수원지방법원 2024타경12575. 수원시 팔달구 고등동 센트럴시티뷰 2층 202호로, 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)입니다. 현재는 공실이며 임차인 조사 내역도 없습니다. 제공된 권리분석 기준에서 말소기준은 2024년 7월 15일 김미녀 명의 근저당권 100,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조로, 낙찰자가 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
감정가는 1,440,000,000원이지만 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 705,600,000원입니다. 감정가 대비 가격 비율은 49%입니다. 다만 이 물건은 주거용이 아니라 공실 상태의 근린시설입니다. 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없으며, 실제 임대수요와 의원 등 허용 용도, 관리비와 시설 상태를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12575 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 갓매산로 66(고등동), 2층 202호 (고등동, 센트럴시티뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(의원) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 건물 내 2층 202호 · 사용승인일 2021.07.27 |
| 소유자 | 김희석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,440,000,000원 / 705,600,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,026,395,954원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현황은 공실로 조사됐으며 대항력·우선변제권을 주장하는 실제 임차인은 없습니다. 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2024년 7월 15일 김미녀 근저당권을 기준으로 이후의 경기수산업협동조합 가압류, 수원센트럴시티뷰 관리단 가압류, 케이비손해보험 가압류와 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 상업용 검증이 먼저
현재 최저가는 705,600,000원으로 감정가 1,440,000,000원의 49%입니다. 다음 유찰 시나리오는 493,919,999원, 그다음은 345,743,999원으로 계산돼 있습니다. 회차가 내려갈수록 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 채권자 미배당액은 크게 증가합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 705,600,000원 | 696,144,000원 | 78,600,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 493,919,999원 | 486,580,799원 | 288,163,861원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 345,743,999원 | 340,103,583원 | 434,641,077원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 705,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,456,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 김미녀 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 경기수산업협동조합 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 수원센트럴시티뷰 관리단 | 4,744,660원 | 4,744,660원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 주식회사케이비손해보험 | 220,000,000원 | 141,399,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 774,744,660원 중 696,144,000원이 배당되고, 78,600,660원이 미배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원역 북동측 인근으로 아파트단지·주택·근린생활시설이 밀집한 지역이며, 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선·수인분당선·KTX 수원역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이며 현재 공실입니다. 주거용으로 가정하지 말고 실제 허용 용도와 사용계획을 확인해야 합니다.
- 건물. 2021.07.27 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물로, 위생·급배수·냉난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 15m 포장도로와 서측 약 7m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 3,547,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 권리 원본 확인. 말소기준권리, 양평군산림조합 근저당권과 그 이전 내역, 신청채권자의 실제 배당순위를 최신 등기부와 매각물건명세서로 대조하세요.
- 공실 원인 확인. 현황 공실이므로 장기 공실 여부, 기존 업종, 내부 마감과 원상복구 비용을 현장조사하세요.
- 허용 업종 확인. 제1종근린생활시설(의원) 용도에 맞는 업종과 용도변경 가능 여부를 관할 행정기관과 관리단에 확인하세요.
- 관리비 확인. 수원센트럴시티뷰 관리단의 4,744,660원 가압류 내역이 있으므로 공용부분 관리비 체납액과 매수인 부담 범위를 관리단에 확인하세요.
- 수익성 검증. 현재 최저가 705,600,000원을 기준으로 예상 임대료·공실기간·취득비용과 보유비용을 반영해 수익률을 계산하세요.
- 토지이용 규제 확인. 일반상업지역·방화지구·비행안전구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 관리비 자료를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 안전”은 다르다
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 현황도 공실이며, 제공된 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 감정가 1,440,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가도 705,600,000원까지 내려왔습니다.
그러나 용도는 아파트가 아닌 제1종근린생활시설(의원)입니다. 공실 상업용 물건은 낙찰가가 낮아도 임차인을 구하지 못하거나 다시 매각하기 어려우면 수익성이 떨어질 수 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격의 적정성은 임대수요와 실제 이용 가능성으로 검증해야 합니다. 결론은 권리는 검토 가능, 가격은 현장과 수익성 확인 후 판단입니다.
