수원지방법원 2024타경72935. 영화동 엘리시움 6층 602호, 주거용 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 임차인 최은숙은 2021.06.18. 전입·점유를 시작했고, 2021.05.17. 확정일자를 받았습니다. 경매개시결정일인 2024.06.13.보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이며, 보증금은 250,000,000원입니다.
현재 최저매각가 4,997,000원에서 집행비용 489,946원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 4,507,054원뿐입니다. 남는 보증금 245,492,946원은 매수인이 인수하므로, 실질적으로 지출하는 금액은 낙찰가 4,997,000원 + 인수액 245,492,946원 = 250,489,946원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 경제적 취득가는 계속 보증금 2.50억원 부근에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경72935 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 수성로364번길 43, 6층 602호 (영화동, 엘리시움) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 · 방3·주방·거실·보일러실·욕실1 · 9층 중 6층 |
| 전용면적 | 72.143㎡ |
| 소유자 | 서영순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 4,997,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 227,054,572원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 사용승인 | 2021.01.04 |
| 규모 | 엘리시움 9세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
말소기준권리는 2024.06.13. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 최은숙의 전입·점유는 2021.06.18., 확정일자는 2021.05.17.이고 임차권등기도 2023.08.23.에 마쳐져 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 미배당 잔액은 소멸하지 않고 매수인 부담으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최은숙 | 전유부분 전부 · 주거 | 2021.06.18. | 2021.05.17. | 250,000,000원 | 신청 2023.08.23. | 대항력 있음 | 우선변제 | 대위자 있음 서울보증보험 주식회사 |
실제 임차인은 최은숙 1명입니다. 서울보증보험 주식회사는 등기상 임차보증금 반환채권의 대위자이자 이 사건 신청채권자로 기재되어 있으나, 별도의 임차인이 아닙니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않고 임차보증금 250,000,000원 한 건만 인수 계산에 반영해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
엘리시움의 면적 매칭 최근 거래는 2026.07. 7층 전용 75.56㎡의 255,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 255,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 75.56㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 255,000,000원 |
표면 최저가 4,997,000원은 최근 거래의 2.0%에 불과하지만, 이는 취득비용이 아닙니다. 인수액을 더한 실질취득 250,489,946원은 최근 거래의 98.2%로, 차이는 4,510,054원뿐입니다. 거래 표본도 1건이어서 층·면적·내부 상태 차이를 고려하면 확실한 가격 안전마진으로 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,997,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 489,946원 |
| 1. 임차인 최은숙 보증금 | 250,000,000원 | 4,507,054원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 227,054,572원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
임차보증금 부족분 245,492,946원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 청구액 227,054,572원은 별도 배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 약 2.50억
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 4,997,000원 | 245,492,946원 | 250,489,946원 |
| 13회 유찰 시 | 3,497,900원 | 246,965,062원 | 250,462,962원 |
| 14회 유찰 시 | 2,448,530원 | 247,995,544원 | 250,444,074원 |
최저가가 4,997,000원에서 2,448,530원으로 절반가량 내려가도 실질취득은 250,489,946원에서 250,444,074원으로 45,872원만 줄어듭니다. 유찰을 기다리는 것만으로는 가격 메리트가 크게 늘지 않습니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 전환되기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 방3·주방·거실·보일러실·욕실1 구조입니다.
- 입지. 수성중학교 남측 인근 일반상업지역으로 수원화성, 근린생활시설, 아파트, 주상복합, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 시장, 종교용지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 원거리에 지하철 1호선 화서역, 남동측 원거리에 국도43호선이 있습니다.
- 건물. 2021.01.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 옥내 12대, 옥외 12대 주차가 가능하며 엘리베이터·도시가스 난방·옥내소화전 등을 갖췄습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·역사문화환경보존지역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,817,000원/㎡입니다.
- 공부 확인. 지번 273-10과 273-11의 합병 및 관리 지번 표기와 관련해 공부상 정정이 요구된다고 감정요항표에 기재되어 있습니다.
- 환금성. 전체 9세대의 소규모 오피스텔이고 최근 면적 매칭 거래가 1건뿐입니다. 단지 경매 통계상 평균 10.5회 유찰, 낙찰률 0%로 환금성 점검이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 입찰가만 보지 말고 매 회차의 예상 미배당 보증금을 더해 총취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 인수자금 준비. 현재 회차 기준 낙찰대금 외에 245,492,946원의 임차보증금 반환 부담을 감당할 자금계획이 필요합니다.
- 임차권 말소. 임차보증금 잔액 변제와 임차권등기 말소의 동시이행 조건을 계약·명도 과정에서 명확히 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현장조사 당시 최은숙이 2021.06.18.부터 보증금 250,000,000원으로 거주 중인 것으로 탐문되었습니다. 현재 점유와 인도 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 서울보증보험 관계. 신청채권자이자 임차보증금 반환채권 대위자로 기재된 서울보증보험 주식회사의 권리 행사와 말소서류 발급 조건을 확인해야 합니다.
- 공부 정정. 합병 지번과 대지권 표시의 정정 필요 여부를 등기부·토지대장 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 거래 표본이 1건이므로 인근 주거용 오피스텔의 면적·층·상태별 매매가와 임대수요를 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “499만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 물건의 최저매각가 4,997,000원은 감정가 361,000,000원의 1.38%에 불과합니다. 그러나 선순위 임차보증금 잔액 245,492,946원을 인수하면 현재 회차의 실질취득은 250,489,946원입니다. 13회·14회까지 추가 유찰되어도 실질취득은 여전히 약 250,000,000원에 머뭅니다.
최근 거래 255,000,000원보다 4,510,054원 낮지만 거래 표본은 한 건이고, 9세대 소규모 오피스텔에 단지 평균 10.5회 유찰이라는 환금성 부담도 있습니다. 권리 구조는 명확하지만 가격 안전마진은 얇습니다. 결론은 단순합니다. 이 사건은 최저가 499만원에 사는 경매가 아니라, 대항력 임차인의 보증금까지 포함해 약 2.50억원에 취득하는 경매입니다.
