수원지방법원 2024타경94348. 용인센트럴코업 12층 1223호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 현 소유자 최준희가 2021.10.25 매매를 원인으로 거래가 125,000,000원에 취득했고, 2021.11.23 소유권이전과 같은 날 홍상기 명의의 전세권 125,000,000원이 설정됐습니다. 홍상기는 이후 2021.11.30 전입했고, 2024.11.06 직접 임의경매를 신청한 채권자이기도 합니다.
권리구조의 핵심은 단순히 “5회 유찰된 저가 물건”이 아닙니다. 갑구 4번 메리츠캐피탈 가압류가 2022.01.21 말소기준으로 잡혀 있는데, 홍상기의 전세권 설정일은 그보다 앞선 2021.11.23입니다. 등기 순위상 이 전세권은 선순위이고, 현황조사·매각물건명세서상 같은 홍상기가 점유 임차인으로도 조사됐습니다. 특히 2026.01.19 제출된 보정서에는 전세권자로서의 권리와 임차권자로서의 권리를 함께 행사한다고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94348 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 중부대로 1216, 12층1223호 (역북동, 용인센트럴코업) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지하4층/지상17층 중 12층 |
| 소유자 | 최준희 (2021.10.25 매매, 거래가 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 17,311,000원 (5회 유찰, 감정가 17%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍상기 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 토지·대지권 | 대지권 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
2018년 수원새마을금고 근저당은 이미 2018.09.28 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 기준은 2022.01.21 메리츠캐피탈 가압류입니다. 그보다 앞선 2021.11.23 홍상기 전세권 125,000,000원은 후순위 권리처럼 자동 소멸한다고 볼 수 없습니다. 반면 2023년·2025년 용인시 압류와 2024년 경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍상기 | 2021.11.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
홍상기의 전입일 2021.11.30은 말소기준 2022.01.21보다 빠릅니다. 다만 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 임차권에 대해 “대항력 있음”이라고 단정하는 것은 금물입니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 조사된 사람은 1명입니다.
③ 가격 구조 — 1,731만원이 곧 취득원가가 아니다
현재 최저매각가격은 감정가 103,000,000원에서 5회 유찰된 17,311,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 17%까지 떨어졌지만, 선순위 전세권과 별도의 임차권 인수 가능성이 해소되지 않았습니다. 따라서 이 물건에서 비교해야 할 숫자는 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수되는 미배당 권리입니다.
특히 등록 전세금은 125,000,000원이고, 현 소유자의 2021년 거래가액도 125,000,000원입니다. 다만 임차권 보증금 자체는 확인되지 않았으므로 “낙찰자가 125,000,000원을 반드시 떠안는다”고 단정할 수는 없습니다. 반대로 17,311,000원만 부담하면 끝난다고 보는 것도 위험합니다. 실질취득원가는 임차권의 존부와 미배당 보증금이 확정된 뒤 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,311,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 711,598원 |
| 2. 전세권 · 홍상기 | 125,000,000원 | 16,599,402원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 12,195,284원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액 137,195,284원 중 예상 배당액은 16,599,402원이고 미배당은 120,595,882원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차권 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이 표의 계산상 인수 0원을 실제 매수인 부담 0원으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 대지권·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린시설이고, 감정평가 당시에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트로 전제해 접근하면 안 됩니다.
- 대지권. 대지권이 미등기돼 있고 대지권 유무를 알 수 없습니다. 다만 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됐으며, 감정은 추후 적정지분의 대지권 이전·취득을 전제로 했습니다.
- 취득세 확인. 용인시로부터 토지와 건물에 대한 취득세·등록면허세가 납부됐다는 2025.01.07 사실조회 회신이 있습니다.
- 입지. 용인시청 남동측 인근 역삼도시개발지구 내에 있으며, 개발 진행 또는 예정 토지·호텔·근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 에버라인 시청.용인대역과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층/지상17층, 사용승인일 2017.11.27입니다. 승강기·위생·급배수·소화전·개별 냉난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍상기 임차권 보증금 확인. 임차보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 제출서류 원본에서 확인해야 합니다. 이 금액이 실질취득원가를 좌우합니다.
- 전세권 소멸 여부 원문 대조. 2021.11.23 전세권이 말소기준보다 선순위인 점과, 전세권자 본인이 경매를 신청한 점을 함께 검토해야 합니다.
- 이중 권리 행사 확인. 2026.01.19 보정서의 “전세권자로서의 권리 및 임차권자로서의 권리 함께 행사” 문구가 실제 배당·인수에 어떤 효과를 갖는지 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 홍상기가 실제 임차인 1명으로 조사돼 있으므로 현 점유 상태와 인도 가능성, 가장임차인 또는 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기이고 유무도 알 수 없으므로 토지대장·도시개발 정리상태·대지권 이전 가능성을 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 17,311,000원만 보고 응찰 상한을 정하지 말고, 인수되는 권리가 확정된 뒤 실질취득원가 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·2026.01.19 보정서와 대지권 관련 사실조회 내용을 직접 대조하세요.
맺으며 — “5회 유찰”보다 먼저 볼 것은 인수 구조
이 사건의 가장 강한 숫자는 17,311,000원이 아니라 125,000,000원 전세권입니다. 선순위 전세권자 홍상기가 점유 임차인이자 경매신청채권자이고, 전세권과 임차권을 함께 행사한다고 밝힌 상태입니다. 임차보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없지만, 그렇기 때문에 오히려 인수 0원으로 전제한 입찰은 금물입니다.
여기에 대지권 미등기, 대지권 유무 불명, 근린시설·오피스텔 이용, 5회 유찰이 겹칩니다. 추가 유찰로 최저가가 12,117,700원이나 8,482,390원까지 내려가더라도 미배당 채권은 더 커집니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격이 싸다”가 아니라 “권리 인수액이 확정되기 전에는 가격을 평가할 수 없다”입니다. 실질취득원가가 확정되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 D등급 사건입니다.
