인천지방법원 2025타경511504. 청라제일풍경채 309동 8층 805호, 전용 101.9831㎡ 아파트입니다. 감정가는 673,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 471,100,000원으로 내려왔습니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 669,166,666원, 최신 거래는 660,000,000원입니다. 최저가가 최근 시세의 70.4%인 만큼 가격 메리트는 분명합니다.
권리관계도 결과만 놓고 보면 임차인 0명, 매수인 인수액 0원입니다. 다만 이 사건은 말소기준 표시와 실제 등기 말소 이력이 서로 맞지 않는 부분이 있습니다. 2012년 신한은행 근저당은 2016년 말소됐고, 이후 설정된 중소기업은행·우리은행·한국스탠다드차타드은행 및 2023년 구룡포수협 근저당도 차례로 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 중에서는 2024.03.27. 구룡포수산업협동조합 근저당이 가장 앞서는 구조로 읽힙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511504 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 115-1 청라제일풍경채 제309동 제8층 제805호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 101.9831㎡ · 20층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 차유진 단독소유 · 2019.08.03. 매매 · 거래가액 462,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 673,000,000원 / 471,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포수산업협동조합 / 470,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 | 청라제일풍경채 · 1,071세대 · 2012.04.24. 준공 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 말소, 생존 선순위는 2024년 권리
등기상 과거 담보권의 흐름은 비교적 명확합니다. 2012년 신한은행 근저당은 2016.07.08. 말소됐고, 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당도 2019.09.04. 말소됐습니다. 2019년 우리은행 근저당은 2020.06.10., 2020년 한국스탠다드차타드은행 근저당과 2023년 구룡포수산업협동조합 근저당은 2024.03.27. 각각 말소됐습니다.
따라서 현재 생존 권리만 순서대로 놓으면 2024.03.27. 구룡포수산업협동조합 근저당 564,000,000원이 가장 앞서고, 뒤이어 2024.05.24. 안수훈 근저당 30,000,000원, 2025.08.14. 경매개시결정, 국민건강보험공단과 인천광역시 서구의 압류가 이어집니다. 이 구조라면 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 등기상 매수인이 떠안을 권리는 0원으로 판단됩니다.
② 임차인·점유 — 신고 임차인 없음
소유자 차유진의 주소는 2020.06.09. 이 사건 목적물 주소로 변경돼 있습니다. 다만 주소 기재만으로 현재 실제 점유 상태를 확정할 수는 없으므로, 입찰 전 현황조사서와 현장 방문을 통해 소유자 점유인지, 다른 점유자가 있는지를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 70.4%
청라제일풍경채 동일 면적 101.97~101.98㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 669,166,666원이며, 최신 거래는 2026.03. 660,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 101.98㎡ | 19 | 660,000,000원 |
| 2026.03 | 101.98㎡ | 4 | 615,000,000원 |
| 2026.02 | 101.98㎡ | 15 | 660,000,000원 |
| 2026.02 | 101.98㎡ | 17 | 680,000,000원 |
| 2025.12 | 101.97㎡ | 18 | 679,000,000원 |
| 2025.12 | 101.97㎡ | 2 | 694,000,000원 |
| 2025.12 | 101.98㎡ | 11 | 660,000,000원 |
| 2025.11 | 101.97㎡ | 6 | 669,000,000원 |
| 2025.09 | 101.97㎡ | 3 | 630,000,000원 |
| 2025.09 | 101.97㎡ | 7 | 679,000,000원 |
| 2025.08 | 101.98㎡ | 8 | 694,000,000원 |
| 2025.06 | 101.98㎡ | 20 | 710,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 669,166,666원 |
최근 거래 범위는 615,000,000원~710,000,000원이며, 이 물건과 같은 8층 거래도 2025.08. 694,000,000원에 확인됩니다. 현재 최저가 471,100,000원은 최근 12개월 평균의 70.4%이고 최신 거래 660,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이라는 판단이 원본에서도 유지된다면, 시세 비교는 최저가 471,100,000원을 기준으로 해도 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 471,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,111,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 325,200,000원 | 325,200,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 324,000,000원 | 138,789,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사우리은행 | 273,900,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 379,500,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 204,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 564,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 안수훈 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 2,100,600,000원, 예상 배당액 463,989,000원, 미배당액 1,636,611,000원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원으로 계산된 표입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천청람초등학교 북동측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·다가구주택·다세대주택과 아파트단지가 혼재합니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 목적물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 8층이며, 전기·난방·위생·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 아파트로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 속하고, 중로1류에 접합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 2,448,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 1,071세대 단지이고 동일 면적의 최근 거래가 12건 확인됩니다. 거래 범위는 615,000,000원~710,000,000원으로 층과 상태에 따른 가격 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2012년 신한은행 근저당은 2016년 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에서 실제 말소기준 권리와 인수할 권리 유무를 확인하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 근저당이 배당표에 포함돼 있으므로, 최신 등기부 기준으로 구룡포수산업협동조합과 안수훈의 실제 순위·채권 상태를 다시 계산해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 현재 점유자를 현황조사서와 현장 방문으로 확인하고, 소유자 점유라면 인도명령과 이사 협의를 준비하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 669,166,666원, 최신 거래 660,000,000원, 같은 8층 거래 694,000,000원을 함께 비교해 내부 상태·수리비를 반영한 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·조세. 체납 관리비의 공용부분과 당해세가 실제 부담에 미치는 영향을 관리사무소와 집행기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격, 권리는 원본 확인 후 확정”
이 물건의 강점은 분명합니다. 임차인 신고가 없고 매수인 인수액은 0원으로 계산되며, 최저가 471,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 669,166,666원의 70.4%입니다. 최신 거래 660,000,000원과 같은 8층 거래 694,000,000원보다도 낮아 최근 시세 기준 가격 메리트가 있습니다.
그러나 권리분석의 출발점인 말소기준 표시가 등기 말소 이력과 충돌하고, 예상배당표에도 이미 말소된 근저당이 포함돼 있습니다. 이 오류를 해소하지 않으면 신청채권자의 순위와 실제 배당구조를 잘못 읽을 수 있습니다. 결론은 가격은 합격, 권리는 조건부 합격입니다. 최신 원본에서 2024.03.27. 구룡포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 매수인 인수가 0원임을 확인한 뒤에만 가격 메리트를 확정해야 합니다.
