수원지방법원 2024타경12575. 센트럴시티뷰 2층 202호로, 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이고 현황은 공실입니다. 감정가는 1,440,000,000원, 현재 최저매각가는 493,920,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 임차인은 확인되지 않았고 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
권리 흐름의 기준점은 2024.07.15. 설정된 김미녀 근저당권 100,000,000원입니다. 이후 경기수산업협동조합 가압류, 경매개시결정, 수원센트럴시티뷰 관리단 가압류, 주식회사케이비손해보험 가압류 및 수원시 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이 기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12575 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 갓매산로 66(고등동), 2층202호 (고등동,센트럴시티뷰) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(의원) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 건물 내 제2층 제202호 · 사용승인일 2021.07.27 |
| 소유자 | 김희석 |
| 감정가 / 최저가 | 1,440,000,000원 / 493,920,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,026,395,954원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 과거 양평군산림조합의 1,287,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있고, 현재 권리판정의 말소기준은 2024.07.15. 김미녀 근저당권 100,000,000원입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰 자체가 ‘시세 이하’를 뜻하진 않는다
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 493,920,000원이며 시나리오 표기상 감정가의 34%입니다. 다음 회차 시나리오는 345,744,000원, 그 다음은 242,020,799원으로 제시되어 있습니다.
그러나 본건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 특히 용도가 주거용 아파트가 아니라 의원 용도의 근린시설이고 현재 공실이므로, 실제 낙찰 판단에서는 해당 상권의 근린시설 매매가와 임대수요 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 493,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,339,200원 |
| 2. 근저당권 · 김미녀 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 450,000,000원 | 386,580,800원 |
| 4. 가압류 · 수원센트럴시티뷰 관리단 | 4,744,660원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이비손해보험 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 774,744,660원 중 배당액은 486,580,800원, 미배당은 288,163,860원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원역 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·주택·근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선·수인분당선·KTX 수원역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 현황. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이며 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 위생·급배수·냉난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 15m 포장도로와 서측 약 7m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 3,547,000원/㎡, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역 등이 포함되고 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 본건은 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 낙폭만으로 저가 매수 여부를 판단하기 어렵습니다. 수원역 인근 동일 용도 근린시설의 매매사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 공실이므로 낙찰 후 바로 임대수익이 발생하는 구조가 아닙니다. 의원 등 제1종근린생활시설 수요를 점검해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 이미 3회 유찰되었습니다. 권리 인수는 0원이므로 반복 유찰의 배경이 가격·용도·수요 중 어디에 있는지 현장 확인이 중요합니다.
- 관리단 채권 확인. 수원센트럴시티뷰 관리단의 가압류 청구금액 4,744,660원이 등기돼 있습니다. 매각으로 소멸 판정이지만 실제 관리비 현황은 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 다음 회차 시나리오. 4회 유찰 시 345,744,000원, 5회 유찰 시 242,020,799원으로 제시되어 있으므로 현재가와 다음 회차 가격의 차이를 실제 시장가와 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리승계 측면은 비교적 단순합니다. 현재 최저매각가는 493,920,000원으로 감정가 1,440,000,000원에서 3회 유찰된 상태입니다. 하지만 본건은 현재 공실인 제1종근린생활시설(의원)이고, 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌는가”보다 493,920,000원이 실제 수원역 인근 근린시설 시장에서 경쟁력 있는 가격인가를 확인하는 데 있습니다. 권리는 통과, 가격·환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
