수원지방법원 2024타경54852. 수원시 팔달구 지동의 쥬피터88주건축물 제1동 5층 504호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층이며, 2023.06.29 준공된 26세대 JUPITER88입니다. 대상 504호는 501호부터 504호까지와 함께 다락층이 있는 구조로 기재되어 있습니다.
권리의 기준점은 2023.07.31 설정된 경서농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 김용준의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 김용준의 임차보증금은 210,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입일 2023.10.10이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인이 보증금 차액을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경54852 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로114번길 25-16, 1동 5층504호 (지동, 쥬피터88주건축물) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형연립주택) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 5층 · 26세대 · 2023.06.29 준공 · 504호 다락층 구조 |
| 소유자 | 김연정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 93,159,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경서농업협동조합 / 5,017,571,069원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.31 경서농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 민간임대주택 표시는 확인 필요
소유권보존과 같은 날 설정된 경서농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2024.09.02 근저당권자는 농업협동조합자산관리회사로 이전되었지만, 기준권리의 순위 자체는 2023.07.31에 고정됩니다. 2024.02.08 임의경매개시결정과 2024.04.25 주택도시보증공사 가압류 8,770,000,000원은 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 조사 — 대항력은 없지만 504호 특정이 중요하다
현황조사와 문건에는 건물 각 호의 전입·점유자 34명이 확인됩니다. 모두 전입일이 말소기준일 2023.07.31 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리되어 있고, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람도 없습니다. 다만 대부분의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 504호로 특정된 전입자는 별도로 기재되지 않았습니다.
김용준은 임차보증금 210,000,000원, 임대차계약일 2023.09.07, 확정일자 2023.09.08, 전입·점유개시일 2023.10.10인 임차권자로 등기되어 있습니다. 임차권 범위가 “건물의 전유부분 전부”로 기재되어 있으므로, 이것이 대상 504호를 뜻하는지 또는 문서상 표현 범위가 다른지를 매각물건명세서와 임차권등기명령 원본에서 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지후 | 201호 | 2023.09.26 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김상민 | 202호 | 2023.12.01 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 신인회 | 203호 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.03.06 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김유준 | 204호 | 2023.11.10 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 백송이 | 특정 없음 | 2023.11.10 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이민재 | 205호 | 2023.11.27 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| PANDEY ARINA | 206호 | 2023.12.06 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| PANDEY KAMADEV KUMAR | 206호 | 2023.12.06 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| SAPKOTA KANCHAN | 206호 | 2023.12.06 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김준석 | 207호 | 2023.09.15 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 방미숙 | 301호 | 2023.11.14 | 미상 | 2024.03.07 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 정다운 | 302호 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 권오은 | 303호 | 2023.12.22 | 미상 | 2024.03.07 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 전혜아 | 304호 | 2023.09.22 | 미상 | 2024.03.07 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| LI XIANGXIAN | 305호 | 2023.12.26 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| LI XIANSHU | 305호 | 2023.11.22 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| SEDHAIIN RESMA | 306호 | 2023.11.29 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| KANDEL UMESH | 306호 | 2024.02.15 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 홍진구 | 307호 | 2023.08.16 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 홍진수 | 401호 | 2023.11.17 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 장혜강 | 402호 | 2023.09.01 | 미상 | 2024.03.11 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이홍기 | 특정 없음 | 2024.01.09 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김소연 | 403호 | 2024.01.02 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박순향 | 404호 | 2023.10.27 | 미상 | 2024.03.06 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김경준 | 405호 | 2023.11.13 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 정승원 | 406호 | 2023.09.25 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 노지선 | 특정 없음 | 2023.09.25 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김진호 | 407호 | 2023.08.01 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 정원식 | 501호 | 2023.10.12 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 임고은 | 502호 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.03.19 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이호정 | 특정 없음 | 2023.11.20 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이상무 | 503호 | 2023.11.13 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 허윤석 | 505호 | 2023.10.13 | 미상 | 2024.03.18 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김용준 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.10.10 | 210,000,000원 | 2025.09.15 | 대항력 없음확정일자 2023.09.08승계 없음 |
③ 가격 판단 — 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 388,000,000원의 24.01%인 93,159,000원입니다. 그러나 JUPITER88의 확인 가능한 실거래 금액과 최근 거래 추세가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 단지 경매 통계 역시 평균 유찰 횟수 3.0회, 매각률 0.0%로 기재되어 있고 최근 매각금액도 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,159,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,076,862원 |
| 2. 근저당권 · 경서농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 91,082,138원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 채권자 총 청구액 14,770,000,000원 중 91,082,138원만 배당되고, 14,678,917,862원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 24.01% | 93,159,000원 | 91,082,138원 | 14,678,917,862원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 16.81% | 65,211,299원 | 63,637,496원 | 14,706,362,504원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 11.76% | 45,647,909원 | 44,426,247원 | 14,725,573,753원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지동초등학교 북동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 도시형생활주택으로 외벽은 석재 및 타일 마감, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8m, 북동측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 936.5㎡, 공시지가 1,814,000원/㎡이며 단지형연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없으나 504호는 다락층이 있는 구조이므로 다락의 면적·구조·이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 26세대 도시형생활주택이고 확인 가능한 실거래와 최근 매각사례가 없어 환금성과 적정가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 504호 실제 점유자 확인. 현황조사에는 504호로 특정된 사람이 없으므로 현장 방문, 우편함·계량기·관리내역, 전입세대확인서를 통해 현재 점유자를 확인하세요.
- 김용준 임차권 범위 대조. “건물의 전유부분 전부”라는 임차권 범위가 대상 504호와 어떻게 연결되는지 임차권등기명령과 매각물건명세서 원문을 확인하세요.
- 보증금 인수와 명도 구분. 대항력이 없어 보증금 인수는 0원이지만, 실제 점유자가 있으면 인도명령·명도 협의 비용과 기간은 별도로 발생할 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.08.21 접수된 민간임대주택 표시의 현재 상태와 매각 후 처리사항을 최신 등기부 및 관할기관 자료로 확인하세요.
- 다락층 실측. 다락의 층고·출입구·누수·단열·환기·실사용 상태를 확인하고 감정평가 범위와 일치하는지 대조하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 24.01%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 지동 일대 신축 다세대·도시형생활주택의 매매가와 임대가를 직접 비교하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 6,000,000,000원은 공동담보목록 제2023-259호와 연결되어 있으므로 공동담보 범위와 일괄·개별 매각 관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각기일 진행 결과를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 판단 난도는 점유와 가격에 있다
이 물건의 등기 순위만 보면 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준권리 이후의 임차권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 김용준의 보증금 210,000,000원도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 기준 실질취득액은 93,159,000원으로 계산됩니다.
그러나 인수 0원이 곧 안전한 입찰을 뜻하지는 않습니다. 4회 유찰에도 확인 가능한 실거래 기준이 없고, 26세대 건물의 각 호에 다수 전입·점유자가 조사되어 있으며, 대상 504호의 실제 점유자는 명확히 특정되지 않았습니다. 여기에 김용준 임차권의 범위, 민간임대주택 표시, 504호 다락 구조까지 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 점유 확인은 필수. 이 세 문장이 이번 사건의 핵심입니다.