수원지방법원 2024타경95129. 경기도 화성시 마도면 송정리의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중이고, 토지는 공장용지 1,398㎡입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층이며, 외·내벽은 판넬마감, 창호는 샷시 창호입니다. 현재 최저매각가는 504,287,000원으로 감정가 1,470,224,000원에서 3회 유찰된 회차입니다.
등기상 핵심은 2023.11.09. 설정된 경기서부새마을금고 근저당권입니다. 을구 5번 채권최고액 612,300,000원이 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 을구 6번 채권최고액 544,700,000원과 그 뒤의 다수 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 두 근저당권은 2026.03.20. 확정채권양도를 원인으로 2026.03.26. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경95129 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 마도면 송정서길 220 (1동) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 토지 | 공장용지 · 1,398㎡ · 계획관리지역 · 공업용 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 단층 · 판넬마감 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 이옥임 |
| 감정가 / 최저가 | 1,470,224,000원 / 504,287,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34% |
| 청구금액 | 443,260,090원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2016년과 2017년에 설정됐던 중소기업은행·신한은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.11.09. 을구 5번 경기서부새마을금고 근저당권입니다. 이후 배용·신용보증기금·신한카드·롯데카드·중소벤처기업진흥공단·현대캐피탈 등 다수의 가압류와 화성시·국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 현재 최저가 504,287,000원
현재 회차는 감정가 1,470,224,000원에서 3회 유찰된 504,287,000원입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 353,000,900원, 5회 유찰 시 247,100,629원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34% | 504,287,000원 | 1,681,440,797원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 353,000,900원 | 1,831,026,040원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 247,100,629원 | 1,935,443,707원 |
현재 회차에서도 전체 채권 청구액 2,178,284,927원에 비해 배당 가능한 채권액은 496,844,130원으로 산정돼 1,681,440,797원의 미배당이 발생합니다. 매각가가 낮아질수록 후순위 채권자의 미배당은 더 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 504,287,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,442,870원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 경기서부새마을금고 | 612,300,000원 | 496,844,130원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 경기서부새마을금고 | 544,700,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 배용 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 163,450,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,776,699원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 42,354,015원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 146,204,563원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 21,546,888원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신현일 | 19,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 16,440,038원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 경기신용보증재단 | 81,949,926원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 광명농업협동조합 | 40,216,329원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 중소기업은행 | 19,470,601원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 신용보증기금 | 17,242,500원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 안양지구축산업협동조합 | 32,633,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 7,442,870원을 제외한 496,844,130원이 을구 5번 근저당권 배당으로 산정되고 이후 채권은 미배당입니다. 배당표는 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 매각범위·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 일괄매각. 제시외 건물 1-1~1-5, 2-1~2-7을 포함해 일괄매각합니다.
- 제시외 건물. 제시외건물 1-5, 2-4, 2-6은 컨테이너이나 다른 제시외건물과 일체로 이용 중이고, 분리 시 본래 용도가 훼손되는 점을 고려해 평가 및 매각에 포함됐습니다.
- 매각 제외. 이동 가능한 유체동산과 건물 내부에 소재하는 기계기구 등은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 토지 부속물. 토지에 소재하는 담장·대문 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 입지. 경기도 화성시 마도면 송정리 ‘법동마을’ 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 소규모 공장·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반관리), 공장용지 1,398㎡, 공업용, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 314,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 성장관리권역에 해당합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 사용자·점유자와 점유 근거를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외건물 범위 확인. 컨테이너를 포함한 제시외건물 중 매각에 포함되는 구조물을 감정평가서와 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 기계기구 제외 확인. 건물 내부 기계기구 등은 매각 제외이므로 제조업소로서 실제 사용에 필요한 설비가 어느 범위까지 남는지 구분해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.03.26. 두 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 등기 흐름을 최신 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 화성시와 국의 압류가 있고, 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조이므로 실제 배당요구·세금 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 34%까지 내려왔다는 사실만으로 저가 여부를 단정하지 말고, 토지·건물·제시외건물·설비 제외 범위를 함께 평가해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 얼마에 사는가’가 핵심
등기 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2023.11.09. 경기서부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건은 아파트처럼 권리와 시세만으로 끝나는 물건이 아닙니다. 기타 + 토지, 실제 이용은 제2종근린생활시설(제조업소)이고, 제시외 건물 일부를 포함한 일괄매각인 반면 내부 기계기구 등은 제외됩니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 따라서 3회 유찰로 감정가 34%까지 내려왔다는 숫자보다 현장에 남는 자산과 제외되는 자산, 실제 점유관계를 정확히 가르는 것이 먼저입니다. 이 물건은 권리상 인수는 0원, 현장 확인 난도는 높은 유형으로 보는 것이 적절합니다.
