수원지방법원 2024타경12803. 화성시 향남읍 행정리 에프엠프라자 1층 근린시설입니다. 감정평가상 목록 1~5는 공부상 제1종 근린생활시설(소매점)이고, 현황은 경계와 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설 ‘NO Brand’로 이용 중입니다. 현황조사에 나타난 (주)이마트의 점유 범위도 1층 103호~107호 223.0600㎡로 기재되어 있어, 개별 호실이 아니라 일체화된 영업공간을 전제로 접근해야 합니다.
가격은 감정가 2,563,000,000원에서 879,109,000원으로 65.7% 하락했습니다. 하지만 감정가 대비 할인은 시장가격 대비 할인과 같은 의미가 아닙니다. 근린시설은 임대수익, 공실, 관리비, 시설 원상복구와 실제 거래사례를 함께 확인해야 하며, 이 물건은 미상 점유자까지 남아 있어 권리와 가격을 모두 조건부로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12803 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 행정동로 17, 1층103호 (에프엠프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 제1종 근린생활시설(소매점) · 현황 근린생활시설(NO Brand) |
| 매각 범위 | 목록 1~5 일괄매각 · 경계 및 벽체 구분 없이 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 중 1층 103호 외 4개 호 |
| 소유자 | 주식회사에프엠산업개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,563,000,000원 / 879,109,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기화성새마을금고 / 1,669,143,930원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조, 점유는 미확정
말소기준권리는 2018.07.03 경기화성새마을금고 근저당권 (채권최고액 3,315,000,000원)입니다. 그 뒤 설정된 주식회사이마트 전세권, 화성시·국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순위입니다. 이 근저당권은 2025.07.31 엠씨아이대부주식회사로 이전등기되어 있으므로, 실제 배당 단계에서는 채권승계 관계와 배당수령권자를 원본으로 확인해야 합니다.
| 임차인·점유자 | 점유 범위·용도 | 전입·점유일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 이마트 (한채양) | 에프엠프라자 1층103호~107호 223.0600㎡ | 2018.07.26 | 보증금 300,000,000원 차임 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 사이마 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
② 가격 비교 — 감정가 34.3%, 시세 할인율은 미확정
현재 최저가는 감정가보다 크게 낮지만, 동일·유사 근린시설의 실거래 비교 없이 감정가만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 목록 1~5를 일괄매각하고 내부 경계가 없는 상업용 물건이므로, 개별 호실 거래가격과 단순 비교하는 방식도 적절하지 않을 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 879,109,000원 | 34.3% | 2,555,914,090원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 615,376,300원 | 24.01% | 2,817,009,463원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 430,763,410원 | 16.81% | 2,999,776,224원 | 0원 |
세 차례 유찰은 단순히 ‘할인 폭이 커졌다’는 사실뿐 아니라, 가격·점유·일괄매각 구조와 근린시설의 환금성을 더 엄격히 검증해야 한다는 신호입니다. 시세 확인 전에는 879,109,000원을 실질취득의 하한으로만 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 879,109,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,191,090원 |
| 근저당권 · 경기화성새마을금고 | 3,315,000,000원 | 867,917,910원 |
| 전세권 · 주식회사이마트 | 68,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 문인수 (등기상 말소완료) | 40,832,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,423,832,000원 중 867,917,910원이 배당되고, 2,555,914,090원이 미배당되는 계산입니다. 신청채권액 1,669,143,930원도 전액 충족되지 않습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감되어 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 행정초등학교 남동측 인근이며 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 목록 1~5는 공부상 제1종 근린생활시설(소매점)이지만, 경계와 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설(NO Brand)로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물이며 외벽은 외장 석재, 내부는 인테리어 마감, 창호는 알루미늄샷시 강화유리창입니다. 위생·급배수·소방·승강기· 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 인접 도로와 등고가 평탄한 상업용 건부지이며 북측·동측 약 15~20m, 서측 약 10~15m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 668.8㎡, 공시지가는 1,406,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·향남1지구 지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일괄매각되는 근린시설이고 내부 경계가 없어 매수층이 제한될 수 있습니다. 세 차례 유찰된 만큼 실거래, 임대료, 공실, 원상복구비를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사이마의 전입·보증금 확인. 전입일, 점유 시작일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 대항력과 승계액을 먼저 확정해야 합니다.
- 주거 사용관계 확인. 근린시설에 주거 사용으로 기재된 이유와 실제 점유 공간, 전입 범위, 건축·소방상 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- (주)이마트 계약 원본 대조. 현황조사 보증금 300,000,000원과 등기 전세금 68,000,000원의 관계, 차임 10,000,000원의 지급 상태, 계약 종료·갱신 여부를 확인하세요.
- 점유자와 영업주체 대조. 현황조사 점유자는 (주)이마트로, 감정평가상 상호는 NO Brand로 기재되어 있습니다. 실제 임차인·전차인·영업주체가 누구인지 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 경기화성새마을금고의 근저당권이 2025.07.31 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으므로 채권승계 및 배당수령 관련 서류를 대조하세요.
- 조세채권 확인. 화성시와 국의 압류에 관한 체납액, 당해세 여부, 배당 순위를 확인해야 실제 근저당 배당과 점유자 배당 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 일괄매각·경계 확인. 목록 1~5의 전유면적, 대지권, 내부 경계, 원상복구 가능성, 각 호실별 출입구와 설비 분리 가능성을 확인하세요.
- 시세·수익 검증. 인근 근린시설의 최근 실거래, 보증금·차임, 공실기간, 관리비와 예상 수익률을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 매각기일 결과 확인. 2026.07.15 매각기일의 매각·유찰·변경 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 미상 점유가 먼저다”
이 물건은 감정가 2,563,000,000원에서 최저가 879,109,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리와 (주)이마트의 후순위 점유만 보면 확인된 인수액은 0원입니다. 그러나 주거 사용으로 기재된 사이마의 전입일과 보증금이 모두 미상이라, 권리분석은 아직 끝나지 않았습니다.
더구나 동일·유사 근린시설의 최근 거래가격 없이 감정가 대비 34.3%만 보고 시세보다 싸다고 결론 내릴 수도 없습니다. 목록 1~5 일괄매각, 내부 경계 없음, 근린시설의 제한된 매수층, 세 차례 유찰까지 겹쳐 있습니다. 결론은 등기상 후순위 권리는 소멸하지만 점유 인수는 미확정, 가격은 큰 폭 하락했지만 시세 메리트는 미검증입니다. 사이마의 권리와 실제 시장가격이 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.