수원지방법원 2024타경3960. 경기도 용인시 기흥구 신갈동 426-49, 도로명 상미로50번길 8의 건물입니다. 사건 분류는 연립/다세대이고 감정 이용상태는 공부상 다가구주택(15가구)입니다. 1995년 10월 25일 사용승인된 철근콘크리트조 및 연와조 슬래브지붕 3층 건물로, 현재 최저매각가는 감정가 345,515,300원에서 5회 유찰된 58,071,000원입니다.
하지만 이 사건에서 최저가 하락보다 먼저 볼 것은 말소기준 이전 권리입니다. 1999.04.08 설정된 소유권이전담보가등기와 전세권이 1999.11.06 가압류보다 먼저 등기되어 있고, 두 권리 모두 등기 분석상 매수인 인수로 표시됩니다. 전세권의 전세금은 70,000,000원이며, 현재 회차 배당계산에서도 일부만 배당되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3960 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 상미로50번길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 공부상 다가구주택(15가구) |
| 건물 | 1995년 10월 25일 사용승인 · 철근콘크리트조 및 연와조 슬래브지붕 3층 |
| 소유자 | 방이담 |
| 감정가 / 최저가 | 345,515,300원 / 58,071,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 5회 / 2026.08.28 |
| 매각 관련 | 토지와 그 지상 건물의 소유자가 다르고, 제시외 건물을 포함하여 건물만 매각 |
| 사용·수익 곤란 시 평가 | 116,957,030원 |
| 법정지상권 | 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
말소기준 이후의 염용규 가압류 50,000,000원, 이승욱 가압류 22,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 70,000,000원, 용인시 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 경매개시결정·압류·가처분 중 일부는 이미 등기부상 말소됐습니다.
임차인 — 실제 임차인 12명, 대항력 있는 임차인 다수
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이광준 | 203호 | 2016-03-29 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2024-07-25 |
| 전은숙 | — | 2011-08-04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 강일숙 | — | 2023-06-15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 문희경 | — | 1996-04-26 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 |
| 최태호 | — | 2004-08-23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 이우섭 | — | 1996-10-02 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 |
| 황의식 | — | 1997-04-07 | 미상 | 대항력 있음 | 배당요구 2024-07-25 |
| 정상철 | — | 1999-07-19 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 |
| 강명수 | — | 2020-09-28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 박상철 | 별지도면 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ, | 1997-08-27 | 11,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2000-11-21 |
| 오규문 | 지층 비102호전부 | 미상 | 20,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 2006-06-08 |
| 김은선 | 서측 26.44㎡(104호) | 1999-03-04 | 15,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2009-05-07 |
실제 임차인은 12명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 대항력 있음으로 정리된 임차인이 6명, 대항력 판정이 미상인 임차인이 1명입니다. 특히 문희경·이우섭·황의식·정상철은 보증금이 확인되지 않아, 현재 최저가만으로 매수인의 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰보다 중요한 것은 실질취득비용
현재 회차 최저가는 58,071,000원, 감정가 대비 16.81%입니다. 다음 회차 시나리오는 40,649,700원, 그 다음은 28,454,790원으로 계산되어 있습니다. 다만 실거래 자료가 확인되지 않으므로 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
더 중요한 문제는 낙찰가 외 비용입니다. 선순위 전세권·가등기와 대항력 임차인의 잔존 권리가 확인되면 실질취득비용은 낙찰가보다 커집니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 선순위 임차인이 존재하므로 최저가 58,071,000원 자체를 투자원가로 보면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,071,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,445,278원 |
| 1. 임차인 박상철 보증금 | 11,000,000원 | 11,000,000원 |
| 1. 임차인 김은선 보증금 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 2. 전세권 · 이한응 | 70,000,000원 | 30,625,722원 |
| 3. 가압류 · 염용규 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이승욱 | 22,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 212,000,000원, 계산상 채권자 배당액은 30,625,722원, 미배당액은 181,374,278원입니다. 배당표의 계산상 인수액 0원과 별개로, 등기상 선순위 인수권리와 대항력 임차인의 잔존 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
④ 토지·사용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 다가구주택(15가구)으로 이용 중입니다.
- 구조. 1995년 10월 25일 사용승인된 철근콘크리트조 및 연와조 슬래브지붕 3층 건물입니다.
- 매각 범위. 토지와 그 지상 건물의 소유자가 서로 다르고, 제시외 건물을 포함해 건물만 매각됩니다.
- 법정지상권. 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 토지. 관련 토지는 235㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,621,000원/㎡입니다.
- 지역·규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 사용·수익 위험. 정상적인 사용·수익이 곤란한 경우의 감정평가액으로 116,957,030원이 별도 제시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기. 1999.04.08 소유권이전담보가등기가 실제로 어떤 효력을 유지하는지 원인서류와 말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 선순위 전세권. 전세금 70,000,000원 중 현재 회차에서 일부만 배당되는 구조이므로 잔존 권리와 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인. 문희경·이우섭·황의식·정상철 등 보증금 미상 선순위 임차인의 실제 보증금과 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 대항력 미상. 오규문은 보증금 20,000,000원의 임차권등기가 있으나 대항력 판정이 미상으로 정리되어 있어 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 사용권. 건물만 매각되고 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지 사용 가능성과 사용료·철거 위험을 확인해야 합니다.
- 유찰가 해석. 5회 유찰·감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 실질 인수액까지 합산해야 합니다.
- 전세권 보정서. 전세권자가 2024.08.01 제출한 채권계산서가 배당요구권자로서 제출한 것이라는 보정서가 2026.01.20 제출된 점을 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 내려왔다”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저다
현재 최저가는 58,071,000원으로 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순한 다회유찰 저가 물건이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 가등기와 전세권, 다수의 대항력 임차인, 보증금 미상 점유자, 건물만 매각되는 구조와 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 위험이 한꺼번에 겹칩니다.
따라서 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없고, 현재 자료만으로는 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 가등기·전세권·임차보증금과 토지사용권을 어디까지 매수인이 부담하는지 확정하는 것입니다. 권리관계가 해소되지 않은 상태라면 낮은 최저가 자체는 안전마진이 되지 않습니다.
