수원지방법원 2024타경95129. 화성시 마도면 송정서길 220에 있는 토지와 1동 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중이며, 일반철골구조 기타지붕 단층입니다. 토지는 공장용지 1,398.0㎡로, 계획관리지역·성장관리계획구역에 속합니다.
권리의 기준점은 2023년 11월 9일 경기서부새마을금고의 채권최고액 612,300,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 544,700,000원의 후순위 근저당과 이후 가압류 13건, 경매개시결정, 화성시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 두 근저당권은 2026년 3월 26일 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 기존 근저당권의 순위가 바뀌는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경95129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 마도면 송정서길 220 (1동) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 단층 · 외·내벽 판넬마감 · 샷시 창호 |
| 토지 | 공장용지 1,398.0㎡ · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이옥임 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,470,224,000원 / 720,410,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 443,260,090원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 중소기업은행과 신한은행의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 11월 9일 설정된 경기서부새마을금고의 을구 5번 근저당권입니다. 을구 6번 근저당권과 그 이후의 가압류·압류는 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시 후순위 채권에 미배당이 발생하더라도, 제공된 배당 구조상 그 부족액을 매수인이 인수하지는 않습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 그러나 실거래 기준은 없다
감정가는 1,470,224,000원이고 현재 최저매각가는 720,410,000원으로, 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득액은 최저매각가와 같은 720,410,000원입니다.
다만 이 물건은 제조업소로 이용되는 공장형 근린시설과 토지의 일괄매각 사건이며, 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만 보고 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 건물 상태, 제시외 건물의 효용, 기계기구 제외에 따른 영업시설 가치, 토지 활용도와 지역 수요를 별도로 검증해야 합니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 720,410,000원 | 1,467,479,027원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 504,286,999원 | 1,681,440,798원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 353,000,899원 | 1,831,026,041원 | 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 720,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,604,100원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 경기서부새마을금고 | 612,300,000원 | 612,300,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 경기서부새마을금고 | 544,700,000원 | 98,505,900원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 배용 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 163,450,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,776,699원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 42,354,015원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 146,204,563원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 21,546,888원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 신현일 | 19,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 10번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 16,440,038원 | 0원 |
| 11. 갑구 11번 가압류 · 경기신용보증재단 | 81,949,926원 | 0원 |
| 12. 갑구 12번 가압류 · 광명농업협동조합 | 40,216,329원 | 0원 |
| 13. 갑구 13번 가압류 · 중소기업은행 | 19,470,601원 | 0원 |
| 14. 갑구 14번 가압류 · 신용보증기금 | 17,242,500원 | 0원 |
| 15. 갑구 15번 가압류 · 안양지구축산업협동조합 | 32,633,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,178,284,927원 중 710,805,900원이 배당되고, 1,467,479,027원이 미배당되는 구조입니다. 후순위 채권의 부족액과 소유자 잔여는 매수인 인수액에 포함되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 매각범위 — 포함되는 것과 제외되는 것
- 일괄매각. 토지와 건물 및 제시외 건물 1-1~1-5, 2-1~2-7을 함께 매각합니다.
- 제시외 건물. 1-5, 2-4, 2-6은 컨테이너이며 일부 제시외 건물과 일체로 이용돼, 분리하면 본래 용도가 훼손되는 점을 고려해 평가·매각에 포함됐습니다.
- 토지 부합물. 목록 2 토지의 담장과 대문 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 유체동산 제외. 이동 가능한 유체동산은 평가와 매각 대상에서 제외됩니다.
- 기계기구 제외. 목록 1 건물 내부의 기계기구 등은 평가와 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화성시 마도면 송정리 법동마을 북서측 근거리에 위치하며, 소규모 공장·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반관리)입니다.
- 토지 규제. 가축사육제한구역과 성장관리권역에 해당합니다.
- 토지 형상. 완경사의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 314,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 소유자·사업자·임차인의 실제 점유 여부와 명도 대상을 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물 대조. 1-1~1-5, 2-1~2-7의 위치와 현황을 감정평가서 도면 및 현장과 일치시키세요.
- 기계기구 구분. 건물에 부착된 시설과 이동·반출 가능한 기계기구를 구분하고, 낙찰 후 공장 가동 가능 범위를 확인하세요.
- 실거래 검증. 감정가의 49%라는 숫자만 보지 말고, 마도면 인근 공장용지와 제조업소 거래사례를 별도로 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 가축사육제한구역에서 가능한 업종과 증축·용도변경 여부를 확인하세요.
- 체납·공과금 확인. 화성시와 국의 압류 원인, 체납 세금 및 전기·수도 등 공과금 현황을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 등기 권리만 보면 명확합니다. 2023년 11월 9일 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려와 있습니다.
하지만 감정가의 49%라는 할인율이 곧 시세차익을 의미하지는 않습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 제조업소의 임대관계가 미상이며, 제시외 건물은 일부 포함되지만 내부 기계기구와 유체동산은 제외됩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리분석보다 점유·설비·매각범위·토지가치에 대한 현장 실사입니다. 권리는 통과지만, 가격과 활용성은 확인 후 판단해야 하는 C등급 실사형 물건입니다.
