수원지방법원 2024타경94348. 용인센트럴코업 12층 1223호로, 감정평가상 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 103,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 24,730,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 4분의 1에도 미치지 않지만, 이 사건은 할인율보다 먼저 확인해야 할 사항이 뚜렷합니다. 대지권이 미등기이고 그 유무도 알 수 없다는 점, 전세권자이자 점유자인 홍상기 씨가 직접 경매를 신청했다는 점, 그리고 등기 말소 기록과 배당 시뮬레이션의 선순위 반영 내용이 서로 맞물려 있어 원본 기준의 순위 재검증이 필요하다는 점입니다.
점유자 홍상기 씨의 전입일은 2021.11.30.이고, 등기 전세권 설정일은 2021.11.23.입니다. 현재 확인된 순위관계에서는 전입이 기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되며, 경매를 신청한 전세권자의 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 홍상기 씨가 전세권자로서의 권리와 임차권자로서의 권리를 함께 행사한다는 보정서를 제출한 상태이므로 매각물건명세서와 보정서 원문을 반드시 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94348 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 중부대로 1216, 12층 1223호 (역북동, 용인센트럴코업) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지하 4층/지상 17층 중 12층 |
| 소유자 | 최준희 (2021.10.25. 매매, 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 24,730,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍상기 / 125,000,000원 |
| 등기 전세권 | 홍상기 · 전세금 125,000,000원 · 건물 전부 · 2021.11.23. 설정 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 순위 원본 대조 필요
소유권은 국제자산신탁주식회사에서 정현아 씨를 거쳐 2021.11.23. 최준희 씨에게 이전됐습니다. 같은 날 홍상기 씨 명의의 전세권 125,000,000원이 설정됐고, 홍상기 씨는 2021.11.30. 전입한 뒤 2024.11.06. 직접 임의경매를 신청했습니다. 이후 권리인 메리츠캐피탈 가압류와 용인시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유자·전세권 분석
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍상기 | 2021.11.30. | 미상 등기 전세금 125,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
홍상기 씨는 실제 점유자로 조사됐으며, 등기부상 전세권자이자 경매신청채권자이기도 합니다. 전입신고일 2021.11.30.은 전세권 설정일 2021.11.23.보다 늦고, 현재 권리 판정상 대항력은 없습니다. 전세권 역시 경매신청권리로서 매각으로 소멸하므로 미배당 전세금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인율만으로는 부족하다
현재 최저가는 24,730,000원으로 감정가 103,000,000원의 24.01%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 감정가 대비 할인폭은 크지만, 오피스텔 이용 근린시설의 환금성, 대지권 미등기 상태, 네 차례 유찰이라는 시장 반응을 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 845,140원 | - |
| 2. 근저당 · 수원새마을금고 | 106,600,000원 | 23,884,860원 | 82,715,140원 |
| 3. 전세권 · 홍상기 | 125,000,000원 | 0원 | 125,000,000원 |
| 4. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 12,195,284원 | 0원 | 12,195,284원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 243,795,284원 중 예상배당은 23,884,860원, 총 미배당은 219,910,424원입니다. 현재 배당 산정상 홍상기 씨의 예상배당은 0원이지만, 미배당 전세금이 매수인에게 승계되지는 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24,730,000원 | 24.01% | 23,884,860원 | 219,910,424원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17,311,000원 | 16.81% | 16,599,402원 | 227,195,882원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 12,117,700원 | 11.76% | 11,499,581원 | 232,295,703원 | 0원 |
추가 유찰 시에도 현재 권리 판정상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 그러나 낙찰가가 낮아질수록 경매신청채권자를 포함한 채권자의 미배당은 더 커집니다. 특히 홍상기 씨는 현재 회차부터 6회 유찰 시나리오까지 예상배당액이 모두 0원으로 산정돼 있어, 점유자와의 인도 협의가 원활할 것이라고 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시청 남동측 인근 역삼도시개발지구 안에 있으며, 개발 진행 또는 예정 토지와 호텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙 중인 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 에버라인 시청·용인대역과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하 4층·지상 17층 건물의 12층이며, 사용승인일은 2017.11.27.입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·소화전·승강기· 개별 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 북측으로 약 40미터, 남측으로 약 16미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린시설로 분류되고 오피스텔로 이용되는 물건이며, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 네 차례 유찰 이력까지 고려하면 매도 시 수요층과 금융조달 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기 사유, 향후 이전 가능한 적정 지분, 추가 등기비용과 절차를 시행사·신탁원부·토지등기부·법원 사실조회 회신으로 확인하세요.
- 근저당 말소 여부 확인. 2018.01.15. 수원새마을금고 근저당과 2018.09.28. 말소 기록을 원본 등기부에서 대조하고, 실제 배당순위를 법원 배당요구 내역과 함께 확인하세요.
- 보정서 확인. 홍상기 씨가 전세권과 임차권을 함께 행사한다는 2026.01.19. 보정서의 청구 내용과 첨부 임대차계약서를 확인하세요.
- 점유·명도 계획. 홍상기 씨의 현재 점유 여부와 영업·거주 상태를 현장에서 확인하고, 인도명령 및 협의명도 비용을 별도로 산정하세요.
- 시세 직접 조사. 최근 실거래 비교값이 없으므로 동일 건물 매매·임대 호가, 공실률, 관리비, 수익률을 중개업소와 관리사무소에서 확인하세요.
- 용도와 대출. 등기상 근린시설 분류와 감정상 오피스텔 이용이 금융기관 담보평가·취득세· 부가가치세·임대수요에 미치는 영향을 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 전기·수도·냉난방 정산 내역을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·신탁원부를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 권리와 토지를 먼저 본다”
현재 최저가는 24,730,000원으로 감정가의 24.01%까지 내려왔고, 점유자 홍상기 씨에게 대항력이 없는 것으로 정리돼 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 입찰금액 자체는 작아 보입니다.
하지만 이 물건의 결론을 결정하는 것은 할인율이 아닙니다. 대지권이 미등기이고 유무도 알 수 없다는 점, 말소된 것으로 기재된 수원새마을금고 근저당이 배당 시뮬레이션에는 선순위로 반영돼 있다는 점, 전세권자·점유자·경매신청채권자가 동일하며 전세권과 임차권을 함께 행사하고 있다는 점을 먼저 해소해야 합니다. 네 차례 유찰과 실거래 비교자료 부재까지 더하면, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
인수금은 0원이지만 물건 자체의 불확실성은 작지 않습니다. 대지권 취득 가능성과 실제 배당순위를 원본으로 확정하고, 오피스텔 이용 근린시설의 시장가격과 금융조달 가능성을 별도로 조사한 뒤에만 입찰가를 정하는 것이 맞습니다. 권리는 조건부 통과, 가격과 대지권은 보류입니다.