수원지방법원 2024타경10920. 힐스테이트동탄역 판매시설동의 근린시설 경매입니다. 감정가는 1,425,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 239,500,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 다만 가격 하락폭만으로 투자 메리트를 단정하기 어려운 물건입니다. 감정평가상 기호(1)·기호(2)는 공부상 판매시설이며 내부 벽체 구분이 없는 상태로 사용됐고, 현재는 영업하지 않는 것으로 보이며 집기물품이 남아 있습니다. 매각물건명세서 비고에도 일괄매각, 내부 벽체 구분 없이 사용 후 공실, 소유자 불명의 싱크대와 목재 반신욕기 등이 놓여 있다는 내용이 기재돼 있습니다.
권리구조의 기준점은 2023.06.02 설정된 인천원예농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 이후 손대섭 지분에 설정된 압류 4건과 가등기, 김도현 지분의 강원신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 가등기는 별도 주의사항에서 종류 확인 필요로 표시돼 있어 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10920 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 585, 판매시설동 1층160호 (영천동, 힐스테이트동탄역) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 내부 벽체 구분 없이 사용하다 현재 공실 상태 |
| 소유자 | 김도현 지분 2분의 1 · 손대섭 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,425,000,000원 / 239,500,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,046,442,137원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.02 근저당권 · 인천원예농업협동조합 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 임차관계 | 임차인 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 가등기·조세는 원문 확인
말소기준권리는 2023.06.02 설정된 인천원예농업협동조합의 근저당권입니다. 2025.06.04에는 이 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 손대섭 지분의 의정부시·화성시·국 압류, 이문행 명의의 지분 이전청구권 가등기, 김도현 지분의 강원신용보증재단 가압류는 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 16.81%, 그러나 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 239,500,000원으로 감정가 1,425,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다” 또는 “싸다”고 결론내릴 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 239,500,000원 | 235,347,000원 | 974,652,669원 |
| 6회 유찰 시 | 167,650,000원 | 164,502,900원 | 1,045,496,769원 |
| 7회 유찰 시 | 117,355,000원 | 114,912,030원 | 1,095,087,639원 |
유찰이 더 진행될수록 매각가는 낮아지지만, 채권자의 미배당액은 오히려 커집니다. 현재 회차에서도 총 채권액 1,209,999,669원 가운데 배당되는 금액은 235,347,000원에 그칩니다. 이는 매수인 인수액이 늘어난다는 뜻은 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,153,000원 |
| 2. 근저당권 · 인천원예농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 235,347,000원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 9,999,669원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 4,153,000원을 제외한 235,347,000원이 근저당권에 배당되고, 강원신용보증재단 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 치동중학교 북동측 인근이며, 주위에 지식산업센터·오피스텔·근린생활시설·아파트가 소재합니다.
- 교통. 건물 내 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설이며 내부 벽체 구분이 없는 상태입니다. 현황 영업은 하지 않는 것으로 보이고 집기물품이 있습니다.
- 도로·토지. 서측에서 북측으로 약 14미터 내외 중로에 접하고, 일반상업지역·동탄2지구·동탄도시첨단산업단지 지구단위계획구역에 해당합니다.
- 공시지가. 4,064,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 환금성. 관련 경매 통계의 평균 유찰횟수는 5.1회입니다. 본건도 5회 유찰된 판매시설이므로 감정가 할인율과 별개로 매수층과 재매각 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 8번 손대섭 지분 이전청구권 가등기는 말소기준 이후지만, 별도 주의사항에서 담보가등기 종류 확인 필요로 표시돼 있습니다.
- 당해세 확인. 의정부시·화성시·국 압류가 존재합니다. 당해세 해당 시 배당순위가 달라질 수 있으므로 세금 관련 원문을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있고, 감정평가상 기호(1)과 기호(2)는 내부 벽체 구분 없이 사용된 상태입니다.
- 공실·잔존물 확인. 현재 공실 상태이며 소유자 불명의 싱크대와 목재 반신욕기 등 물품이 남아 있어 인도 및 처리 범위를 확인해야 합니다.
- 가격은 시세 검증 후. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 판매시설의 실제 임대료·공실·동선·가시성 및 주변 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건은 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 그 사실을 곧바로 가격 매력으로 연결하면 안 됩니다. 감정가 1,425,000,000원에서 5회 유찰돼 239,500,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 여기에 판매시설·공실·내부 벽체 미구분·평균 5.1회 유찰이라는 저환금성 신호가 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 낮고, 가격·환금성 검증은 높게 요구되는 물건입니다.
