354,845,000원
광주지방법원 2024타경85244. 광주 서구 치평동 세정아울렛 1층 109호로, 감정평가상 이용상태는 판매 및 영업시설, 현황은 공실입니다. 감정가 1,547,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 354,845,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래를 곧바로 비교하기 어렵고 실거래 자료도 제시되지 않아, 감정가 대비 하락률을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
등기 흐름에서 가장 중요한 기준점은 2021.03.12. 접수된 송정농업협동조합의 채권최고액 1,140,000,000원 근저당권입니다. 이후 송정농업협동조합 근저당권 40,000,000원과 24,000,000원, 카드사·보증기관·농협의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 조사 내역은 없고 매각물건명세서 비고상 현황도 공실이므로, 제공 자료 기준 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경85244 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 상무대로 773, 1층109호 (치평동, 세정아울렛) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매 및 영업시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 일반철골구조 슬래브지붕 · 지하1층 지상4층 중 1층 109호 |
| 소유자 | 최완옥 (2012.08.24. 거래가액 640,000,000원에 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,547,000,000원 / 354,845,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송정농업협동조합 / 1,011,670,360원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 등기국 · 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리는 2021년 송정농협 근저당
과거 등기에는 한국외환은행·광주은행·수협은행의 근저당권이 나타나지만, 등기 흐름상 각각 별도의 말소 등기가 이어집니다. 을구 1번 한국외환은행 근저당권은 2012.08.24., 을구 3번 한국외환은행 근저당권은 2019.09.17., 을구 4번 광주은행 근저당권은 2019.09.10., 을구 5번 수협은행 근저당권은 2021.03.12. 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 제공된 말소기준인 을구 8번 송정농업협동조합 근저당권을 현재 기준점으로 보는 것이 등기 연혁과 맞습니다.
② 점유·임차관계 — 현황 공실, 임대관계는 미상
임차인 조사 내역은 없습니다. 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태에는 현황 “공실”로 기재돼 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로, 입찰 전 현황조사서·전입세대확인·사업자등록 점유관계와 현장 출입 상태를 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 23%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 354,845,000원으로, 시나리오 표기상 감정가의 23% 구간입니다. 7회 유찰 시 283,876,000원, 8회 유찰 시 227,100,800원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 건물이나 인근 유사 점포의 최근 거래가·임대료·공실률 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인폭만으로 저평가 또는 시세차익을 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 354,845,000원 가정 · 제공 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,767,830원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 910,000,000원 | 349,077,170원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 780,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 수협은행 | 804,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 송정농업협동조합 | 1,140,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당권 · 송정농업협동조합 | 40,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 11번 근저당권 · 송정농업협동조합 | 24,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,121,049원 | 0원 |
| 10. 갑구 7번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,904,787원 | 0원 |
| 11. 갑구 8번 가압류 · 광주신용보증재단 | 51,250,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 7,388,901원 | 0원 |
| 13. 갑구 11번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,080,535원 | 0원 |
| 14. 갑구 12번 가압류 · 다시농업협동조합 | 20,493,128원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 시뮬레이션상 총 채권액은 3,882,238,400원, 총 배당액은 349,077,170원, 미배당액은 3,533,161,230원이며 소유자 잔여와 매수인 인수는 각각 0원입니다. 다만 을구 1·3·4·5번의 말소 이력과 배당순위 계산이 서로 맞지 않으므로 이 표를 실제 배당결과로 단정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·건물 상태와 환금성
- 입지. 광주광역시 서구 치평동 상무역 북서측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 지하철역이 있어 일반적인 교통 이용은 편리한 편입니다.
- 도로. 건물 부지는 4면이 아스팔트 포장도로에 접하고 북측으로 차량진출입로가 개설돼 있습니다.
- 용도·설비. 1층 판매 및 영업시설이며 전기·위생·급배수·소방·승강기·시스템냉난방기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지로, 사다리형 평지이며 공시지가는 4,344,000원/㎡입니다.
- 공실 위험. 현재 공실이므로 낙찰 직후 임대수익이 발생한다고 볼 수 없습니다. 실제 임대료와 관리비, 장기 공실 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 제공된 기준은 2021.03.12. 송정농업협동조합 근저당권입니다. 과거 근저당권의 말소 여부를 최신 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당표 재검산. 말소된 것으로 기재된 을구 1·3·4·5번이 배당 시뮬레이션에는 존속 채권처럼 반영돼 있습니다. 실제 배당순위를 법원 서류로 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 23%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 세정아울렛 내부와 인근 1층 상가의 실제 매매가·임대료·권리금·공실 기간을 조사하세요.
- 점유 확인. 서류상 공실이더라도 현장 잠금 상태, 잔존 집기, 관리주체 점유, 사업자등록 여부를 직접 확인하세요.
- 관리비·공용부담. 대형 집합상가의 공용관리비, 장기 체납액, 수선비와 냉난방 관련 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 위반건축물 시정 확인. 2025.05.13. 철거·시정완료가 최신 건축물대장에 반영됐는지 확인하세요.
- 환금성. 6회 유찰된 공실 판매시설인 만큼 낙찰가보다 향후 임차인 확보와 재매각 가능성을 우선 검토하세요.
맺으며 — 싸 보이는 가격보다 서류와 공실의 무게가 크다
이 물건은 감정가 1,547,000,000원에서 최저매각가 354,845,000원까지 내려왔고, 제공 자료상 임차인 인수액도 0원입니다. 그러나 근린시설은 감정가 대비 할인율만으로 투자성을 판단할 수 없습니다. 6회 유찰, 현황 공실, 실거래 자료 부재가 겹쳐 있으며, 과거 근저당권 말소 이력과 배당 시뮬레이션도 서로 일치하지 않습니다.
권리 결론은 제공된 말소기준과 말소 이력을 전제로 하면 매수인 인수 0원의 소멸형에 가깝지만, 실제 입찰 판단은 최신 등기 원본에서 선순위 근저당권 말소를 확인한 뒤에야 완성됩니다. 가격 결론은 보수적입니다. 354,845,000원이 감정가의 23%라는 사실은 확인되지만, 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 등기 정합성, 공실 해소 가능성, 실제 임대수익과 환금성입니다.