51,450,000원
수원지방법원 2024타경10630. 화성시 병점동 태안로 113-6의 5층 건물 중 2층 201호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자 권영만은 2021년 2월 1일 매매를 원인으로 거래가액 150,000,000원에 취득했고, 현재 경매는 장진우가 신청한 강제경매입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.03.30. 국 압류입니다.
핵심은 임차관계입니다. 장진우는 임대차계약일 2021.12.09., 확정일자 2021.12.31., 주민등록·점유개시일 2022.01.21.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 160,000,000원이고 배당요구도 했으며, 매각물건명세서에는 이 주택임차권이 보증금 전액을 배당받지 못하면 말소되지 않는 권리로 명시돼 있습니다. 현재 최저가 기준 예상배당액은 50,123,900원에 그쳐 부족분 109,876,100원이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10630 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 태안로 113-6, 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 권영만 (2021.02.01. 매매 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 51,450,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장진우 / 160,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.30. 갑구 5번 압류 · 국(안산세무서장) |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
등기부에서 현재 경매의 말소기준은 2022.03.30. 국 압류입니다. 그보다 앞선 2018년 반월신용협동조합 근저당은 2020.02.20. 이미 말소됐고, 2020년 수협은행 신탁도 같은 해 12월 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 문제는 말소기준 전에 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 둘 다 말소기준 전 전입
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장진우 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.21 / 2021.12.31 | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2024.01.25 | 해당 없음 |
| 서초이 | 2022.03.10 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 왜 유찰돼도 실질취득은 거의 안 내려가나
장진우의 보증금 160,000,000원이 현재 최저가보다 크기 때문입니다. 낙찰가가 내려가면 경매대금에서 장진우에게 배당되는 금액도 같이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 표면 최저가와 달리 실질취득은 거의 같은 수준에 머뭅니다.
| 회차 | 최저가 | 장진우 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 51,450,000원 | 109,876,100원 | 161,326,100원 |
| 4회 유찰 시 | 36,015,000원 | 125,033,270원 | 161,048,270원 |
| 5회 유찰 시 | 25,210,500원 | 135,643,289원 | 160,853,789원 |
현재 회차에서 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 장진우의 보증금 인수를 합치면 실질취득은 감정가 150,000,000원을 오히려 웃돕니다. 4회·5회 유찰 가정에서도 같은 구조가 반복됩니다. “더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 이 물건에는 그대로 적용되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 임차인 장진우 보증금 | 160,000,000원 | 50,123,900원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 장진우 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 장진우의 미배당 보증금은 109,876,100원입니다. 다만 신청채권자 겸 임차인보다 법정기일이 빠른 조세가 있고, 배당요구종기 기준 약 8,395,711원으로 안내돼 있어 실제 배당순서와 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 등기상 후순위 권리
말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류 2,071,000,000원, 화성시 압류, 수원시 압류, 장진우의 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 다만 “등기상 소멸”과 “임차보증금 인수 없음”은 전혀 같은 뜻이 아닙니다. 장진우의 임차권은 보증금이 전액 배당되지 않으면 말소되지 않는다고 명시돼 있으므로, 후순위 등기가 지워진다는 이유로 이 물건을 무인수 물건으로 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 병점동 새봄초등학교 동측 인근으로, 농경지·다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 병점역이 소재하며, 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 201호이며, 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택 건부지로 남측 약 8미터 도로에 접하고, 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 895,900원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 중개정보상 16세대 규모이며 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 이 사건 역시 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차 51,450,000원에 장진우 미배당 109,876,100원을 더한 161,326,100원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 서초이 임대차 원본 확인. 2022.03.10. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 점유관계, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 장진우 임대차 실질 확인. 임차권자이면서 신청채권자이므로 계약서·보증금 지급내역·점유 및 반환채권의 실체를 직접 확인해야 합니다.
- 선순위 조세 확인. 법정기일이 빠른 조세 약 8,395,711원이 안내돼 있어 실제 배당액과 장진우 인수액 변동 가능성이 있습니다.
- 유찰을 가격 메리트로 착각하지 않기. 4회·5회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 장진우 인수액이 증가해 실질취득은 160,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·조세채권·임대차계약 및 배당요구 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “5,145만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 150,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 51,450,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 반영하면 결론은 정반대입니다. 장진우의 대항력 있는 보증금 160,000,000원 중 현재 회차에서 109,876,100원이 미배당으로 남아 매수인이 인수하고, 최저가와 합친 실질취득은 161,326,100원입니다.
더 유찰돼도 상황은 크게 좋아지지 않습니다. 4회 유찰 시 실질취득은 161,048,270원, 5회 유찰 시에도 160,853,789원으로 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 여기에 서초이의 보증금 미상 임차관계와 선순위 조세까지 남습니다. 따라서 이 사건은 “낮은 최저가”보다 “미배당 인수와 미확정 임차 위험”을 먼저 보는 물건입니다. 현재 자료 기준으로는 가격 할인만을 근거로 적극적으로 평가하기 어렵습니다.
