수원지방법원 2024타경13417. 수원역한라비발디퍼스트 102동 1층 127호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 소유자 유지선은 2021.09.01. 거래가 1,498,285,800원으로 소유권을 이전받았고, 2022.08.31. 서서울농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 국 압류와 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
표면적으로는 감정가에서 1,139,850,000원이 떨어진 대폭 할인 물건입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 현재 가격이 실제 비교 거래보다 낮은지, 미등기 대지권이 실제로 존재하고 매수인에게 귀속되는지, 그리고 등기상 말소된 선순위 근저당권이 왜 배당표에서는 살아 있는 권리처럼 계산됐는지를 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13417 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세화로154번길 7-10, 102동 1층 127호 (서둔동, 수원역한라비발디퍼스트) |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(제2종근린생활시설) · 지상 15층 건물 내 1층 · 현황 공실 |
| 소유자 | 유지선 (2021.09.01. 소유권이전, 거래가 1,498,285,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,500,000,000원 / 360,150,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서서울농업협동조합 / 1,025,491,605원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 대지권 유무 미상 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 배당표와 충돌한다
현재 등기 흐름만 보면 2021.09.01. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권은 2022.08.31. 말소됐고, 같은 날 설정된 서서울농업협동조합 근저당권이 현존하는 말소기준권리입니다. 따라서 국 압류와 경매개시결정은 후순위로서 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 금액으로 특정되는 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 실거래 비교 — 감정가 할인율과 가격 메리트는 별개다
수원역한라비발디퍼스트의 최근 12개월 거래 12건입니다. 평균 거래금액은 276,083,333원, 최고 거래금액은 355,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 130,000,000원입니다. 다만 본건 비교 면적은 72.4947㎡인 반면 거래 표본은 18.58㎡~49.59㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 20.9㎡ | 9층 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 49.43㎡ | 13층 | 355,000,000원 |
| 2026.06 | 49.59㎡ | 13층 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 49.39㎡ | 12층 | 347,000,000원 |
| 2026.04 | 49.07㎡ | 8층 | 339,000,000원 |
| 2026.04 | 49.59㎡ | 10층 | 347,000,000원 |
| 2026.03 | 49.39㎡ | 11층 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 22.99㎡ | 12층 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 18.58㎡ | 9층 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 49.59㎡ | 14층 | 344,000,000원 |
| 2026.01 | 22.99㎡ | 6층 | 152,000,000원 |
| 2025.12 | 49.39㎡ | 10층 | 339,000,000원 |
| 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 276,083,333원 |
현재 최저가이자 잠정 실질취득가는 360,150,000원으로, 최근 12개월 평균보다 84,066,667원 높고 평균의 130.4%입니다. 면적 차이가 있어 정확한 일대일 비교는 어렵지만, 현재 최저가는 이 표본의 최고 거래금액인 355,000,000원도 5,150,000원 웃돕니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,842,100원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 1,320,000,000원 | 354,307,900원 |
| 2. 근저당 · 서서울농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액은 2,520,000,000원, 채권자 배당액은 354,307,900원, 미배당액은 2,165,692,100원입니다. 신청채권자 서서울농업협동조합의 청구액 1,025,491,605원은 배당되지 않는 것으로 계산됐습니다. 다만 등기상 말소된 근저당권을 선순위 배당대상으로 산정한 결과이므로 원본 확인 전에는 최종 배당 판단으로 사용할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서호초등학교 동측 인근이며, 옛 KCC 공장 부지를 지구단위계획으로 개발한 지역입니다. 대형 쇼핑몰 등 판매시설·오피스텔·도시형생활주택이 자리한 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 동측 인근에 수원역 환승센터가 있고, 수도권전철 1호선과 수인분당선 환승역인 수원역이 위치합니다. 차량 접근도 가능합니다.
- 도로. 서측 약 40미터 광로, 남측 약 30미터 광로, 북동측 약 12미터 도로에 접한 준각지입니다.
- 용도·상태. 공부상 제2종근린생활시설이며 현황 공실입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·역세권2지구 지구단위계획구역이며, 비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 전체 토지면적은 5,932.6㎡, 공시지가는 ㎡당 3,673,000원입니다. 다만 본건 대지권 지분은 등기되지 않아 이 수치를 본건의 확정 토지가치로 환산할 수 없습니다.
- 건물. 2021.06.17. 준공된 철근콘크리트구조 지상 15층 건물이며, 단지 정보상 288세대 규모입니다.
- 환금성. 역세권 입지는 장점이나, 공실 근린시설이고 경매 집계상 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%입니다. 주거용 거래량을 근린시설 환금성으로 그대로 적용하면 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소 근저당 원본 확인. 2021.09.01. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권이 2022.08.31. 실제 말소됐는지 최신 등기에서 확인하고, 배당표가 이를 선순위로 취급한 이유를 대조해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권등기 여부, 대지사용권의 존재, 분양계약서상 대지지분, 신탁원부와 집합건축물대장을 함께 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 매수인이 인수할 권리, 법정지상권·대지사용권 관련 특별매각조건, 배당요구 여부를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 공실 기재만 믿지 말고 실제 점유자·열쇠 보관자·미신고 임대차·시설물 잔존 여부를 확인해야 합니다.
- 동일 용도 시세 확보. 1층 근린시설의 실매매가·전용면적당 가격·임대료·공실 기간을 별도로 조사해야 합니다. 현재 주어진 거래 12건은 면적이 일치하지 않습니다.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납, 급배수·소방·승강기 설비 상태, 내부 마감과 원상복구 비용을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 제한 검토. 일반상업지역과 지구단위계획, 비행안전구역·소음대책구역·토지거래계약 허가구역이 실제 영업 및 처분 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 24%”가 곧 “시세 24%”는 아니다
이 물건은 1,500,000,000원의 감정가가 360,150,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 잠정 실질취득가는 최근 12개월 거래 평균의 130.4%이고, 표본 최고가도 웃돕니다. 비교 거래가 본건과 면적·용도가 일치하지 않으므로 정확한 시세 판단에는 부족하지만, 적어도 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
권리 측면에서는 더 신중해야 합니다. 대지권은 미등기이고 유무가 확인되지 않았으며, 등기상 말소된 1,320,000,000원 근저당권이 배당표에서는 선순위 채권으로 계산돼 있습니다. 이 부분이 해소되지 않으면 인수 0원이라는 결론도 확정할 수 없습니다. 여기에 공실 근린시설, 4회 유찰, 경매 집계상 매각률 0.0%가 겹칩니다. 낮아진 것은 감정가 대비 비율이지, 확인해야 할 위험의 크기가 아닙니다. 대지권과 권리순위, 동일 용도 시세를 모두 확인하기 전까지는 입찰 보류가 타당합니다.