94,500,000원
인천지방법원 2025타경511651. 인천 미추홀구 용현동 ‘효성 해링턴타워 인하’ 제16층 제1621호, 전용 25.6801㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리가 몇 개 지워지는지가 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크다는 점입니다.
임차인 정승원은 2021.09.13. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리는 그보다 3년 이상 늦은 2024.11.12. 미추홀구 압류입니다. 따라서 정승원은 매수인에게 대항할 수 있고, 우선변제 배당을 받은 뒤에도 보증금이 남으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 임차권등기는 2025.09.01. 접수됐지만, 대항력 판단의 출발점은 앞선 2021.09.13. 전입·점유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511651 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 451-63 효성 해링턴타워 인하 제16층 제1621호 등기부상 동 표시는 없으나 현황은 102동 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 25.6801㎡ · 지하 7층/지상 32층 중 16층 |
| 소유자 | 김종태 · 2021.09.13. 소유권이전 (원인 2017.12.13. 매매, 거래가액 144,614,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정승원 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인 / 이용상태 | 2021.07.08. / 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격을 결정한다
말소기준권리는 2024.11.12. 미추홀구 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2025.09.01. 접수된 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 말소됩니다. 그러나 임차인 정승원의 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞서므로, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않는 한 미배당 잔액 인수책임은 사라지지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 일자 | 보증금 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정승원 실제 임차인 1명 | 주거(임차권등기) 전입·점유 2021.09.13. 확정일자 2021.09.13. 배당요구 2025.09.01. | 110,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 현재 회차 17,601,000원 |
② 실질취득 계산 — 유찰돼도 총액은 거의 줄지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액은 줄고, 매수인이 인수할 미배당 보증금은 늘어납니다. 따라서 비교 기준은 표면상 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액인 실질취득액입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 94,500,000원 | 92,399,000원 | 17,601,000원 | 112,101,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 66,149,999원 | 64,559,299원 | 45,440,701원 | 111,590,700원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 46,304,999원 | 45,071,509원 | 64,928,491원 | 111,233,490원 |
현재 최저가가 94,500,000원에서 66,149,999원, 46,304,999원으로 내려가더라도 실질취득액은 각각 112,101,000원, 111,590,700원, 111,233,490원입니다. 낙찰가는 48,195,001원 줄지만 실질취득액은 867,510원만 줄어듭니다. 보증금 110,000,000원을 중심으로 집행비용 영향만 더해지는 구조이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 1. 임차인 정승원 보증금 | 110,000,000원 | 92,399,000원 | 17,601,000원 미배당·매수인 인수 |
| 2. 경매개시결정 · 정승원 | 110,000,000원 | 0원 | 별도 배당 없음 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%를 반영한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철골철근콘크리트구조, 지하 7층·지상 32층 건물 내 제16층 제1621호이며 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 인천광역시 미추홀구 용현동 비룡공원 북측 인근으로, 주변에 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수인분당선 인하대역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기와 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 인접지 대비 평탄한 사다리형 토지이며 북측 약 30미터 포장도로와 접합니다. 토지면적은 4,202㎡, 공시지가는 1,999,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역이며 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 등기부에는 동 표시가 없고 현황상 102동입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 회차는 94,500,000원이 아니라 인수액을 포함한 112,101,000원이 비교 기준입니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 111,590,700원·111,233,490원으로 거의 고정됩니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.09.08., 전입·점유·확정일자 2021.09.13., 보증금 110,000,000원의 계약서와 송금내역을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 정승원으로 동일합니다. 신청채권의 근거와 보증금 반환채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당액 재계산. 집행비용·당해세 등 실제 배당순위가 달라지면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 변동될 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 효성 해링턴타워 인하 동일 면적·동·층의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인한 뒤 실질취득액 112,101,000원과 비교해야 합니다.
- 현황 102동 대조. 등기부에는 동 표시가 없으므로 현황조사서와 건축물대장, 집합건축물 현황도를 통해 목적물을 특정해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질가격은 내려가지 않는다”
이 물건은 감정가 135,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 94,500,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 40,500,000원 할인된 것처럼 보이지만, 대항력 임차보증금의 미배당액 17,601,000원을 더하면 현재 실질취득은 112,101,000원입니다.
한 번 더 유찰되면 최저가는 66,149,999원으로 내려가지만 인수액은 45,440,701원으로 늘고, 세 번 유찰되면 최저가 46,304,999원에 인수액 64,928,491원이 붙습니다. 결국 실질취득액은 계속 1.11억 원대입니다. 이 사건의 승부처는 낮아지는 최저가가 아니라, 보증금 110,000,000원을 중심으로 고정되는 실질취득액이 실제 시세보다 낮은지를 확인하는 데 있습니다.
권리는 인수형, 가격은 검증 전, 입찰 판단은 보류. 최근 거래와 임대차 원본을 확인하지 않은 채 “감정가의 70%”만 보고 들어가서는 안 됩니다.
