수원지방법원 2024타경92557. 오산동 탑캐슬 101동 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 홍지우는 2021.11.20. 매매를 원인으로 거래가액 250,000,000원에 취득했고, 등기는 2021.12.22. 접수됐습니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 임차권입니다. 박정훈은 임대차계약일 2021.11.13., 확정일자 2021.11.15., 점유개시 2021.11.30., 주민등록 2021.12.03.이고, 2023.10.20. 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024.10.21. 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이므로 원칙적으로는 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도전: 임차인 박정훈)가 2026.06.09. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 박정훈 관련 미배당액을 매수인이 실질적으로 떠안는 것으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경92557 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 성호대로50번길 4-3, 101동 3층302호 (오산동,탑캐슬) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 전용면적 | 59.53㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 홍지우 · 2021.11.20. 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 |
| 유찰 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,130,312원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박정훈 | 전유부분 건물의 전부 | 250,000,000원 | 2021.12.03 / 2021.11.15 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
박정훈은 2023.10.20. 배당요구가 확인되며, 임차권등기 역시 같은 날 접수됐습니다. 배당 계산상 부족분 87,222,600원이 남지만 2026.06.09. 확약에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 예정된 구조입니다.
③ 가격 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
이 사건은 확약 때문에 매수인 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 165,900,000원입니다. 제공된 탑캐슬 거래자료의 최근12개월 평균은 243,800,000원, 최신 거래는 2022.03 · 219,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근12개월 평균 대비 68.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 56.37㎡ | 2 | 219,000,000원 |
| 2022.03 | 59.56㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 59.53㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 59.12㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 59.53㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.53㎡ | 5건 | 243,800,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,122,600원 |
| 1. 임차인 박정훈 보증금 | 250,000,000원 | 162,777,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 258,130,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 박정훈 보증금 부족분은 87,222,600원입니다. 다만 2026.06.09. 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 전 계산상 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 70% | 165,900,000원 | 87,222,600원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 56% | 132,720,000원 | 119,938,080원 | 실질 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 45% | 106,176,000원 | 146,110,464원 | 실질 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 보증금에 수렴합니다. 그러나 이 사건은 박정훈 관련 확약이 있어 그 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 현재 확인된 확약 대상 임차인에 대해서는 낙찰가 자체가 실질취득액이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성산초등학교 남측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 공장, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 오산역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 302호이며 위생·급배수·소방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 926,800원/㎡, 부정형 평지이며 서측 및 동측으로 약 4미터 내외 도로가 있습니다.
- 규제. 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술), 절대보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 탑캐슬은 총 19세대이고 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.4회입니다. 본건은 7회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 현재 회차 실질취득액은 165,900,000원이고 박정훈 관련 인수액은 0원입니다.
- 실거래 시점. 제공된 최신 실거래는 2022.03입니다. 최근12개월 평균 243,800,000원이라는 집계와 함께 실제 현재 시세를 별도로 교차확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이라는 점을 전제로 실제 사용·전입·대출·세금 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 가격 외에도 소규모 19세대, 권리구조, 용도, 환금성 등의 시장 반응을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 함정은 확약으로 풀렸지만, 7회 유찰의 이유는 따로 확인해야 한다
이 물건은 표면만 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 임차권 때문에 매우 무거운 인수형 경매입니다. 현재 회차 배당 계산에서도 87,222,600원이 부족합니다. 하지만 2026.06.09. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 박정훈 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 비교도 최저가에 인수액을 더한 250,000,000원으로 볼 사건이 아니라, 확약을 반영한 실질취득 165,900,000원으로 봐야 합니다. 이 금액은 제공된 최근12개월 평균 243,800,000원 대비 68.0%입니다. 다만 이미 7회 유찰됐고 최신 제공 거래가 2022.03에 머물러 있어, 권리 해소와 가격 할인만으로 환금성까지 자동으로 확보됐다고 보기는 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 확약의 원문 효력 확인과 현재 시장가·용도 적합성 검증입니다.
