최저가 1.21억만 보면 안 된다 — 실질취득은 1.65억으로 고정되는 임차권 인수형

인천지방법원 2025타경511810. 부평구 장제로 181-1 예승파크뷰 3층 303호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 윤혜성은 2017년 7월 26일 거래가 144,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 표면적으로는 감정가 173,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 121,100,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 박다선의 보증금 165,000,000원입니다.

박다선은 2021년 1월 17일 임대차계약을 체결하고 2021년 1월 18일 확정일자를 받은 뒤, 2021년 2월 25일 전입·점유를 시작했습니다. 2025년 2월 25일에는 같은 호수 전부에 관해 보증금 165,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤으며, 이후 이 임차인이 직접 강제경매를 신청했습니다. 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적시하고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당보다 임차권 인수가 핵심

등기상 2012년 광명동부새마을금고 근저당권은 2013년 7월 1일 해지됐고, 2016년 신한은행 근저당권은 2017년 7월 26일, 2017년 신한은행 근저당권은 2021년 3월 2일 각각 말소됐습니다. 이후 신한은행과 서울보증보험의 가압류, 부평구 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 매수인 부담이 0원이 되는 것은 아닙니다. 이 사건은 매각물건명세서가 박다선의 주택임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있기 때문입니다. 임차권등기 자체의 등기 순위만 보지 말고, 계약일·확정일자·전입 및 점유일과 명세서의 인수 문구를 함께 봐야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 총액은 약 1.65억

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건은 최저가만 낮아지는 것이 아닙니다. 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득은 보증금 수준으로 수렴합니다. 현재 회차에서는 최저가 121,100,000원에 룰상 인수액 43,900,000원을 더한 165,000,000원이 실질취득 기준입니다.

실질취득 165,000,000원은 감정가 173,000,000원의 95.4%로, 감정가보다 낮은 금액은 8,000,000원에 그칩니다. 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않은 상태이므로 이 차이만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가 121,100,000원이 아니라 실질취득 165,000,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)

총 채권액 537,386,443원 중 예상배당은 118,604,600원이며, 미배당은 418,781,843원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다. 채권배당표와 매수인의 임차보증금 인수 문제는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔로, 아파트가 아닙니다. 본건은 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층 303호입니다.
• 주위환경. 부평중학교 동측 인근에 위치하며 공동주택, 오피스텔, 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다. 동측 약 35미터 내외 포장도로로 출입합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보설비, 스프링클러, 기계식·자주식 주차장과 난방설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
• 환금성. 최근 실거래 비교 없이 오피스텔의 감정가만으로 환금성을 확정하기 어렵습니다. 실질취득 165,000,000원을 기준으로 동일 건물·인근 오피스텔 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 제거. 입찰가 기준은 121,100,000원이 아니라 임차보증금 인수를 반영한 실질취득 약 165,000,000원입니다.
• 매각물건명세서 원문 확인. 박다선의 주택임차권, 대항 가능 여부와 미배당 잔액 인수 문구가 최신 명세서에도 유지되는지 확인하세요.
• 임대차 실체 검증. 임차인이 경매 신청채권자와 동일하므로 계약서, 보증금 송금내역, 전입세대열람, 점유 현황과 임차권등기명령 기록을 대조하세요.
• 배당순위 재검산. 과거 근저당의 설정·말소일, 임차인의 전입·점유일과 확정일자 사이의 순위를 등기부 원본과 배당요구서로 다시 계산하세요.
• 오피스텔 비용 확인. 관리비 체납, 기계식 주차장 이용조건, 주거 사용 여부와 부가세·대출조건 등 오피스텔 특유의 비용을 별도로 점검하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 수치 대신 실질취득 165,000,000원과 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래를 비교해 응찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령과 배당요구 관련 문건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰 할인은 인수액으로 되돌아온다”

이 물건은 최저가 121,100,000원만 보면 감정가보다 51,900,000원 낮아 보입니다. 그러나 박다선의 보증금은 165,000,000원이고, 매각물건명세서는 배당에서 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 대항력 인수형 계산에서는 현재 회차의 룰상 인수액이 43,900,000원으로 늘어나 실질취득이 약 165,000,000원이 됩니다.

2회 또는 3회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 그만큼 커져 실질취득 총액은 약 165,000,000원으로 유지됩니다. 이 금액은 감정가의 95.4%이며, 최근 실거래 근거 없이 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 여기에 임차인이 신청채권자와 동일하다는 관계인 의심 경고와 배당순위 확인 필요성까지 남아 있습니다. 결론은 최저가는 저렴해 보이지만 실질취득은 그렇지 않다입니다.