수원지방법원 2024타경10425. 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층 135호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 소유자 이광종은 2023년 9월 8일 매매를 원인으로 취득했고 등기는 같은 해 9월 20일 접수됐습니다. 거래가액은 613,921,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 474,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.

그 뒤 경기신용보증재단·서울보증보험·농협은행·전북은행의 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정, 화성시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 접수된 권리입니다. 등기상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다. 다만 배당재원은 매우 부족해 현재 최저가 기준 전체 채권 미배당액이 658,115,421원에 이릅니다. 중요한 점은 이 큰 미배당액이 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않는다는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 인수는 0원

말소기준은 2023.09.20 국민은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류 114,162,000원, 서울보증보험 가압류 100,000,000원, 농협은행 가압류 23,558,791원, 전북은행 가압류 20,628,594원과 경매개시결정, 화성시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 가격 해석 — 감정가 11.77%라는 숫자의 함정

현재 최저매각가는 76,002,000원으로 감정가 646,000,000원의 약 11.77%입니다. 숫자만 보면 파격적인 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장·업무시설과 상업·근린생활시설이 혼재하는 지역의 공실 근린시설입니다. 이미 6회 유찰됐다는 사실 자체가 감정가와 실제 응찰수요 사이에 큰 간극이 있었음을 보여주는 시장 신호입니다.

따라서 이 사건에서 가격 판단의 기준을 단순히 “감정가 대비 몇 %인가”에 두면 안 됩니다. 감정가가 높고 최저가가 크게 내려갔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 입찰 전에는 해당 호실과 유사한 1층 근린시설의 실제 매매·임대수익 수준, 장기 공실 가능성, 관리비와 운영비를 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 76,002,000원 가정)

채권 총액 732,349,385원 중 예상 배당액은 74,233,964원이며 총 미배당액은 658,115,421원입니다. 집행비용은 1,768,036원으로 추정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄I.C 남서측 인근. 주변은 업무시설·상업시설·각종 근린생활시설이 혼재하는 공장 및 업무지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근과 주·정차가 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층 135호이며, 외벽은 화강석 및 외장판넬, 창호는 알루미늄새시입니다. 위생·급배수·승강기·소화설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 대로, 남측과 동측으로 각각 중로에 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 도로구역·성장관리권역·철도보호지구·택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 이미 6회 유찰된 공실 근린시설이라는 점에서 단순 주거용 물건보다 매수층과 임차수요가 제한될 가능성을 우선 점검해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 감정가 할인율에 현혹되지 않기. 최저가가 감정가의 약 11.77%까지 내려왔지만, 이 비율 자체는 시세 대비 할인율이 아닙니다.
• 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 동일 건물·인근 1층 근린시설의 임대수요, 공실기간, 보증금·월세 수준을 직접 확인해야 합니다.
• 7·8회 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 최저가는 53,201,400원, 37,240,980원으로 낮아지지만 총 미배당액은 각각 680,505,610원, 696,178,743원으로 커집니다. 미배당 확대와 매수인 인수는 별개입니다.
• 화성시 압류·세금 확인. 2025.11.21 화성시 압류가 존재합니다. 등기상 매각 소멸로 정리되어 있으나 당해세 등 실제 배당순위와 금액은 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
• 임대관계 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 평가되어 있으므로, 현장조사와 관련 원본 서류를 다시 대조해야 합니다.
• 관리비·운영비 확인. 공실 근린시설은 체납 관리비와 향후 보유비용이 수익성을 크게 바꿀 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “11.77%까지 떨어졌다”보다 “왜 6번이나 유찰됐나”

이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류와 압류는 매각으로 소멸하며 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 환금성과 수익성에 있습니다.

감정가 646,000,000원이던 근린시설이 6회 유찰돼 76,002,000원까지 내려왔다는 사실은 ‘89% 이상 싸졌다’는 식으로 단순 해석할 일이 아닙니다. 현황 공실이고, 이미 반복 유찰된 비주거용 1층 근린시설입니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격의 적정성은 감정가가 아니라 실제 임대·매매수요로 검증해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 그 가격에서도 안정적으로 임대하거나 되팔 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.