수원지방법원 2024타경12988. 용인시 수지구 상현동 ‘시그니처광교지식산업센터’ 지하4층 비405호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터), 현장 이용은 주식회사 벳다이브의 사무실로 조사됐습니다. 말소기준은 2023.06.16. 하나은행 근저당권이며, 그 뒤에 들어온 임차인의 전입일은 2023.09.01.입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 후순위로 대항력이 없고, 경매개시결정과 용인시 압류도 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인이 보증금을 떠안는 대항력 인수형은 아닙니다. 그러나 현재 최저가 40,337,000원은 감정가의 24.01%까지 낮아졌고, 하나은행 근저당 채권최고액 136,800,000원 중 예상 배당액은 39,210,934원에 그칩니다. 반복 유찰은 단순한 할인율보다 이 물건의 수요와 환금성을 먼저 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12988 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 포은대로59번길 37, 지4층 비405호 (상현동, 시그니처광교지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) · 사무실 이용 · 38.8100㎡ |
| 소유자 | 최혜진 (단독소유 · 2023.06.16. 소유권이전 및 신탁등기말소) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 40,337,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 112,707,811원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.16. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 136,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 대항력은 없다
현재 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 주식회사 벳다이브가 해당 호실을 사무실로 사용하고 있습니다. 보증금은 4,000,000원, 월차임은 350,000원이며 전입일은 2023.09.01.입니다. 말소기준 근저당권의 접수일인 2023.06.16.보다 늦으므로 대항력은 없고 매수인에게 승계되는 보증금도 0원입니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 벳다이브(유지민) 시그니처광교 제비층 405호 38.8100㎡ | 2023.09.01. | 4,000,000원 350,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 0원 보증기관 승계 없음 |
② 가격·유찰 분석 — 24.01%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 40,337,000원으로 감정가 168,000,000원의 24.01%입니다. 다만 동일 용도와 조건을 직접 비교할 수 있는 실거래 기준이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 채권최고액 기준 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 24% | 40,337,000원 | 39,210,934원 | 97,589,066원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 28,235,900원 | 27,327,654원 | 109,472,346원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% | 19,765,130원 | 19,009,358원 | 117,790,642원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 채권자 미배당액은 커집니다. 이는 낙찰자의 추가 인수액을 뜻하는 것이 아니라 매각대금만으로 담보채권이 충족되지 않는다는 의미입니다. 입찰자는 채권자의 손실보다 왜 지하층 지식산업센터 호실이 반복 유찰됐는지를 임대수요·공실 가능성·재매각 난이도 측면에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,337,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,126,066원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 136,800,000원 | 39,210,934원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 하나은행 근저당에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 97,589,066원이며, 이는 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 수지구 상현동 중앙예닮학교 서측 인근이며, 주변은 요양병원·지식산업센터·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근 포은대로변에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며 주식회사 벳다이브의 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 지하4층 비405호이며, 위생급배수설비·승강기·소방설비·지하주차장이 있습니다.
- 도로. 교량을 이용해 동측 왕복2차선 도로로 접근할 수 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 성장관리권역·택지개발지구·비행안전제3구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 부정형 토지로 지식산업센터 건부지로 이용 중이며 토지면적은 15,237.2㎡, 공시지가는 1,961,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 4회 유찰된 지하층 지식산업센터 호실로, 감정가 대비 할인율보다 동일 건물 공실·임대료·관리비와 실제 거래 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 주식회사 벳다이브의 실제 영업·점유 상태와 퇴거 의사, 임대차계약 원본을 확인하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 대조하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 사무실 점유자가 있어 인도 협의 또는 인도명령 절차를 예상해야 합니다.
- 실제 용도 확인. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)과 현재 사무실 이용 상태가 입찰자의 사용 목적에 맞는지 확인하세요.
- 시장가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치만 사용하지 말고 동일 건물·동일 층·유사 면적의 최근 매매와 임대 조건을 직접 확인하세요.
- 공실·환금성. 4회 유찰 원인이 가격인지, 지하층 위치나 임대수요 부족인지 현장 중개업소와 관리사무소를 통해 검증하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 사용료 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 용인시 압류와 당해세 여부에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있으므로 관련 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 수요는 자동으로 생기지 않는다
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 1명의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 경매개시결정과 용인시 압류도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 4회 유찰돼 최저가가 감정가의 24.01%까지 낮아졌다는 사실을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 동일 조건의 실거래 기준이 확인되지 않는 데다, 공장 용도의 지식산업센터를 사무실로 사용 중인 지하4층 호실입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 검증 필요. 입찰 여부는 낮은 최저가가 아니라 실제 임대수익과 공실 가능성, 향후 재매각 수요를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
