수원지방법원 2024타경91301. 경기도 용인시 처인구 포곡읍 삼계리 소재 주유소 관련 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 2020년 소유권보존등기 당시 소유자는 주식회사알래스카였으며, 이후 상호변경을 거쳐 현재 주식회사애플에너지가 소유하고 있습니다. 서울강동농업협동조합이 설정한 채권최고액 2,340,000,000원의 근저당권을 기준으로 임의경매가 개시됐습니다. 이후 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나, 말소기준권리 자체가 새롭게 설정된 것은 아닙니다.

현재 가격은 감정가의 약 47%입니다. 다만 이 물건은 일반 아파트와 달리 토지·건물·제시외건물·기계기구의 소유 및 매각범위를 구분해야 합니다. 매각에서 제외된 설비를 포함한 완전한 주유소 운영시설을 취득하는 것으로 가정하면 실제 취득 후 자금계획에 오차가 생길 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당권 이전

말소기준권리는 2023.11.28 설정된 을구 7번 서울강동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,340,000,000원이며 공동담보목록과 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록이 기재돼 있습니다.

종전에 설정됐던 융창저축은행·헨지스제이차유한회사·엠제이캐피탈대부의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 에쓰대시오일과 에스케이에너지의 가압류 역시 말소된 상태입니다. 이후 경매개시결정과 용인시 압류는 말소기준권리보다 뒤에 등기되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없는 임차인 1명

인수금액이 없다는 사실과 명도 부담이 없다는 것은 다릅니다. 주유소는 건물뿐 아니라 영업시설·설비·현장 점유관계가 중요하므로, 낙찰 이후 인도 절차와 매각 제외 동산의 처리 문제를 구분해서 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 47%, 그러나 매각범위부터 확인

감정가 2,686,691,800원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 1,263,049,000원입니다. 낙찰가를 최저가로 가정하고, 인수액 0원을 적용한 권리상 실질취득금액 역시 1,263,049,000원입니다. 취득 관련 부대비용과 매각 제외 설비의 별도 확보 비용은 포함하지 않은 금액입니다.

④ 매각범위 — 포함 시설과 제외 설비의 구분

이 사건에서 가격만큼 중요한 부분은 매각물건명세서의 기계기구 관련 비고입니다. 주유소의 토지와 건물을 낙찰받더라도 현장에 있는 모든 설비의 소유권을 함께 취득하는 것은 아닙니다.

목록 2, 7의 토지는 일단의 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 따라서 감정평가서의 토지·건물·제시외건물·기계기구 명세와 매각물건명세서를 서로 대조하여, 실제 낙찰 대상과 현장에 남아 있는 타인 소유 설비를 명확히 구별해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 1,263,049,000원 가정)

집행비용은 15,030,490원으로 추정되며, 이를 제외한 1,248,018,510원이 근저당권 배당액으로 계산됩니다. 채권최고액 2,340,000,000원을 기준으로 한 미배당금은 1,091,981,490원입니다. 신청채권자의 청구액 2,081,119,756원도 전액 충족되지 않는 계산입니다.

위 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 실제 피담보채권 잔액과는 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 개별 배당순위는 미반영돼 있습니다. 근저당권 미배당금은 매수인에게 자동 승계되는 금액이 아닙니다.

⑥ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포곡읍 삼계리 소재 포곡읍 행정복지센터 북서측 인근입니다. 주변에는 농경지·창고·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 주유소용지, 자연녹지지역, 상업용 이용상태입니다. 토지면적 751.0㎡, 평지·사다리형이며 중로한면 조건입니다. 공시지가는 888,900원/㎡입니다.
• 토지이용 제한. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·제한보호구역(지원/헬기:2km) 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 실제 허가 적용 범위도 확인해야 합니다.
• 도로. 대상 토지별로 대로1류(폭 35m~40m), 중로3류(폭 12m~15m) 접함 등의 도로조건이 기재돼 있습니다.
• 설비. 1동에는 위생설비·급배수설비·화재탐지설비 및 유류보일러에 의한 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 공부 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 위험물저장및처리시설로서 일반 주거용 부동산과 매수 수요층이 다릅니다. 4회 유찰 이력과 일부 기계기구 제외 조건을 감안해 토지 자체의 활용가치와 기존 주유소 시설의 재사용 가능성을 나누어 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 제외 설비 확인. 감정평가서 ①~⑤, ⑦ 기계기구 6식과 매트청소기·진공청소기 등의 제외 범위를 현장에서 확인하세요. 에쓰오일의 소유권 주장 및 매각제외신청 내용을 대조해야 합니다.
• 지하매립식 유류저장탱크. 매각에 포함되는 ⑥ 설비의 설치·관리 상태와 사용 가능 여부, 추가 검사나 보수 필요성을 확인하세요.
• 제시외건물의 위치. 제시외건물 7-1은 지적도상 옆 필지에 존재하는 것으로 보이지만 본건 종물로 판단돼 매각에 포함됩니다. 실제 경계·이용관계 및 현장 위치를 확인하세요.
• 임차인 점유 및 명도. 이유진의 보증금은 인수하지 않는 구조이지만, 점유면적 797.0000㎡와 실제 점유 범위, 인도 협의 및 배당요구 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 근저당권과 공동담보. 을구 7번 근저당권의 이전 내역, 공동담보목록 제2023-2321호 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2023-197호를 함께 대조하세요.
• 세금 및 공과금. 용인시 압류 관련 체납세액과 배당순위, 시설 관련 미납 공과금 및 비용 부담 여부를 확인하세요.
• 규제 및 인허가. 자연녹지지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 토지이용규제와 주유소 운영 관련 인허가의 승계 또는 재취득 조건을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 47.01%라는 비율만으로 입찰하지 말고, 토지·건물 및 매각 포함 시설의 가치를 별도로 평가한 뒤 제외 설비의 확보·철거·대체 비용까지 자금계획에 반영하세요.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “47% 할인”보다 중요한 것은 실제로 무엇을 취득하느냐

이 물건은 말소기준권리가 비교적 명확하고, 확인된 임차인에게 대항력이 없어 예상 인수금액이 0원이라는 장점이 있습니다. 현재 최저매각가는 1,263,049,000원으로 감정가의 47.01%까지 낮아졌습니다.

그러나 4회 유찰된 위험물저장및처리시설이라는 특수성과 기계기구 6식의 매각 제외를 반드시 함께 봐야 합니다. 지하매립식 유류저장탱크는 포함되지만, 현장에 존재하는 모든 설비를 취득하는 것은 아닙니다. 제시외건물의 경계·종물 관계와 기존 임차인의 점유 문제 역시 실사 대상입니다.

따라서 이 사건은 권리상 인수위험은 제한적이지만 실제 자산가치와 운영 가능성에 대한 별도 검증이 필요한 물건입니다. 최저가의 할인폭이 아니라 매각범위와 시설 상태를 확인한 뒤 실질 취득원가를 판단하는 것이 핵심입니다.