수원지방법원 2024타경3960. 용인시 기흥구 신갈동 426-49에 있는 철근콘크리트조 및 연와조 슬래브지붕 3층 건물로, 1995년 10월 25일 사용승인됐으며 공부상 다가구주택 15가구로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 방이담이고, 2021년 11월 22일 상속을 원인으로 2024년 4월 11일 소유권이전이 마쳐졌습니다. 청산을 위한 형식적 경매에 필요한 대위등기가 이뤄진 뒤 2024년 5월 22일 강제경매가 개시된 구조입니다.
가격만 보면 감정가 345,515,300원에서 4회 유찰돼 82,958,000원까지 내려왔습니다. 그러나 말소기준은 1999년 11월 6일 염용규의 가압류이고, 그보다 앞선 1999년 4월 8일 소유권이전담보가등기와 70,000,000원 전세권이 존재합니다. 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족액도 커지는 구조이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3960 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 신갈동 426-49 · 경기도 용인시 기흥구 상미로50번길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 공부상 다가구주택(15가구) · 철근콘크리트조 및 연와조 슬래브지붕 3층 |
| 사용승인 | 1995.10.25 |
| 소유자 | 방이담 (2021.11.22 상속 · 2024.04.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 345,515,300원 / 82,958,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 청구액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 범위 | 토지와 지상 건물의 소유자가 다른 상태에서 제시외 건물을 포함한 건물만 매각 |
| 사용·수익 곤란 시 평가 | 116,957,030원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 남는다
배당 계산에서는 별도 인수액을 0원으로 놓았지만, 이는 배당 수치일 뿐 선순위 가등기와 전세권의 법적 존속 여부를 대신하지 못합니다. 특히 금액을 알 수 없는 담보가등기가 매수인에게 남을 경우 실질취득액은 82,958,000원을 크게 웃돌 수 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 임차인 12명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인과 임차권자는 12명입니다. 박상철·김은선은 보증금과 확정일자가 확인되는 선순위 임차권자입니다. 문희경·이우섭·황의식·정상철은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 오규문도 임차권등기 내용과 판정 자료를 원본에서 다시 맞춰야 합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광준 203호 | 전입 2016.03.29 확정 1999.11.17 | 미상 | 2024.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전은숙 점유부분 미상 | 전입 2011.08.04 확정 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강일숙 점유부분 미상 | 전입 2023.06.15 확정 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문희경 점유부분 미상 | 전입 1996.04.26 확정 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 최태호 점유부분 미상 | 전입 2004.08.23 확정 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우섭 점유부분 미상 | 전입 1996.10.02 확정 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 황의식 점유부분 미상 | 전입 1997.04.07 확정 미상 | 미상 | 2024.07.25 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 정상철 점유부분 미상 | 전입 1999.07.19 확정 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 강명수 점유부분 미상 | 전입 2020.09.28 확정 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상철 방 26.4㎡ | 전입 1997.08.27 확정 1997.08.02 | 11,000,000원 | 2000.11.21 | 있음 | 있음 | 현 회차 전액배당 |
| 오규문 지층 비102호 전부 | 주민등록 1997.12.11 확정 1999.03.30 | 20,000,000원 | 2006.06.08 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김은선 서측 26.44㎡(104호) | 전입 1999.03.04 확정 1999.01.27 | 15,000,000원 | 2009.05.07 | 있음 | 있음 | 현 회차 전액배당 |
③ 예상배당표 (매각가 82,958,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,893,244원 | - |
| 1. 임차인 박상철 보증금 | 11,000,000원 | 11,000,000원 | 0원 |
| 1. 임차인 김은선 보증금 | 15,000,000원 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 선순위 전세권 | 70,000,000원 | 55,064,756원 | 14,935,244원 |
| 3. 가압류 · 염용규 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 4. 가압류 · 이승욱 | 22,000,000원 | 0원 | 22,000,000원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차의 총 채권 미배당액은 156,935,244원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 선순위에서 추가 차감될 수 있으며, 임차인 최우선변제와 채권액이 확인되지 않은 경매개시결정 관련 채권은 반영되지 않았습니다.
④ 건물만 매각 — 법정지상권 성립 여부 불분명
매각물건명세서에는 토지와 지상 건물의 소유자가 서로 다르고, 제시외 건물을 포함해 건물만 매각된다고 기재돼 있습니다. 건물의 정상적인 사용·수익이 곤란한 경우를 전제로 한 감정평가액은 116,957,030원입니다. 또한 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 다가구주택 15가구로 이용 중이며, 공동주택 한 세대를 매수하는 구조가 아니라 다수 점유관계가 얽힌 단독 건물입니다.
- 구조. 1995년 10월 25일 사용승인된 철근콘크리트조 및 연와조 슬래브지붕 3층 건물로, 외벽은 벽돌 쌓기 등이고 알미늄새시 창호와 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 현황. 지목 대, 토지면적 235.0㎡, 완경사 사다리형, 세로각지(가)이며 제2종일반주거지역입니다.
- 토지 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 선순위 가등기와 전세권, 다수 점유자, 토지 미포함, 법정지상권 불명확이 동시에 존재해 일반적인 연립·다세대보다 매수자 범위가 크게 제한됩니다.
- 가격 비교. 동일 대상의 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·채권액 확인. 1999년 4월 8일 소유권이전담보가등기의 피담보채권, 변제 여부, 본등기 가능성, 가등기권자 생존·승계관계를 확인해야 합니다.
- 전세권 배당요구 효력 확인. 2024년 8월 1일 채권계산서와 2026년 1월 20일 보정서가 선순위 전세권의 매각 후 존속에 미치는 영향을 원문으로 검토해야 합니다.
- 임차인 전수조사. 실제 임차인 12명의 현재 점유, 계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 각 가구의 위치를 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 문희경·이우섭·황의식·정상철의 보증금을 확인하기 전에는 인수 상한을 계산할 수 없습니다.
- 오규문 임차권. 등기 기재 내용과 대항력·우선변제 판정이 일치하는지 임차권등기명령 결정문까지 확인해야 합니다.
- 토지 소유관계. 토지 등기부, 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 계약이나 법률상 권원, 지료·부당이득 문제를 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 토지와 건물의 소유권 변동 시점과 동일인 소유 여부를 추적해 법정지상권 성립 여부를 별도로 판단해야 합니다.
- 세금 우선순위. 용인시 압류 등 국세·지방세가 당해세에 해당하는지와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 제시외 건물의 위치·면적·소유관계와 실제 매각 포함 범위를 감정평가서 도면 및 현황조사서로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구서·감정평가서 원본 확인 없이 입찰해서는 안 됩니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 확인할 것
감정가 345,515,300원이 82,958,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 소유권이전담보가등기의 금액과 효력은 확인되지 않았고, 70,000,000원 전세권은 현재 회차에서도 14,935,244원이 미배당됩니다. 실제 임차인 12명 가운데 선순위 대항력이 확인되거나 가능성이 남는 사람이 여럿이며, 보증금 미상 점유자도 존재합니다.
여기에 토지와 건물의 소유자가 다르고 건물만 매각되며 법정지상권 성립 여부까지 불분명합니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 수 있는 물건이 아닙니다. 가등기·전세권·임차보증금·토지사용권을 모두 금액으로 확정한 뒤에도 충분한 안전마진이 남는 경우에만 검토할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류, 권리 확인 전 입찰 금지입니다.