수원지방법원 2024타경13653. 용인시 기흥구 농서동의 기흥테라타워현대엔지니어링지식산업센터 4층 티-430호입니다. 감정평가상 지식산업센터 등으로 이용 중인 시설이며, 주거용 아파트와는 다른 가격 판단이 필요한 물건입니다. 소유자는 김보민이고, 2020년 6월 17일 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 378,000,000원입니다. 우리은행이 청구금액 313,364,626원으로 임의경매를 진행했고, 2회 유찰 후 최저가가 250,880,000원까지 하락했습니다.
등기상 권리 흐름은 비교적 분명합니다. 2020년 우리은행 근저당권을 기준으로 그 이후의 삼성카드·서울신용보증재단 가압류, 용인시·국가의 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 문제는 등기부에 나타나지 않는 임차인의 점유와 보증금입니다. 확인된 한 임차인은 말소기준권리보다 늦게 전입했지만, 다른 점유자는 주거 용도로 기재되어 있으면서 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 권리관계가 완전히 정리됐다고 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 11, 4층 티-430호 (농서동, 기흥테라타워현대엔지니어링지식산업센터) |
| 물건종류 / 용도 | 기타 · 지식산업센터(공장) 등 이용 |
| 건물 규모 | 지하 2층·지상 10층 건물 중 제4층 제티-430호 |
| 사용승인 | 2020.05.27 |
| 소유자 | 김보민 (단독소유) |
| 감정가 | 512,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 250,880,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 313,364,626원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.17 우리은행 근저당권 · 채권최고액 378,000,000원 |
| 임차인 기재 | 2건 · 1건 대항력 없음, 1건 대항력 가능·미상 (동일 점유관계 여부 확인 필요) |
| 공부와의 차이 | 특이사항 없음 |
| 위반건축물 여부 | 위반사항 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정
말소기준권리는 2020년 6월 17일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 378,000,000원이며, 이후 등기된 삼성카드와 서울신용보증재단의 가압류, 용인시 및 국가의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 아시아신탁 명의의 신탁등기 역시 소유권이전 과정에서 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 미확정 위험
현황조사 및 매각물건명세서에 임차인 관련 기재가 2건 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 항목은 없지만, 두 기재가 서로 독립된 임대차인지, 명칭이 축약되어 동일한 점유관계를 가리키는지는 추가 대조가 필요합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이트너스(주)용인점 | 430호 116.8000㎡ | 2020.07.01 | 10,000,000원 | 없음 | 미확인 |
| 이트너 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
이트너스(주)용인점의 월차임은 2,186,000원으로 기재되어 있습니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. '이트너'의 보증금·월차임·전입일·확정일자 역시 확인되지 않습니다.
이 점유자가 말소기준권리에 앞서는 대항력을 갖고 있다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 보증금 자체가 미상이므로 인수 규모와 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원은 이 미확정 위험까지 해소되었다는 의미가 아닙니다. 입찰 전 해당 기재의 임차인 동일성, 실제 점유자, 전입 및 보증금에 대한 확인이 핵심입니다.
특히 지식산업센터(공장) 등으로 이용 중인 시설에서 별도의 주거 용도 기재가 나타나는 점은 확인할 사항입니다. 실제 사용형태, 해당 점유자의 사용 공간, 적법한 용도 여부, 임대차계약의 당사자와 대항요건을 구체적으로 대조해야 합니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인율과 시세 메리트는 다르다
현재 최저매각가는 250,880,000원으로 감정가 512,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 최초 감정가에서 상당한 금액이 내려온 것은 사실입니다.
하지만 이 물건은 일반 아파트가 아니라 지식산업센터입니다. 매수 수요와 실제 임대수요, 공실 가능성, 업종별 사용 제한, 관리비 및 처분 시 환금성을 함께 평가해야 합니다. 같은 건물의 실제 거래가격과 임대수익 비교가 확인되지 않는 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 말할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 250,880,000원 | 49% | 170,143,909원 |
| 3회 유찰 시 가정 | 175,616,000원 | 34.3% | 244,354,213원 |
| 4회 유찰 시 가정 | 122,931,199원 | 24.01% | 296,301,427원 |
현재 회차 외 가격은 추가 유찰을 전제로 한 시나리오이며 확정 매각일정이나 낙찰예정가가 아닙니다. 미배당액은 채권자 기준으로 산출되며 매수인의 인수채무와 구별됩니다.
대항력이 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 하는 경우에는, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
따라서 추가 유찰에 따른 최저가 하락이 반드시 실질취득비용의 동일한 하락을 뜻하지 않습니다. 이 사건에서는 미상 임차인의 권리관계 확인이 가격 분석보다 우선합니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,312,320원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 378,000,000원 | 246,567,680원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 7,246,456원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 31,465,133원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면, 집행비용 4,312,320원을 제외한 246,567,680원이 우리은행에 배당되고, 삼성카드와 서울신용보증재단에는 배당 가능한 금액이 남지 않습니다. 소유자 교부액도 0원입니다.
채권최고액 기준 채권 총액은 416,711,589원, 예상 채권자 배당액은 246,567,680원, 총 미배당액은 170,143,909원입니다. 우리은행의 경매 청구액 313,364,626원 역시 배당액보다 커 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
집행비용은 추정치이며, 채권최고액 등을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 당해세·조세 우선순위·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액 0원은 미상 점유자의 인수 위험이 없음을 확정하는 값이 아닙니다.
반면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도의 인수 문제가 될 수 있습니다. 따라서 채권자 미배당 170,143,909원과 매수인 인수 가능액 미상은 명확히 구별해야 합니다.
⑤ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 서천고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트형공장과 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2020.05.27 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 10층 건물의 제4층 티-430호입니다. 기본 위생·급배수설비, 승강기 및 소화설비가 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 지식산업센터 등으로 이용 중입니다. 실제 임대차 점유상황과 함께 별도로 기재된 주거 사용의 실태를 확인할 필요가 있습니다.
- 도로. 서측 약 36미터, 남측 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가는 1㎡당 1,466,000원으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 상대보호구역에 저촉되며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되는 것으로 표시됩니다. 입찰 전 적용 범위와 실제 이용·거래에 대한 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 지식산업센터는 주거용 아파트와 매수층이 다릅니다. 실제 거래사례, 공실·임대수요, 관리비 및 입주 가능 업종을 확인하기 전까지 환금성이 우수하다고 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 미상 임차인 확인. '이트너'의 정확한 당사자, 전입신고일, 확정일자, 보증금, 임대차기간 및 실제 점유 공간을 확인해야 합니다. '이트너스(주)용인점'과 동일 임대차를 가리키는지 여부도 대조해야 합니다.
- 인수액 재산정. 미상 점유자의 대항력과 보증금이 확인된 뒤, 배당받지 못할 보증금의 매수인 인수 여부를 별도로 계산해야 합니다. 계산상 0원이라는 이유로 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
- 시설 용도 확인. 지식산업센터(공장) 등의 용도로 평가된 물건에서 주거 사용이 기재된 이유를 조사해야 합니다. 실제 사용 용도가 허용 범위에 해당하는지도 확인이 필요합니다.
- 조세 압류 검토. 용인시와 국가의 압류 관련 조세채권 내용, 우선순위 및 실제 배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 시장가격 조사. 기흥테라타워 내 유사 호실의 최근 매매사례, 실제 임대보증금·월차임 및 공실 상황을 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 관리비·명도 비용. 미납 공용관리비의 승계 가능성과 실제 점유자에 대한 명도 절차, 협의 비용을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 추가 유찰로 최저가가 내려가도 미상 임차인 보증금의 인수 가능성이 남는다면 실질취득비용이 비례해 하락하지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”보다 먼저 확인할 것은 임차인
이 사건은 감정가 512,000,000원에서 최저가 250,880,000원까지 내려온 2회 유찰 지식산업센터입니다. 가격 하락 폭은 크지만 그것만으로 투자 매력이 검증되지는 않습니다.
등기상으로는 2020년 우리은행 근저당권 이후의 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 관련 기재 중 하나는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 이 위험을 해결하지 않은 상태에서 인수액이 0원이라고 단정하거나 최저가를 실질취득비용으로 확정할 수 없습니다.
또한 실거래 시세와 임대수익이 확인되지 않아 현재 최저가가 적정가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 지식산업센터 특유의 수요와 환금성, 세금 압류 및 점유관계까지 확인해야 합니다.
종합 판단은 C등급(42점). 후순위 등기권리 소멸이라는 장점은 있지만, 미상 임차인에 따른 인수 가능성, 2회 유찰, 지식산업센터의 환금성 검증 필요, 시세 확인 불가가 동시에 존재하기 때문입니다.
권리 일부 정리, 인수 검증 필요, 가격 판단 보류. 이 물건의 우선순위는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라 먼저 미상 점유자의 권리관계를 확인하고 실제 시장가격을 검증하는 데 있습니다.
