수원지방법원 2024타경53620. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있고, 감정 이용상태상 기호(1) 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 정성균이며 2016년 7월 15일 거래가 258,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 서용인새마을금고가 채권최고액 338,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다.

이후 2017년 최용도 명의 근저당 350,000,000원, 2024년 서용인새마을금고의 임의경매개시결정, 2025년 용인시 압류가 이어졌습니다. 이 등기 권리들은 말소기준 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 위험은 등기부 채권보다 매각 범위와 토지 위 지상물에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 금전 인수는 0원

말소기준은 2016.07.15 서용인새마을금고 근저당 338,000,000원입니다. 후순위 최용도 근저당 350,000,000원, 경매개시결정, 용인시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 149,153,000원 가정 배당에서도 매수인에게 승계되는 금전채무는 0원으로 계산돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

전병하의 전입일은 2017.02.08로 말소기준권리인 2016.07.15 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금이 얼마인지와 무관하게 대항력을 근거로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상입니다.

③ 매각 범위 — 이 사건의 진짜 위험 구간

• 일괄매각. 여러 목록이 함께 매각됩니다.
• 지분매각 혼재. 목록3·4·6·7·8·9·10은 지분매각입니다.
• 목록2. 공부상 지목은 ‘답’이지만 현황은 주거기타(LPG 저장탱크)로 이용 중입니다.
• 목록4. 토지 위 소유자 미상의 LPG 저장탱크가 있고, 평가와 매각에서 제외됩니다.
• 목록10. 남측에 소유자 미상의 철골조 및 목조 상태의 완공된 주택, 건축이 중단된 주택과 차고 등이 있으며 평가와 매각에서 제외됩니다.
• 법정지상권. 목록10 토지 위 매각제외 건물들에 관한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
• 건축허가. 목록10은 전원주택 부지 조성을 위한 건축허가를 받은 주거나지이며, 실효성 여부와 연장 등은 관계행정청 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 149,153,000원 가정)

총 채권최고액 기준 688,000,000원 중 예상배당은 146,264,858원이고, 미배당은 541,735,142원입니다. 신청채권자 서용인새마을금고의 청구액 248,910,730원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가 149,153,000원은 감정가의 34% 수준까지 내려왔지만, 이를 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 매각제외 지상물, 법정지상권 불명확성, 지분매각이 함께 얽힌 물건이기 때문에 감정가 대비 할인폭보다 실제 사용·처분 가능 범위의 확인이 우선입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 처인구 모현읍 동림리 ‘동산저수지’ 남서측 인근의 농촌취락지대입니다. 주변에는 단독주택, 소규모 공장·창고, 근린생활시설, 농경지와 임야가 소재합니다.
• 교통. 인근까지 차량접근은 가능하지만 버스정류장이 원거리에 있어 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.
• 건물. 일반목구조 경량목구조지붕 3층 단독주택으로, 외벽은 목재 위 페인트 마감이며 위생·급배수 및 LPG 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 거래 규제. 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 토지 형상. 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 521,700원/㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 목록별 매각지분 확인. 목록3·4·6·7·8·9·10이 지분매각이므로 각 토지의 정확한 지분과 이용관계를 대조해야 합니다.
• 목록10 법정지상권 확인. 완공 주택·건축중단 주택·차고 등 매각제외 지상물의 소유관계와 토지·건물의 소유 변동시점을 확인해야 합니다.
• LPG 저장탱크 확인. 목록4 지상 LPG 저장탱크는 소유자 미상이며 매각에서 제외됩니다.
• 건축허가 확인. 목록10의 전원주택 부지 조성 관련 건축허가의 실효성 및 연장 여부를 관계행정청에 확인해야 합니다.
• 임차인 보완 확인. 전병하는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관계가 미상이라 실제 배당 순위는 원문 서류로 보완 확인해야 합니다.
• 가격 착시 경계. 최저가가 감정가 34%라고 해서 곧바로 저가 매수라고 단정하지 말고, 매각제외 지상물과 지분 구조를 반영한 실제 이용가치를 기준으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “금전 인수 0원”보다 더 중요한 것이 있다

등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2016년 서용인새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·경매개시·압류는 소멸합니다. 실제 임차인 전병하도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 핵심은 그 다음입니다. 여러 목록이 지분매각이고, 일부 토지에는 매각에서 제외되는 LPG 저장탱크와 완공·미완공 주택 등이 존재합니다. 특히 목록10은 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 감정가 434,846,790원에서 3회 유찰돼 149,153,000원까지 내려온 숫자만 보고 접근하기보다, 매각 대상이 정확히 무엇인지, 제외되는 건물이 토지 이용을 얼마나 제한하는지를 먼저 확인해야 합니다. 이 사건은 ‘권리 말소’보다 현장 권리와 매각 범위 확인이 승부처입니다.