수원지방법원 2024타경92557. 오산동 탑캐슬 101동 3층 302호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 6층 철근콘크리트 건물의 3층 호실이고, 비교대상 면적은 59.53㎡입니다. 소유자 홍지우는 2021년 11월 20일 매매계약을 통해 거래가 250,000,000원에 취득했고 2021년 12월 22일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리구조의 핵심은 보증금 250,000,000원의 임차권입니다. 임차인 박정훈은 2021년 11월 15일 확정일자를 받고 2021년 11월 30일 점유를 시작했으며, 2021년 12월 3일 전입신고를 마쳤습니다. 데이터상 말소기준은 2024년 10월 21일 강제경매개시결정이므로 임차인은 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.
통상 구조라면 최저가 237,000,000원에서 집행비용 4,118,000원을 제외한 232,882,000원만 배당되고, 보증금 부족분 17,118,000원을 매수인이 인수합니다. 이 경우 실질취득가는 254,118,000원이 됩니다. 그러나 2026년 6월 9일 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해 이 임차인 채권의 인수액은 실질 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경92557 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 성호대로50번길 4-3, 101동 3층 302호 (오산동, 탑캐슬) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 / 면적 | 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 · 59.53㎡ |
| 소유자 | 홍지우 (2021.11.20. 거래가 250,000,000원 매매, 2021.12.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (6회 유찰·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,130,312원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 준공 / 규모 | 2020.03.19. · 탑캐슬 19세대 |
| 공법상 사항 | 준주거지역 · 토지거래계약에 관한 허가구역 · 비행안전제3구역 · 교육환경 보호구역 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
2020년 4월 21일 하나은행 근저당권 1,032,000,000원이 설정됐지만, 2021년 11월 30일 일부포기를 원인으로 1번 근저당권 말소등기가 이어집니다. 이에 따라 제공된 권리기준은 2024년 10월 21일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 그보다 앞선 임차인의 전입과 점유는 대항력을 갖추며, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권도 행사합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정훈 HUG 양수 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2021.12.03 | 2021.11.15 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 인수 0원* |
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰·100% | 237,000,000원 | 17,118,000원 | 0원* | 237,000,000원* |
| 7회 유찰 시 감정가 80% | 189,600,000원 | 63,854,400원 | 0원* | 189,600,000원* |
| 8회 유찰 시 감정가 64% | 151,680,000원 | 101,243,520원 | 0원* | 151,680,000원* |
* 확약서가 매각과 임차권등기 말소 단계에서 그대로 이행된다는 전제입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 증가합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
탑캐슬의 비교 가능한 실거래는 5건이며 거래 범위는 219,000,000원~250,000,000원, 평균은 243,800,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득가 237,000,000원은 이 평균의 97.2%로 6,800,000원 낮습니다.
그러나 전체 평균에는 2021년의 250,000,000원 거래들이 포함돼 있습니다. 가격 판단에서 더 우선해서 볼 최신 거래는 2022년 3월의 219,000,000원이며, 현재 실질취득가는 이보다 18,000,000원 높고 108.2%에 해당합니다. 따라서 평균 대비 97.2%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 56.37㎡ | 2 | 219,000,000원 |
| 2022.03 | 59.56㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 59.53㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 59.12㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 59.53㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 243,800,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,118,000원 |
| 1. 임차인 박정훈 보증금 | 250,000,000원 | 232,882,000원 |
| 2. 하나은행 근저당 | 1,032,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 258,130,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 미배당액은 17,118,000원입니다. 다만 확약서에 따라 이 금액의 매수인 인수는 실질 0원*으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성산초등학교 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·공장·근린생활시설·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 오산역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트와 동일한 환금성을 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 건물. 2020년 3월 19일 준공된 6층 철근콘크리트 건물로 위생·급배수·소방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측과 동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로가 접하며, 토지는 평지의 부정형입니다.
- 규제. 준주거지역·성장관리권역·비행안전제3구역·토지거래계약에 관한 허가구역이며 성산초 절대·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 탑캐슬은 19세대 규모이고 실거래 표본은 5건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.8회와 낙찰률 0.0%를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09.자 확약서의 제출 주체, 사건번호, 대항력 포기 범위와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 별도 점유자 확인. 확약은 박정훈 보증금 채권에만 적용됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유와 전입세대열람을 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 확인. 2020.04.21. 하나은행 근저당 뒤 2021.11.30. 일부포기 원인의 말소등기가 기재돼 있습니다. 현재 등기부에서 말소 상태를 원문으로 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2021.12.22. 민간임대주택 등록등기가 있으므로 매각 후 등기 정리와 임대의무 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 237,000,000원은 최신 거래 219,000,000원보다 높습니다. 243,800,000원의 평균가만 근거로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 용도·대출 조건. 사건상 근린시설이고 오피스텔로 이용 중이므로 주거용 아파트와 취득세·대출·전입·임대 운용 조건이 같다고 가정하면 안 됩니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사실과 경매취득 시 적용 범위를 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원문과 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만 가격은 아직 아니다”
이 사건은 표면상 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 237,000,000원을 초과하는 전형적인 인수형 구조입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 17,118,000원을 추가 인수해 실질취득가가 254,118,000원으로 올라갑니다. 하지만 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 평가됩니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 확약 반영 실질취득가 237,000,000원은 실거래 평균 243,800,000원보다 낮지만, 더 최신인 2022년 3월 거래 219,000,000원보다는 18,000,000원 높습니다. 6회 유찰 뒤에도 감정가 100%이고, 19세대 소규모 근린시설·오피스텔 이용 물건이라는 점도 매각 시 환금성을 제한합니다. 권리위험은 확약 원문 확인을 전제로 관리 가능하지만, 현재 가격을 ‘저렴하다’고 평가하기는 어렵습니다.