 개별 호실 상태까지 낙관해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511466 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 629-94 제3층 제301호 도로명: 인천광역시 미추홀구 토금남로17번길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.02㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 사용승인 1994.09.10 |
| 소유자 | 신승원 (2018.11.28. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 99,608,767원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 규모 | 명성빌라(A동) · 총 8세대 |
① 권리 흐름 — 확약 적용 시 인수 0원*
권리판정상 말소기준은 1994.10.07. 설정된 한국주택은행 근저당권 9,100,000원입니다. 이후 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 예상 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차권 분석 — 보증금 8,800만원을 중복 합산하지 않는다
| 신고 명의 | 임차 부분 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 | 제3층 제301호 47.02㎡ 전부 | 88,000,000원 | 계약 2018.10.25 확정 2018.10.26 전입 2018.11.15 점유 2018.11.16 | 대항력 없음 확약 적용 배당요구 있음 |
한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 2019.04.26. 최초 등기됐다가 2022.05.06. 말소됐고, 2022.06.03. 같은 보증금 88,000,000원으로 다시 등기됐습니다. 보증기관 관련 신고이므로 실제 임차인과 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 이 사건에서 표시할 실제 임차인은 0명입니다.
* 등기상 임차보증금은 88,000,000원입니다. 실질 인수 0원 판단은 제출된 말소동의 확약이 해당 임차권에 정상 적용되고 말소 절차가 이행되는 것을 전제로 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 기준보다 14.3% 낮다
명성빌라(A동) 및 면적 유사 표본의 실거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 81,600,000원이지만 가격 판단은 더 최근의 기준을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.03. 85,800,000원이며 최근 거래 기준 평균도 85,800,000원입니다. 최근 표본은 이전 표본보다 7.9% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 46.61㎡ | 1 | 85,800,000원 |
| 2024.03 | 46.61㎡ | 1 | 85,800,000원 |
| 2022.07 | 46.61㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2022.06 | 48.58㎡ | 4 | 67,000,000원 |
| 2022.05 | 48.58㎡ | 4 | 67,000,000원 |
| 2021.09 | 47.02㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 81,600,000원 |
| 최근 기준 | — | 2건 | 85,800,000원 |
확약 적용 후 실질취득가 73,500,000원은 최근 거래 기준 85,800,000원의 85.7%입니다. 금액으로는 12,300,000원 낮고, 최근 기준 대비 약 14.3% 할인된 구간입니다. 감정가 105,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 정확히 70%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 2. 근저당 · 인천축산업협동조합 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 3. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 64,800,000원 | 35,677,000원 |
| 4. 근저당 · 황윤영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김갑순 | 40,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 부산신용보증재단 | 99,608,767원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 김갑순 | 99,608,767원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 대한채권관리대부 | 9,065,118원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 서울보증보험 | 99,608,767원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 548,791,419원 중 예상배당은 71,777,000원, 미배당은 477,014,419원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 477,014,419원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 49% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 498,667,519원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 34.3% | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 513,824,689원 | 0원* |
현재 회차에서도 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 99,608,767원은 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 유찰이 더 진행되면 후순위 미배당은 늘어나지만, 확약 적용 후 매수인 실질 인수는 각 회차 모두 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 신흥여자중학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수인분당선 숭의역이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 외국인 등에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 256.8㎡, 공시지가는 1,412,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 1994년 사용승인 건물이라 대단지 공동주택보다 거래 빈도와 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 확인. 확약 당사자, 대상 임차권, 말소 조건 및 말소 시점을 원문으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 1994년 근저당권과 2017년 말소기재의 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 점유자 확인. 실제 임차인은 0명으로 분류되지만 현장조사 당시 폐문 부재였으므로 현재 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 시 내부 미확인 상태입니다. 누수·결로·보일러·배관·창호 수리비를 별도 산정하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 시세의 시차 반영. 최신 실거래가 2024.03이므로 인근 유사 다세대의 현재 매물과 최근 거래를 추가 대조하세요.
- 명도와 관리비. 현재 점유관계와 공용부분 체납관리비를 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
- 입찰보증금. 현재 최저가의 10%는 7,350,000원입니다.
맺으며 — “가격은 할인, 권리는 확인부”
현재 최저가 73,500,000원은 최근 거래 기준 85,800,000원의 85.7%로 가격상 여유가 있습니다. 등기된 임차보증금 88,000,000원은 보증기관 관련 신고로 실제 임차인 보증금에 중복 합산하지 않고, 말소동의 확약을 반영하면 실질취득가도 73,500,000원으로 유지됩니다.
다만 이 물건은 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로 끝내기에는 확인사항이 있습니다. 임차권 말소동의 확약이 실제로 이행되는지, 1994년 근저당권과 후속 말소기재 중 무엇이 현재 유효한 말소기준인지가 핵심입니다. 여기에 8세대 소규모·1994년 사용승인·내부 미확인이라는 환금성 요인도 있습니다. 결론은 가격은 합격권, 권리는 확약과 원본 대조가 끝난 뒤 확정입니다.
