21,009,000원
수원지방법원 2024타경98548. 등기상 소유자는 이영환이고, 2021.12.21 매매를 원인으로 2021.12.29 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 현재 존속하는 근저당권이 없고, 말소기준은 2023.09.08 고양세무서장의 국세 압류입니다. 이후 2024.11.26 강제경매개시결정과 2025.01.13 인천세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 최성만은 2021.12.20 전입했고 배당요구도 2024.12.13 접수했습니다. 전입일 자체는 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 안전한 표현은 “대항력 가능·미상”이며, 보증금이 확인되기 전에는 최저가 21,009,000원만 보고 실질 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경98548 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 대학로 40, 6층602호 (이의동,광교파인렉스1) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조 10층 건물 중 제6층 제602호 |
| 소유자 | 이영환 · 2021.12.21 매매 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 21,009,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 최성만 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성만 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.12.13 | 해당 없음 |
② 가격 — 5회 유찰보다 먼저 볼 것은 ‘실질 취득액’
현재 최저매각가는 21,009,000원으로 감정가 125,000,000원의 16.81% 수준입니다. 6회 유찰 시 14,706,299원, 7회 유찰 시 10,294,409원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
하지만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없고, 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 “감정가 대비 17%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 보증금이 존재하고 매각대금으로 전액 배당되지 않는다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수 위험이 커질 수 있기 때문입니다. 이 물건의 가격 판단은 반드시 보증금 확인 후 실질 취득액 기준으로 다시 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,009,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 778,162원 |
| 2. 경매개시결정 · 최성만 | 150,000,000원 | 20,230,838원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 신청채권자 미배당은 129,769,162원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 계산은 점유자 최성만의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 임차보증금 인수 여부를 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 광교역(경기대) 남측 인근으로, 주위는 오피스텔·근린생활시설·다세대주택·주상복합건물 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역·버스정류장·간선도로가 소재해 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 사건 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 제602호는 오피스텔로 이용중이었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층으로, 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 장방형 토지이며 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중입니다. 북서측 중로, 남동측 소로가 각각 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(광교지구)·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 4,625,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최성만 보증금 확인. 보증금이 얼마인지 확인되지 않으면 매수인 실질 인수액도 계산할 수 없습니다. 이 사건의 최우선 확인사항입니다.
- 임대차 성립 여부 확인. 전입자 최성만과 소유자 이영환의 관계, 임대차계약서, 실제 금전 지급, 점유 원인과 기간을 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임차채권 구분. 최성만은 신청채권자이자 점유자로 나타납니다. 150,000,000원 청구채권과 임차보증금이 같은 채권인지 별도 채권인지 확인이 필요합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 순위를 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2024.12.13 접수돼 있습니다.
- 낙찰가만 보지 않기. 현재 21,009,000원, 추가 유찰 시 14,706,299원·10,294,409원으로 내려가도 보증금 인수 가능성이 해소되는 것은 아닙니다.
- 국세 압류 확인. 말소기준권리는 고양세무서장의 2023.09.08 압류이고 2025.01.13 인천세무서장 압류도 존재하므로 실제 배당 시 조세채권 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용중이므로 현황·건축물대장·사용 가능 용도를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “17% 낙찰가”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 125,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 21,009,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 선순위 전입자인 최성만의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 이상 실질 취득비용은 확정되지 않습니다.
특히 최성만은 2021.12.20 전입해 2023.09.08 말소기준 압류보다 앞서고, 동시에 150,000,000원을 청구해 강제경매를 신청한 채권자입니다. 따라서 이 사건은 다회유찰 저가매수형이 아니라 임차관계 확인이 선행돼야 하는 사건입니다. 보증금·확정일자·실제 임대차 관계가 확인되기 전까지는 현재 최저가에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
