인천지방법원 2025타경511723. 부평2동행정복지센터 남서측 인근에 위치한 대호파크빌 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가와 현 소유자 이종훈의 2021년 거래가액은 모두 105,000,000원이고, 한 차례 유찰돼 최저매각가는 73,500,000원으로 내려왔습니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
이 사건의 중심은 가격보다 주택임차권등기입니다. 한국토지주택공사 명의로 보증금 105,000,000원의 임차권등기가 존재하고 매각물건명세서에는 인수권리로 기재됐지만, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 해당 권리에 한해 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 확약서의 적용 범위는 이 임차권등기에 한정되며, 다른 미확인 점유관계까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511723 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 767-93 대호파크빌 3층 302호 도로명: 인천광역시 부평구 안남로41번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 임차권 범위 | 제3층 제302호 36.23㎡ 전부 |
| 소유자 | 이종훈 (2021.07.20. 거래가액 105,000,000원에 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 111,213,698원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 말소기재를 함께 본다
국민건강보험공단의 압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 가장 중요한 을구 3번 주택임차권등기는 보증금 105,000,000원으로 최저가보다 크지만, 말소동의 확약서가 적용되는 해당 권리의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.
② 임차권·점유 관계 — 실제 임차인과 보증기관을 구분
등기된 권리자는 한국토지주택공사이며 보증기관 권리로 분류됩니다. 실제 임차인 보증금과 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않으므로, 확인된 실제 임차인은 0명이고 보증기관 명의 임차권 1건으로 봅니다.
| 구분 / 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 권리 · 한국토지주택공사 제3층 제302호 36.23㎡ 전부 | 105,000,000원 | 대항력 없음 전입일 2021.07.13. | 미상 확정일자 2021.06.10. | 보증기관 | 실질 0원* |
* 매각물건명세서에 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 기재됐으나 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 확약 적용 전 등기상 임차보증금은 105,000,000원이며, 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.
③ 가격 판단 — 시세자료가 없어 ‘저렴하다’고 단정할 수 없다
감정가 105,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 73,500,000원으로 내려왔지만, 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 청산농업협동조합 근저당 | 130,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 111,213,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 241,213,698원 중 채권자 예상배당은 71,777,000원이며, 예상 미배당액은 169,436,698원입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 현재 회차에서 예상배당이 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 청산농업협동조합 근저당의 등기상 말소기재 때문에 실제 배당순위는 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 부평2동행정복지센터 남서측 인근으로 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 도로. 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 장방형이고, 서측과 북측으로 각각 공도에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방설비와 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 하하골마을 주거환경개선사업지구 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 무지개유치원 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 3번 한국토지주택공사 임차권등기에 적용되는지 확인하세요.
- 말소 이행 절차. 매각대금 납부 후 임차권 말소에 필요한 동의서, 인감서류와 신청 주체를 확인하세요.
- 등기부 대조. 청산농업협동조합 근저당은 2021.06.15. 말소기재가 있으므로, 예상배당표가 해당 권리를 선순위로 산정한 이유를 원본 서류에서 확인하세요.
- 점유 확인. 실제 임차인으로 확인된 사람은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부를 직접 조사하세요.
- 가격 조사. 최근 실거래 자료가 없으므로 인근 다세대의 면적·준공연도·층·도로조건이 유사한 거래와 매물을 별도로 비교하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 수도·전기·가스 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원본을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 ‘확약 조건부’, 가격은 ‘판단 보류’
현재 최저가는 73,500,000원이고, 말소동의 확약서가 정상적으로 적용되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 이 경우 실질취득액도 73,500,000원으로 정리됩니다. 그러나 보증금 105,000,000원의 주택임차권등기가 실제로 존재하며, 등기부상 말소된 청산농업협동조합 근저당이 예상배당에서는 선순위로 계산되는 불일치도 남아 있습니다.
따라서 이 물건은 최저가만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 확약서의 적용과 말소 가능성, 실제 배당순위, 현장 점유를 확인해야 비로소 인수 0원의 결론이 완성됩니다. 실거래 자료도 없어 가격이 싸다는 판단은 유보해야 합니다. 결론은 “확약이 확인되면 인수 0원, 원본 대조 전에는 조건부 B”입니다.