수원지방법원 2024타경10920. 힐스테이트동탄역 판매시설동 1층 160호로, 공부상 판매시설이며 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 160호와 161호를 판매시설로 보고 있으며, 내부 벽체 구분 없이 사용하다 현재 영업하지 않는 상태로 조사됐습니다. 감정가 1,425,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저가는 239,500,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없는 만큼 이 할인율 자체를 ‘가격 메리트’로 해석하면 안 됩니다.
권리의 기준점은 2023.06.02 인천원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 이후 손대섭 지분 압류·가등기·경매개시결정·김도현 지분 가압류가 이어집니다. 제공된 권리 판정상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이므로 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 갑구 8번 가등기는 담보가등기 여부의 종류 확인이 필요하다는 경고가 있으므로, 입찰 전 원본 등기와 매각물건명세서에서 성격을 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10920 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 585, 판매시설동 1층160호 (영천동, 힐스테이트동탄역) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 현황 영업하지 않는 것으로 보이며 내부 벽체 구분 없음 |
| 소유자 | 김도현 2분의 1 · 손대섭 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,425,000,000원 / 239,500,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,046,442,137원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 판정, 가등기는 재확인
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제로 매수인이 인수할 금액은 현재 산정상 없습니다. 말소기준권리는 2023.06.02 설정된 인천원예농업협동조합의 근저당권이고, 이후 의정부시·화성시·국의 압류, 손대섭 지분 가등기, 경매개시결정, 강원신용보증재단 가압류는 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격·환금성 — ‘감정가 16.81%’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 239,500,000원으로 감정가 1,425,000,000원의 16.81% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘싸다’고 결론낼 근거는 없습니다.
오히려 시장성 측면에서는 보수적으로 봐야 할 신호가 분명합니다. 힐스테이트동탄역 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.7회이고, 이 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 공부상 판매시설이며, 내부 벽체 구분 없이 사용하다 현재 영업을 하지 않는 것으로 조사된 점도 일반 주거상품과 다른 환금성 리스크입니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,153,000원 |
| 2. 근저당 · 인천원예농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 235,347,000원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 9,999,669원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 239,500,000원 가정 시 집행비용 4,153,000원을 제외한 235,347,000원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 전체 채권 미배당액은 974,652,669원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 치동중학교 북동측 인근으로, 주위에 지식산업센터·오피스텔·근린생활시설·아파트가 소재합니다.
- 교통. 건물 내 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 160호와 161호는 공부상 판매시설이며 내부 벽체 구분이 없는 상태입니다. 현황 영업은 하지 않는 것으로 보이고 집기물품이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 판매시설동 1층이며, 위생·급배수·화재탐지·화재경보·소화전·스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지)이며 서측에서 북측으로 약 14미터 내외 도로에 접합니다.
- 공시지가. 4,064,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 환금성. 해당 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 4.7회이고 본건은 이미 5회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료가 없어 낙찰가의 시장 적정성은 별도 조사 없이는 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2023.08.24 손대섭 지분 2분의 1의 이전청구권가등기가 담보가등기인지, 매각으로 확실히 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 의정부시·화성시·국 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당 순서와 선순위 근저당 배당액을 판단할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 감정평가에서 160호와 161호가 내부 벽체 구분 없이 사용된 상태라고 한 만큼 매각대상 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 잔존 물품 확인. 내부에는 소유자 불명의 싱크대·목재 반신욕기 등의 물품이 놓여 있는 것으로 조사됐습니다. 인도·폐기 비용과 책임 범위를 확인하세요.
- 공실·용도 점검. 판매시설로 현재 영업하지 않는 상태이므로 실제 임대수요, 예상 공실기간, 관리비와 사용 가능한 업종을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교가 없으므로 감정가 할인율 대신 동일 건물·인근 판매시설의 매매·임대 사례를 직접 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “16.81%까지 내려왔다”보다 “왜 5회 유찰됐는가”를 봐야 한다
이 사건은 현재 계산만 놓고 보면 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리 인수액 하나가 아닙니다. 판매시설이라는 용도, 공실 상태, 내부 벽체 구분 없는 이용상태, 5회 유찰, 실거래 비교자료 부재가 동시에 존재합니다. 갑구 8번 가등기의 성격과 세금 압류의 배당 영향도 입찰 전에 확인해야 합니다.
따라서 감정가 1,425,000,000원 대비 최저가 239,500,000원이라는 큰 할인폭을 곧바로 ‘싼 가격’으로 해석해서는 안 됩니다. 현재 자료에서 확인되는 결론은 산정상 인수액은 0원이지만, 시장가격과 환금성 검증 없이는 가격 메리트를 인정하기 어렵다는 것입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라, 실제 상권에서 239,500,000원을 회수할 수 있는지와 가등기·세금 변수를 원본으로 해소할 수 있는지에 있습니다.
