수원지방법원 2024타경6068. 화성시 장안면 금의리 198-14의 공장용지 9,048㎡와 사무소·공장 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 목록2 건물은 공부상 공장이지만 현황 사무소 등으로 이용 중이고, 목록3·4 건물은 공장으로서 공실입니다. 수목과 담장은 토지에 포함해 평가됐고, 이동 가능한 유체동산은 평가와 매각에서 제외됐으며, 목록2 건물의 옥탑은 건물에 포함됐습니다.
권리구조의 중심은 2024.06.03. 농협은행 주식회사 가압류 6,725,727원입니다. 제공된 말소기준 판정에 따르면 이 가압류가 말소기준권리이고, 이후 등기된 경매개시결정·가압류· 소유권이전청구권가등기·압류·근저당권은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 5,083,777,000원을 기준으로 한 배당 추정에서는 채권자 청구액 3,397,976,585원이 전액 배당되고 소유자 잔여액도 1,632,562,645원이어서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6068 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장안면 금의리 198-14 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 사무소 및 공장 일괄매각 |
| 토지 | 공장용지 9,048㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 |
| 건물 이용상태 | 목록2 사무소 등 · 목록3 공장(공실) · 목록4 공장(공실) |
| 소유자 | 김동환 |
| 감정가 / 최저가 | 10,375,054,000원 / 5,083,777,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이투시스템이엔지 주식회사 / 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 등기 발급일 | 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
말소기준권리는 2024.06.03. 농협은행 주식회사 가압류입니다. 이튿날 케이투시스템이엔지 주식회사의 강제경매가 개시됐고, 이후 한라하우징과 케이비국민카드의 가압류, 주식회사투에스종합개발의 소유권이전청구권가등기, 김상우의 강제경매, 화성시·국· 국민건강보험공단의 압류, 성수정의 근저당권이 이어졌습니다. 제공된 권리 판정에서는 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 시나리오 — 49%만 보고 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 10,375,054,000원의 49%인 5,083,777,000원입니다. 두 차례 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 토지 9,048㎡와 사무소·공장 건물의 개별 가치, 공실 상태, 현황 이용 가능성, 일괄매각 조건을 함께 검토해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 49%) | 5,083,777,000원 | 3,397,976,585원 | 0원 | 1,632,562,645원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 3,558,643,900원 | 3,397,976,585원 | 0원 | 122,680,876원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 2,491,050,730원 | 2,463,740,223원 | 934,236,362원 | 0원 | 0원 |
현재 회차와 3회 유찰 가정에서는 반영된 채권이 전액 배당되지만, 4회 유찰 가정에서는 934,236,362원의 미배당이 발생합니다. 다만 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으며, 채권자의 미배당이 곧바로 매수인의 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,083,777,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 53,237,770원 |
| 1. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,725,727원 | 6,725,727원 |
| 2. 경매신청 · 케이투시스템이엔지 주식회사 | 700,000,000원 | 700,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한라하우징 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,250,858원 | 11,250,858원 |
| 5. 경매신청 · 김상우 | 700,000,000원 | 700,000,000원 |
| 6. 경매신청 · 엠씨아이대부주식회사 | 700,000,000원 | 700,000,000원 |
| 7. 근저당권 · 성수정 | 1,150,000,000원 | 1,150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,632,562,645원 |
현재 최저가 가정에서는 반영된 채권액 3,397,976,585원이 전액 배당되고, 소유자에게 1,632,562,645원이 남는 구조입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 세금의 법정기일과 원본 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택-시흥고속도로 조암IC 남동측 인근이며, 주변에는 공업용 부동산·근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 목록2는 사무소 등으로 이용 중이고 목록3·4는 공장으로서 공실입니다. 사무소 1개동과 공실 공장 2개동을 함께 관리해야 합니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕으로 외벽과 내벽은 판넬마감 등이며, 위생설비·화재경보설비·가스설비 등이 건물별로 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)이며 대로3류와 중로1류에 접합합니다. 가축사육제한구역·접도구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지 특성. 공장용지 9,048㎡, 공업용 이용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 272,600원/㎡입니다.
- 환금성. 공실 공장과 사무소, 대규모 공장용지를 일괄 취득하는 구조여서 사용 목적과 자금 규모가 맞는 매수자 중심으로 검토될 가능성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 원본 확인. 부천제일새마을금고 근저당권의 말소 상태와 엠씨아이대부주식회사 이전, 느티나무제삼차유한회사 근질권, 공동담보 관계를 등기부 원본에서 연속적으로 확인하세요.
- 가등기 확인. 주식회사투에스종합개발의 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지 보전가등기인지, 청산금이나 본등기 가능성이 있는지 관련 서류를 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 화성시·국 등 압류의 세목과 법정기일, 당해세 여부를 확인해 실제 배당표를 다시 작성하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 유치권 주장 여부를 확인하세요.
- 매각 범위 확인. 수목·담장·옥탑은 포함되고 이동 가능한 유체동산은 제외됩니다. 공장 설비와 기계가 부합물인지 이동 가능한 동산인지 현장에서 구분하세요.
- 면적 오기 확인. 감정평가서 건물개황도에서 목록3 건물 면적 940㎡ 표기는 960㎡의 오타로 기재돼 있으므로 건축물대장·등기부·감정평가서 원본을 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 토지와 건물을 분리해 이용가치·공실비용·재매각 가능성을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 이후 제출 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다
현재 배당 계산만 보면 실질취득 추정액은 최저가와 같은 5,083,777,000원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리 이후의 가압류·가등기·압류·근저당도 매각으로 소멸하는 구조여서 표면적인 인수 부담은 크지 않습니다.
그러나 이 사건은 단순한 주거용 물건이 아닙니다. 토지 9,048㎡와 사무소·공실 공장을 일괄 취득해야 하고, 시세 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만 제시돼 있습니다. 여기에 을구 근저당권의 말소·이전 부기, 가등기 종류, 세금 압류, 임대관계 미상이라는 확인 사항이 남습니다. 따라서 결론은 “인수액은 0원으로 추정되지만, 원본 권리와 현장 이용상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 보수적 검토 대상”입니다. 두 차례 유찰과 49%라는 숫자보다 권리 연속성, 점유관계, 공장용 부동산의 실제 활용 가능성이 입찰의 승부처입니다.
