최저가 5.84억이 끝이 아니다 — 최소 인수 3,480만원에 보증금 미상 점유까지

광주지방법원 2024타경83804. 광주 서구 화정동 102-9의 토지 235㎡와 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조로, 감정평가상 1층은 일반음식점, 2~3층은 다가구주택 5개호, 4층은 다가구주택 2개호로 이용됩니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 1층 현황이 사무소라고 적혀 있어 비주거 부분의 실제 사용상태부터 서로 엇갈립니다.

가격표만 보면 감정가 10억 4,287만원에서 두 번 유찰돼 최저가가 5억 8,401만원까지 내려온 물건입니다. 하지만 매수인이 실제로 부담하는 금액은 최저가만이 아닙니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 다수 점유자가 있고, 확인된 4명의 보증금 3,480만원은 예상배당에서 한 푼도 배당되지 않은 채 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 나머지 점유자는 보증금 자체가 확인되지 않아 실질취득액의 상한을 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2024년 가압류보다 빠른 점유가 핵심

등기상 최초 우리은행 근저당권 162,000,000원은 2012.04.20 설정됐지만 2014.11.18 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이 사건의 말소기준은 그보다 훨씬 뒤인 2024.09.10 조기철의 최미영 지분 가압류 500,000,000원입니다. 따라서 말소기준 이후의 경매개시결정과 2026년 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유자 — 확인된 13명 전원이 말소기준일 이전 전입

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 대상은 없습니다. 성명이 확인된 실제 임차인·점유자는 13명이며, 별도로 성명 미상 주거점유 1건이 있습니다. 성명이 확인된 13명의 전입일은 모두 2024.09.10보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 구분해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 56%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 584,013,000원으로 감정가 1,042,879,960원의 56%입니다. 그러나 확인된 인수액 34,800,000원을 더하면 최소 실질취득액은 618,813,000원으로 올라갑니다. 이는 감정가의 약 59.3%이며, 보증금 미상 점유자의 인수액은 포함하지 않은 값입니다.

비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가 또는 최소 실질취득액이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 다가구 7개호와 비주거 부분이 혼합된 단독 토지·건물은 각 점유 관계, 임대수익, 위반건축물 상태를 확인해야 실제 가치가 드러납니다.

④ 예상배당표 (매각가 584,013,000원 가정)

예상배당 기준 채권 총액은 1,309,500,000원, 채권자 배당액은 575,772,870원, 미배당액은 733,727,130원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 서구 화정동 광주서초등학교 서측 인근의 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 대중교통수단 이용은 보통입니다.
• 토지. 대 235㎡, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 775,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역과 전통상업보존구역에 포함되고, 폭 8m~10m의 소로2류에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 위생·급배수 및 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
• 혼합 이용. 감정평가상 1층 일반음식점과 2~4층 다가구주택 7개호가 혼합돼 있습니다. 매각물건명세서에는 1층을 사무소로 표시해 현장 확인이 필요합니다.
• 위반건축물. 옥상 옥탑이 위반건축물에 해당하며 이행강제금이 부과될 예정입니다.
• 환금성. 토지·4층 건물 일괄매각에 다수 점유자, 비주거 부분, 위반 옥탑이 결합돼 권리·명도·운영 검토가 모두 필요한 비표준 물건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차관계 전수 확인. 13명의 임대차계약서, 실제 점유 호실, 전입 유지 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 각각 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 10건. 보증금이 확인되지 않은 9명과 성명 미상 주거점유 1건의 계약관계를 확인하기 전에는 총 인수액을 계산할 수 없습니다.
• 최소 실질취득액. 현재 최저가 584,013,000원에 확인 인수액 34,800,000원을 더한 618,813,000원부터 검토해야 하며, 미상 보증금은 별도입니다.
• 우리은행 근저당 대조. 2014.11.18 말소 기록과 예상배당표의 162,000,000원 배당 반영이 엇갈리므로 토지·건물 공동담보 원본과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 1층 현황 확인. 일반음식점과 사무소로 표시가 달라 영업·점유 현황과 인도 범위를 직접 조사해야 합니다.
• 옥탑 위반건축물. 이행강제금의 부과 대상, 금액, 반복 부과 여부와 시정 가능성을 광주서구청 사실회신 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물, 부속시설, 옥탑 및 각 임대 부분의 매각 포함 범위를 매각목록과 현황도면으로 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 비교 실거래 자료 없이 감정가 대비 56%라는 이유만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고, 다가구 임대수익과 토지가치·수선비를 별도로 산정해야 합니다.

맺으며 — “유찰 할인보다 미상 인수액이 먼저다”

이 물건의 숫자상 최저가는 584,013,000원이지만, 매수인의 출발점은 최소 618,813,000원+입니다. 확인된 4명의 보증금 34,800,000원이 배당 없이 인수되는 것으로 계산되고, 보증금 미상 점유자가 10건 더 남아 있기 때문입니다. 성명이 확인된 13명은 모두 말소기준일 이전에 전입해 있어, 최저가가 더 내려가더라도 점유·보증금 위험은 자동으로 줄지 않습니다.

여기에 1층 사용상태의 불일치, 옥탑 위반건축물과 이행강제금 예정, 우리은행 근저당 말소 기록과 예상배당의 불일치까지 겹칩니다. 비교 실거래도 없어 감정가 대비 56%라는 할인율만으로 가격 우위를 입증할 수 없습니다. 결론은 권리·임대차·위반건축물 원본 확인 전에는 응찰 보류입니다. 이 사건은 낙찰가를 낮추는 것보다, 보이지 않는 인수액의 상한을 먼저 밝히는 것이 핵심입니다.