인천지방법원 2025타경511623. 부평구 삼산동 삼산타운 218동 9층 904호 아파트입니다. 감정가는 580,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 406,000,000원으로 내려왔습니다. 매수인이 별도로 승계하는 금액은 0원으로 계산돼, 실질취득액은 최저가와 같은 406,000,000원입니다.
다만 등기 흐름은 단순히 “2005년 근저당이 가장 빠르다”라고 읽으면 안 됩니다. 2005년과 2006년에 설정된 국민은행 근저당권 1번부터 4번까지는 2013.05.22 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 설정됐다가 말소된 농협은행·국민은행· 한국스탠다드차타드은행·2020년 국민은행 근저당도 현재 효력이 남아 있는 권리로 볼 수 없습니다. 등기부 흐름상 현존하는 최선순위 담보권은 2023.05.24 삼성생명보험 근저당권이며, 이 권리는 2025.04.15 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511623 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 445-5 삼산타운 218동 9층 904호 도로명: 인천광역시 부평구 수변로 333 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 지하 1층 / 지상 22층 건물 중 9층 904호 · 사용승인 2005.10.21 |
| 현재 소유자 | 김지훈 (2023.03.22 매매, 거래가액 495,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 580,000,000원 / 406,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 341,290,501원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 임차·점유 단서 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 과거 말소와 현존 권리를 분리해야 한다
2005년과 2006년 국민은행 근저당권 네 건은 2013.05.22 말소됐고, 2013년 이후 설정된 농협은행·국민은행·한국스탠다드차타드은행 근저당도 2019년과 2020년에 말소됐습니다. 2020.12.10 설정된 국민은행 근저당권 역시 2023.05.25 말소됐습니다.
따라서 현재 등기 흐름에서 기준이 되는 권리는 2023.05.24 접수 제182537호 삼성생명보험 근저당권 358,050,000원입니다. 이 권리는 2025.04.15 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025.08.18 임의경매를 신청했습니다. 같은 날 뒤 순번으로 접수된 서천농업협동조합 근저당, 2024년 마스턴캐피탈 근저당과 그 이전권, 가압류 세 건은 모두 이보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 비교 — 4.06억원을 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 부족하다
최저매각가 406,000,000원은 감정가 580,000,000원의 70%입니다. 또한 현재 소유자 김지훈의 2023년 등기상 취득가액 495,000,000원보다 89,000,000원 낮고, 취득가액의 약 82.0% 수준입니다.
| 가격 기준 | 금액 | 비율·차이 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 580,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 최저가·실질취득 | 406,000,000원 | 감정가의 70% | 1회 유찰·인수 0원 |
| 2023년 소유권 취득가 | 495,000,000원 | 최저가보다 89,000,000원 높음 | 과거 거래가로만 참고 |
그러나 감정가 대비 할인율이나 2023년 거래가만으로 현재 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세를 확인할 실거래 자료가 제시되지 않았기 때문입니다. 특히 2023년의 495,000,000원은 현재 시장가격이 아니라 과거 소유권 취득가액일 뿐입니다.
③ 예상배당 총괄 (매각가 406,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 매각대금 | 406,000,000원 | 1회 유찰 최저가 가정 |
| 집행비용 | 6,460,000원 | 매각가의 약 1.6% 추정 |
| 채권자 총배당 | 399,540,000원 | 집행비용 공제 후 배당 |
| 채권 신고 총액 | 1,741,233,385원 | 배당 가능액을 크게 초과 |
| 채권 미배당 | 1,341,693,385원 | 후순위 채권 다수 미회수 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 소유자 교부액 없음 |
| 매수인 인수 | 0원 | 미배당 채권을 매수인이 승계하지 않음 |
채권 미배당액이 크더라도 소멸주의가 적용되는 담보권·가압류의 미회수액은 채무자 측에 남는 문제이며 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 다만 과거 말소된 담보권이 배당 계산에 포함됐는지는 최종 채권계산서와 법원의 배당표 원문으로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 감정가 70% | 406,000,000원 | 399,540,000원 | 1,341,693,385원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 284,200,000원 | 279,421,200원 | 1,461,812,185원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 198,940,000원 | 195,354,840원 | 1,545,878,545원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 22층 공동주택 중 9층 904호로, 감정평가 당시 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 삼산동 소재 삼산중학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일은 2005.10.21이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샤시 창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접 필지와 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 삼산1 택지개발사업지구, 교육환경 상대·절대보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원문 확인. 2005·2006년 국민은행 근저당은 2013년에 말소됐습니다. 매각물건명세서에서 현존 최선순위인 2023.05.24 근저당권을 기준으로 소멸 범위를 재확인하세요.
- 점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 외국인체류확인서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 같은 단지의 최근 12개월 실거래와 최신 거래, 현재 매물 호가를 확인하세요.
- 배당채권 검증. 등기상 말소된 과거 담보권과 현재 효력이 남은 채권을 구분하고, 신청채권자의 채권계산서 및 최종 배당표를 대조하세요.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납액이 매수인에게 문제 될 수 있으므로 관리사무소에 체납 기간과 금액을 확인하세요.
- 시설 상태. 2005년 사용승인 건물로 내부 수리 상태, 누수, 난방·급배수 설비와 창호 상태를 현장에서 점검하세요.
- 매각기일 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.21입니다. 변경·연기·매각 여부와 다음 기일을 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제다
이 물건은 과거 담보권의 말소 이력을 정확히 분리해서 봐야 합니다. 2005년과 2006년 국민은행 근저당은 이미 2013년에 말소됐고, 현존 권리 중에서는 2023.05.24 삼성생명보험 근저당권이 가장 앞섭니다. 이 권리를 승계한 한국자산관리공사가 경매를 신청했으며, 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 최저가 406,000,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 자료가 없어 현재 시세와의 차이를 확인할 수 없고, 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리구조는 합격권, 가격과 점유 확인 전 응찰가는 보류입니다. 최신 실거래와 실제 점유 상태를 확인한 뒤에야 406,000,000원의 의미가 분명해집니다.
