광주지방법원 2024타경84623. 광주 광산구 쌍암동 첨단도휘에드가2차 6층 607호입니다. 경매 용도 분류는 근린시설이지만, 감정평가상 현재 이용상태는 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 전용면적 비교 기준은 19.89㎡이고, 건물은 지하 1층·지상 13층 규모로 2015.09.09. 사용승인을 받았습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “임차인이 있다”가 아닙니다. 장성원 씨는 2019.04.01. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받아 2023.02.03. 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다. 최저가가 내려가면 미배당액이 늘어 실질부담이 보증금 60,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차권 승계인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경84623 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계로 223-20, 6층 607호 (쌍암동, 첨단도휘에드가2차) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형) |
| 면적 / 건물 | 전용면적 비교 기준 19.89㎡ · 지하 1층/지상 13층 중 6층 · 사용승인 2015.09.09. |
| 소유자 | 김인규 (2015.11.17. 매매, 거래가액 72,900,000원 · 2016.01.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 41,300,000원 (감정가 70% · 5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 65,118,743원 |
| 매각기일 | 2026.07.16. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원*
말소기준권리는 2023.02.03. 주식회사프라미스대부의 가압류 40,000,000원입니다. 2016.01.20. 설정된 북광주농업협동조합 근저당권 32,400,000원은 2019.04.02. 해지로 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 권리가 아닙니다. 말소기준 뒤의 우담자산관리대부 가압류와 경매개시결정, 장성원 씨의 임차권등기는 매각으로 말소됩니다.
다만 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 보증금 인수까지 사라지는 것은 아닙니다. 장성원 씨는 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 빨라 원칙적으로 대항력을 유지합니다. 현재 매각가 가정에서는 보증금 60,000,000원 중 40,156,600원이 배당되고 19,843,400원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인 인수액으로 남습니다.
| 실제 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리·승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장성원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.04.01. / 2019.04.01. | 60,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 확약 주택도시보증공사가 임차권 승계인으로 확약서 제출 | 실질 0원* 확약 전 룰상 19,843,400원 |
② 실질취득과 시세 — 현재 가격은 최근 평균의 82.1%
대항력 인수형은 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질부담으로 시세를 비교해야 합니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 최저가 41,300,000원 외에 룰상 인수액 19,843,400원이 발생해, 가격이 더 내려가도 인수액이 늘면서 총부담은 보증금 60,000,000원 수준에 머무는 구조입니다.
이 사건은 확약으로 해당 임차인의 실질 인수가 0원이므로 현재 실질취득은 41,300,000원*입니다. 최근 12개월 실거래 평균 50,333,333원의 82.1%이고, 최신 거래 48,500,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 -4.0% 내려온 하락 추세이므로, 전체 12건 평균 51,375,000원만 보고 가격 가점을 과도하게 주기는 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 적용 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰 · 감정가 70%) | 41,300,000원 | 19,843,400원 | 0원* | 41,300,000원* |
| 6회 유찰 시 (감정가 56%) | 33,040,000원 | 27,954,720원 | 0원* | 33,040,000원* |
| 7회 유찰 시 (감정가 45%) | 26,432,000원 | 34,443,776원 | 0원* | 26,432,000원* |
* 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되는 기준입니다.
첨단도휘에드가2차의 면적 유사 실거래 12건은 46,000,000원부터 55,000,000원 사이입니다. 그중 최근 12개월 6건 평균은 50,333,333원이며, 최신 거래는 2026.04. 13층 19.69㎡ 48,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.69㎡ | 13층 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 19.69㎡ | 3층 | 46,000,000원 |
| 2026.02 | 19.69㎡ | 3층 | 49,000,000원 |
| 2026.01 | 19.13㎡ | 8층 | 53,000,000원 |
| 2025.09 | 19.69㎡ | 5층 | 52,500,000원 |
| 2025.07 | 19.69㎡ | 10층 | 53,000,000원 |
| 2025.04 | 19.69㎡ | 5층 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 19.69㎡ | 5층 | 51,500,000원 |
| 2025.02 | 20.81㎡ | 11층 | 54,000,000원 |
| 2025.01 | 19.69㎡ | 9층 | 51,000,000원 |
| 2025.01 | 19.69㎡ | 9층 | 51,000,000원 |
| 2025.01 | 19.69㎡ | 12층 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 50,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 51,375,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 41,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.8% 추정) | - | 1,143,400원 |
| 1. 임차인 장성원 보증금(우선변제) | 60,000,000원 | 40,156,600원 |
| 2. 북광주농업협동조합 근저당 | 32,400,000원 | 0원 |
| 3. 주식회사프라미스대부 가압류 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 유한회사 우담자산관리대부 가압류 | 69,954,976원 | 0원 |
| 5. 우담자산관리대부 본압류 이행 경매 | - | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 신청채권 | 65,118,743원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용을 제외한 전액이 임차보증금 우선변제에 투입됩니다. 장성원 씨 보증금의 미배당액은 19,843,400원이나, 주택도시보증공사의 확약 적용으로 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 북광주농업협동조합 근저당은 등기상 2019.04.02. 해지 말소됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주우편집중국 남서측 인근이며, 주변은 아파트·도시형생활주택·상가가 섞인 일반 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·소화전·화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 서측 약 15m, 동측 약 12m, 남측 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·국가산업단지·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역에 해당하며, 공시지가는 1,961,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 단지는 260세대이며 2015.09.09. 사용승인을 받았습니다.
- 환금성. 면적 유사 거래는 이어지고 있으나 최근 12개월 평균은 50,333,333원이고 최근 거래 추세는 -4.0%입니다. 소형 원룸형 특성상 임대수익과 매수층을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 잔존 보증금 반환청구권·대항력 포기, 임차권등기 말소 동의, 대상 임차권과 적용 조건을 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 인수액 이중 시나리오. 확약 적용 시 실질 인수 0원*, 적용되지 않을 경우 현재 회차 룰상 인수 19,843,400원으로 자금계획을 나눠 검토하세요.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 장성원 1명이며 주택도시보증공사는 승계인입니다. 보증금을 두 번 합산하지 마세요.
- 용도와 이용상태. 경매 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 건축물대장상 용도와 전입·대출 가능 여부를 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 가격 기준은 전체 평균 51,375,000원보다 최근 12개월 평균 50,333,333원과 최신 거래 48,500,000원을 우선하세요.
- 다회유찰 원인. 현재 5회 유찰로 단지 경매 평균 2.9회를 웃돕니다. 점유·관리상태·임대수익·금융조건 등 반복 유찰 원인을 현장에서 점검하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 상태와 실제 점유자가 일치하는지 현황조사 및 현장 방문으로 확인하고, 인도·명도 일정과 비용을 별도로 잡으세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 배당순위 변동 가능성을 관리주체와 원본 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있어야 41,300,000원짜리다”
이 물건을 최저가 41,300,000원만 보고 분석하면 핵심을 놓칩니다. 장성원 씨는 말소기준보다 앞선 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이므로, 확약이 없다면 현재 회차 룰상 미배당 보증금 19,843,400원이 매수인에게 남는 구조입니다. 가격이 더 내려가더라도 인수액이 커져 총부담이 보증금 60,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
이번 사건은 주택도시보증공사가 해당 임차권을 승계하고 잔존 반환청구권·대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했다는 점이 결론을 바꿉니다. 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수 0원*, 실질취득 41,300,000원*이고 최근 12개월 평균의 82.1%입니다. 다만 5회 유찰, 단지 경매 평균 2.9회 유찰, 최근 거래 -4.0% 하락, 근린시설 분류와 원룸형 이용상태를 함께 감안해야 합니다. 권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 할인 구간, 환금성은 보수적으로. 이 사건의 입찰 전제는 확약서 원본 확인입니다.