수원지방법원 2024타경85665. 동탄역 북동측 인근 라스플로레스 1층 1009호, 감정평가상 판매시설로 이용된 근린시설입니다. 현 소유자 심광우는 2023.07.18 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 750,000,000원입니다. 같은 날 중앙농업협동조합이 채권최고액 660,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 롯데카드·하나카드·중소기업은행·KB국민카드·우리카드의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서 비고에는 이 물건이 재매각이며 매수신청보증금이 20%라고 기재돼 있습니다. 또한 ‘라스키트’ 상호의 상가로 사용됐고 현재 공실로 조사됐습니다. 임차인은 확인되지 않아 보증금 승계 위험은 없지만, 여섯 차례 유찰 뒤 재매각까지 온 경과는 권리보다 상가의 가격 적정성과 환금성을 더 중요하게 봐야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경85665 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄대로 537, 1층1009호 (오산동,라스플로레스) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설 · 1층 1009호 |
| 소유자 | 심광우 (2023.07.18 소유권이전 · 거래가액 750,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 811,000,000원 / 95,414,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 575,047,102원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 20% |
| 점유 현황 | ‘라스키트’ 상호의 상가 · 현재 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 핵심은 2023.07.18 중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤에 접수된 카드사·은행 가압류와 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 등기상 떠안을 권리 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 11.76%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 별개
현재 최저매각가는 95,414,000원으로 감정가 811,000,000원의 11.76%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 물건은 6회 유찰됐고 이번 절차는 재매각입니다. 반복된 유찰은 시장이 이전 회차 가격에서 충분한 수요를 보이지 않았다는 사실을 그대로 보여줍니다.
또한 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하면 안 됩니다. 2023년 등기상 거래가액 750,000,000원도 현재 시세가 아니라 과거 특정 거래의 가격일 뿐이므로, 현재 상가의 적정가 판단을 대신할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 95,414,000원 | 93,296,548원 | 846,939,371원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 66,789,799원 | 65,187,583원 | 875,048,336원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 46,752,859원 | 45,511,308원 | 894,724,611원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 95,414,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,117,452원 |
| 2. 근저당 · 중앙농업협동조합 | 660,000,000원 | 93,296,548원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 45,533,678원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 122,423,705원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 35,454,407원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 66,341,533원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사우리카드 | 10,482,596원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 940,235,919원 중 채권자 예상배당은 93,296,548원이며, 미배당은 846,939,371원입니다. 중앙농업협동조합도 전액 회수되지 않지만 후순위 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 오산동 동탄역 북동측 인근. 주변에 아파트, 업무·상업용 빌딩, 학교, 관공서, 운동시설, 공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 동탄역이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 용도. 감정평가상 판매시설로 이용된 1층 근린시설입니다. 건물은 지하2층~8층 규모이며 본건은 1층 1009호입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 지하주차장 진출입이 용이하고 외곽 공도와 연계돼 있습니다.
- 공실. 매각물건명세서 비고상 ‘라스키트’ 상호의 상가였으며 현재 공실입니다. 권리 인수와 별개로 실제 영업수요·임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 매수신청보증금이 20%입니다. 일반적인 회차와 동일하게 생각하지 말고 해당 매각조건을 기준으로 준비해야 합니다.
- 실제 시장가 확인. 현재 최저가가 감정가의 11.76%여도 최근 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 동일 건물·인근 1층 판매시설의 실제 거래와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 반복 유찰은 가격·상권·공실·수익성 등 시장 측면의 부담 가능성을 시사합니다. 단순 할인율보다 수익성과 재매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실로 조사됐으므로 현장 상태, 실제 점유 유무, 내부 시설 상태를 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·공용부 부담. 집합상가의 공용부분 관리비 체납 여부와 관리규약을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 시장성이 더 어려운 물건”
이 사건은 권리분석 자체만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하며 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 감정가 811,000,000원이 6회 유찰을 거쳐 95,414,000원까지 내려왔고, 이번에는 재매각으로 보증금도 20%입니다. 이 정도의 유찰 이력은 단순한 ‘할인’이 아니라 시장이 이전 가격을 계속 받아들이지 않았다는 기록으로 봐야 합니다.
최근 실거래 근거가 없는 상황에서는 감정가 대비 11.76%라는 숫자를 가격 매력으로 바로 치환하면 안 됩니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 신중. 이 물건은 싸게 보이는 이유를 현장에서 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 상가 경매입니다.
