광주지방법원 2024타경83804. 광주광역시 서구 화정동 102-9의 토지와 4층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 일반음식점, 2~3층 다가구주택 5개호, 4층 다가구주택 2개호로 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고에는 목록상 용도는 단독주택이나 현황은 1층 사무소, 2~4층 다가구주택이라고 기재돼 있어 1층 현황 표현에는 차이가 있습니다.
권리분석의 기준점은 제공된 말소기준인 2024.09.10. 조기철 가압류 500,000,000원입니다. 등기부에 있던 우리은행 근저당 162,000,000원은 2014.11.18. 이미 말소됐습니다. 문제는 가압류보다 먼저 전입한 임차인들이 다수 확인된다는 점입니다. 이 가운데 보증금이 확인된 김귀목·홍기대·배철환·선수영의 보증금만 합해도 34,800,000원이며, 배당 시뮬레이션에서는 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경83804 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 102-9 · 광주광역시 서구 내방마을2길 4 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 토지 235.0㎡ · 철근콘크리트구조 4층 |
| 현황 이용 | 1층 일반음식점 · 2~3층 다가구주택 5개호 · 4층 다가구주택 2개호 |
| 소유자 | 최미영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,042,879,960원 / 467,211,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조기철 / 647,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 일괄매각 | 토지·건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유를 본다
2012년 설정된 우리은행 근저당권은 2014.11.18. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.09.10. 조기철의 최미영 지분 가압류 500,000,000원입니다. 2024.10.21. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 선수영의 주택임차권등기는 2026.03.30.에 설정됐지만 주민등록일자는 2024.02.14.로 말소기준보다 앞서며, 제공된 임차조사에서도 대항력이 있는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 확인 인수 34,800,000원, 그 밖은 미상
| 임차인 / 점유 | 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김귀목(노인통합돌봄서비스) | 1층 | 2022-02-18 | 10,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 10,000,000원 인수 |
| 홍기대 | 205호 | 2013-10-30 | 2,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 2,000,000원 인수 |
| 배철환 | 402호 | 2023-10-06 | 20,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 20,000,000원 인수 |
| 박홍주 | 알수없음 | 2017-11-27 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 박수빈 | 알수없음 | 2020-01-21 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 박경복 | 알수없음 | 2018-01-30 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 하성옥 | 알수없음 | 2023-12-19 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 김순미 | 알수없음 | 2023-05-08 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 전새별 | 알수없음 | 2024-08-29 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 서지연 | 알수없음 | 2020-11-19 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 김윤식 | 알수없음 | 2023-05-22 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 박수진 | 알수없음 | 2024-05-20 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 선수영 | 건물4층 133㎡중 도면표시 | 2024-02-14 | 2,800,000원 | 대항력 有 | 미상 | 2,800,000원 인수 |
| 알수없음 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
보증금과 대항력이 명확히 확인된 네 임차인의 보증금은 10,000,000원 + 2,000,000원 + 20,000,000원 + 2,800,000원 = 34,800,000원입니다. 배철환은 2025.01.08., 하성옥은 2025.02.18., 선수영은 2026.03.30. 배당요구가 확인됩니다. 다만 우선변제권은 명확히 확인되지 않았고, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 위 네 보증금 모두 매수인 인수로 처리돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 467,211,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,072,110원 |
| 인수 · 김귀목 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 홍기대 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 배철환 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 선수영 보증금 | 2,800,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 조기철 | 500,000,000원 | 460,138,890원 |
| 3. 경매개시결정 · 조기철 | 647,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 채권 총액은 1,147,500,000원, 채권자 배당액은 460,138,890원, 미배당은 687,361,110원입니다. 확인된 매수인 인수액은 34,800,000원이며, 보증금 미상 임차·점유관계는 별도로 남습니다.
④ 건물·토지 및 위반건축물 메모
- 이용현황. 감정평가상 1층 일반음식점, 2~3층 다가구주택 5개호, 4층 다가구주택 2개호입니다.
- 매각물건명세서 현황. 목록상 용도는 단독주택이나 현황은 1층 사무소, 2~4층 다가구주택으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 옥상 옥탑이 위반건축물에 해당하며 이행강제금 부과예정이라고 기재돼 있습니다.
- 토지. 235.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 775,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·전통상업보존구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 입지. 광주서초등학교 서측 인근 기존 주택지대이며 차량출입이 가능하고 대중교통 이용은 보통입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전수 확인. 확인 인수액 34,800,000원 외에 보증금 미상 임차·점유관계가 있으므로 각 계약서·배당요구·전입세대 자료를 대조해야 합니다.
- 선수영 임차권. 임차권등기는 2026.03.30.이지만 주민등록일자는 2024.02.14.이므로 등기일만 보고 후순위 임차인으로 단정하면 안 됩니다.
- 성명 미상 점유. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 승계범위를 확정할 수 없습니다.
- 옥탑 이행강제금. 옥상 옥탑 위반건축물 및 이행강제금 부과예정 사항을 확인해야 합니다.
- 실거래 부재. 현재 자료에는 시세 비교용 실거래가가 없으므로 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·건축물 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰 = 권리위험 해소”가 아니다
이 사건은 감정가 1,042,879,960원에서 3회 유찰돼 최저가가 467,211,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리 측면에서는 오히려 숫자 하나를 더해야 합니다. 대항력 있는 임차인 중 보증금이 확인된 네 명의 34,800,000원은 매수인 인수로 잡혀 있어, 현재 회차의 최소 확인 실질취득은 502,011,000원입니다.
여기에 말소기준보다 앞서 전입한 보증금 미상 임차인들이 다수 있고, 성명 미상 주거 점유도 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 옥상 옥탑에는 위반건축물·이행강제금 부과예정 사항까지 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 미상 임차보증금의 실제 규모와 인수범위, 그리고 위반건축물 부담을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다. 실거래 시세 자료가 없는 상태에서는 현재 최저가가 시장가격 대비 싼지 비싼지도 단정할 수 없습니다.
