3,294,000원
수원지방법원 2023타경2977. 용인시 기흥구 상하동 에코타운 104동 4층 402호, 전용 59.13㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 소유자 표대성은 2021.04.28. 매매를 원인으로 2021.04.30. 소유권을 취득했고 거래가액은 250,000,000원입니다. 등기상 현재 근저당권은 없으며, 말소기준권리는 2021.06.09. 인천세무서장의 압류입니다. 그 뒤의 압류·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 후순위 압류가 아니라 기준권리보다 먼저 전입한 임차인입니다. 원은종의 전입일은 2021.04.30.으로 말소기준 2021.06.09.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 단계는 아닙니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상이며, 보증금 규모를 확인해야 낙찰자의 실제 승계 부담과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경2977 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중부대로747번길 22-5, 104동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 전용 59.13㎡ · 철근콘크리트구조 4층건 중 4층 402호 |
| 소유자 | 표대성 (2021.04.28. 매매, 2021.04.30. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 3,294,000원 (18회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서상덕 / 1,354,520원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인 판단은 미완료
말소기준은 2021.06.09. 갑구 6번 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국세·지방세 관련 압류, 2023.03.28. 강제경매개시결정, 2023.05.15. 주택도시보증공사 가압류 205,000,000원, 2023.11.08. 용인시 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행 근저당권은 이미 말소돼 현재 근저당권 수는 0건입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원은종 | 2021.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미확정 |
확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 승계액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가 1.7%보다 ‘실질취득 미확정’이 먼저다
에코타운(104동,105동)은 15세대, 2015.04.20. 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 동일 전용면적 59.13㎡가 확인되며, 최근 12개월 평균 거래금액은 196,500,000원, 최신 거래는 2024.04. 190,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -6.4%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 59.13㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.04 | 59.13㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2023.07 | 59.13㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2023.05 | 53.55㎡ | 1 | 196,000,000원 |
| 2022.03 | 59.13㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 53.77㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 196,500,000원 |
현재 최저가 3,294,000원은 최근 12개월 평균의 1.7% 수준입니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 그 비교가 완성된 가격분석이 아닙니다. 원은종의 보증금이 확인되어 대항력 및 미배당액이 결정돼야 실질취득액을 시세 196,500,000원 또는 최신 거래 190,000,000원과 비교할 수 있습니다. 특히 최근 가격 추세가 -6.4%이므로 과거 전체 평균 201,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 459,292원 |
| 2. 경매신청채권 · 서상덕 | 1,354,520원 | 1,354,520원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 1,480,188원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 206,354,520원 중 2,834,708원이 배당되고 미배당은 203,519,812원입니다. 국세·지방세 압류 7건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있습니다. 또한 임차보증금이 미상이므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 18회 유찰 | 3,294,000원 | 2,834,708원 | 203,519,812원 |
| 19회 유찰 시 | 2,635,200원 | 2,187,766원 | 204,166,754원 |
| 20회 유찰 시 | 2,108,160원 | 1,670,213원 | 204,684,307원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 402호입니다.
- 입지. 용인시 기흥구 상하동 ‘진흥아파트 입구 사거리’ 동측 인근. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·소규모 공장 및 창고·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입 가능, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다. 북측으로 폭 약 5~6미터 도로에 접합니다.
- 설비. 위생 급·배수, 개별난방, 도시가스, 소방, 공동현관 보안설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 928,000원/㎡입니다.
- 환금성. 에코타운(104동,105동)은 15세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 18.0회, 낙찰률 5.26%입니다. 최근 거래 추세도 -6.4%로 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 원은종의 보증금과 확정일자를 확인해 실제 대항력·우선변제·미배당 승계액을 산정해야 합니다.
- 실질취득액으로 시세 비교. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크다면 실질취득액은 보증금 수준이 될 수 있으므로, 최저가가 아니라 실질취득액을 최근 12개월 평균 196,500,000원·최신 거래 190,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -6.4%이므로 과거 전체 평균 201,000,000원만으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 존재하면 배당 최선순위에서 차감돼 후순위 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인 사건입니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 18회 유찰, 단지 평균도 18.0회입니다. 권리 외에도 점유·현황·거래성·금융 가능성 등을 원본 서류와 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “3,294,000원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
감정가 238,000,000원짜리 물건이 18회 유찰돼 3,294,000원까지 내려왔다는 사실은 강렬합니다. 최근 12개월 평균 196,500,000원의 1.7%라는 숫자만 보면 압도적인 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 바로 그 숫자 때문에 더 조심해야 합니다. 원은종의 전입일은 말소기준보다 빠르고 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
후순위 압류와 가압류는 대부분 매각으로 정리되지만, 선순위 임차관계는 별개의 문제입니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 낙찰가를 초과하면 낙찰가가 아무리 낮아져도 실질취득액은 보증금 수준으로 수렴합니다. 여기에 18회 반복 유찰, 15세대 소규모 단지, 5.26%의 경매 낙찰률, 최근 -6.4%의 하락 추세까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만 가격 메리트는 아직 확정되지 않았다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금과 실제 승계액입니다.
