수원지방법원 2024타경13417. 수원역한라비발디퍼스트 102동 1층 127호로, 공부상 제2종근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 감정가는 1,500,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가격은 252,105,000원, 감정가의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2022.08.31. 설정된 서서울농업협동조합 근저당권 1,200,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 ‘최저가가 크게 내려왔다’는 사실만으로 접근하면 위험합니다. 매각물건명세서에는 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음이라고 기재돼 있습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되고 분양계약서 총분양금액도 대지 및 건물가액을 합산한 금액이지만, 대지권 자체의 존재·등기 상태는 별도 확인이 필요한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13417 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세화로154번길 7-10, 102동 1층127호 (서둔동,수원역한라비발디퍼스트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 유지선 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2021.09.01. · 거래가액 1,498,285,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,500,000,000원 / 252,105,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서서울농업협동조합 / 1,025,491,605원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.31. 서서울농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 대지권은 별도 확인
임차인 신고 없음. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 2021년 한국스탠다드차타드은행 근저당권 1,320,000,000원은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.08.31. 서서울농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.08.22. 국의 압류와 2024.12.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 77.6% 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
제시된 최근 12건 실거래 평균은 325,083,333원, 최신 거래는 347,000,000원입니다. 현재 최저가 252,105,000원은 최근 12개월 평균의 77.6%입니다. 숫자만 보면 낮아 보이지만 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다.
대상 면적은 72.4947㎡인데, 실거래 표본은 49.59㎡·49.43㎡·49.71㎡ 등 대부분 49㎡대이고 20.9㎡ 거래도 포함돼 있습니다. 또한 본건은 공부상 제2종근린생활시설이고 현황 공실입니다. 따라서 이 표본을 본건과 같은 용도·면적의 직접 시세로 볼 수 없으며, 최근 실거래 평균보다 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.59㎡ | 8 | 347,000,000원 |
| 2026.08 | 49.43㎡ | 14 | 330,000,000원 |
| 2026.08 | 49.43㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2026.08 | 49.59㎡ | 12 | 347,000,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 7 | 344,000,000원 |
| 2026.06 | 20.9㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 49.43㎡ | 13 | 355,000,000원 |
| 2026.06 | 49.59㎡ | 13 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 49.39㎡ | 12 | 347,000,000원 |
| 2026.04 | 49.07㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2026.04 | 49.59㎡ | 10 | 347,000,000원 |
| 2026.03 | 49.39㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 325,083,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 252,105,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,329,470원 |
| 2. 근저당 · 서서울농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 247,775,530원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 252,105,000원 가정 시 서서울농업협동조합 채권최고액 1,200,000,000원 중 247,775,530원이 배당되고 952,224,470원이 미배당됩니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 252,105,000원 | 247,775,530원 | 952,224,470원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 176,473,500원 | 173,202,871원 | 1,026,797,129원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 123,531,449원 | 121,002,009원 | 1,078,997,991원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서호초등학교 동측 인근. (구)KCC 공장을 지구단위계획으로 개발·조성한 지역으로 대형 쇼핑몰 등 판매시설, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 소재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 수원역 환승센터와 수도권전철 1호선·수인분당선 수원역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설이며 현황은 공실입니다.
- 도로. 서측 폭 약 40미터 광대로, 남측 폭 약 30미터 광대로, 북동측 폭 약 12미터 내외 준각지 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 공시지가 3,673,000원/㎡, 토지면적 5,932.6㎡, 상업용 토지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없다는 기재가 핵심입니다. 분양계약서·대지권 관련 서류·등기 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 비교시세 재산정. 제시된 실거래는 대상 면적 72.4947㎡와 일치하지 않습니다. 본건과 같은 제2종근린생활시설·유사 면적·유사 층의 거래 또는 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 감정가 15억에서 2.52105억까지 하락했습니다. 단순 할인율보다 반복 유찰의 원인을 먼저 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현황 공실이므로 내부 상태, 실제 영업 가능성, 관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “15억이 2.52억 됐다”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 물건의 등기상 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 서서울농업협동조합 근저당권이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 그 다음입니다. 대지권 미등기·대지권 유무 미상, 제2종근린생활시설·공실, 5회 유찰, 그리고 직접 비교 가능한 동일 면적 시세 부재가 동시에 존재합니다.
현재 최저가 252,105,000원이 최근 실거래 평균 325,083,333원의 77.6%라는 수치는 참고는 할 수 있지만, 거래 표본 면적이 본건 72.4947㎡와 맞지 않아 그대로 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 0원이지만, 대지권과 환금성 확인이 선행돼야 하는 고위험 할인형으로 보는 것이 적절합니다. 싸 보이는 숫자보다 왜 5회 유찰됐는지와 대지권을 실제로 확보할 수 있는지가 입찰 판단의 중심입니다.
