수원지방법원 2024타경98548. 광교파인렉스1 10층 건물 중 6층 602호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정 당시에는 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 125,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 30,013,000원입니다. 표면상으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 가격표보다 먼저 점유관계와 보증금을 확인해야 합니다.
최성만은 2021.12.20 전입했고 2024.12.13 배당요구를 했습니다. 말소기준으로 제시된 2023.09.08 국세 압류보다 전입일이 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 보증금이 최저가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어, 실질취득비용은 사실상 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경98548 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 대학로 40, 6층 602호 (이의동, 광교파인렉스1) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 당시 오피스텔로 이용 중 · 10층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 이영환 (2021.12.21 매매, 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 30,013,000원 (4회 유찰, 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최성만 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
장안신용협동조합의 근저당권은 2013.02.22 설정됐지만 2021.12.20 해지를 원인으로 말소된 기록이 있습니다. 이후 이영환이 2021.12.29 소유권을 취득했고, 2023.09.08 고양세무서장 압류가 말소기준으로 제시돼 있습니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 2025.01.13 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금을 모르면 상한가도 정할 수 없다
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성만 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 2024.12.13 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 점유 신고자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 배당요구를 했더라도 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하고 대항력이 인정되면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가와 최저가만으로 시세 대비 할인율을 판단할 수 없습니다. 확인되는 사실은 감정가 125,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 30,013,000원까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 이 수치는 감정가 대비 24.01%일 뿐, 최근 거래가나 실제 환금가치 대비 할인율은 아닙니다.
또한 공부상 근린시설이지만 감정 당시 오피스텔로 이용 중이고, 주변은 오피스텔·근린생활시설· 다세대주택·주상복합건물이 혼재합니다. 일반적인 주거용 아파트와는 수요층과 금융조건, 용도 확인 항목이 다르므로 반복 유찰을 단순한 저가 신호로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,013,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 940,234원 | - |
| 2. 장안신용협동조합 근저당 | 123,500,000원 | 29,072,766원 | 94,427,234원 |
| 3. 경매신청채권자 최성만 | 150,000,000원 | 0원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권총액 273,500,000원 중 29,072,766원이 배당되고 244,427,234원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 장안신용협동조합 근저당은 등기상 2021.12.20 말소 기재가 있어 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 미확인 임차보증금 승계 가능성은 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 광교역(경기대) 남측 인근이며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·다세대주택· 주상복합건물 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역·버스정류장·간선도로가 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층으로, 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 토지이며 업무용으로 이용되고, 북서측 중로와 남동측 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·광교지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구· 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,625,000원/㎡이며 토지면적은 1,378.6㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 근린시설이나 감정 당시 오피스텔로 이용 중이며 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 최성만의 임대차계약서, 보증금 액수, 지급자료, 확정일자, 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 대항력 인정 여부와 예상배당 후 미회수 보증금을 확인한 뒤 낙찰가에 더해 총 부담액을 계산해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 신청채권자와 점유 신고자가 같은 이름인 경위와 150,000,000원 청구채권의 성격을 확인해야 합니다.
- 말소 근저당 재검증. 2021.12.20 말소된 장안신용협동조합 근저당이 배당 계산에 반영된 이유를 배당요구 서류와 채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설과 현황상 오피스텔 이용이 일치하는지, 전입·영업· 금융 이용에 제한이 없는지 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 동일 건물·유사 용도 거래와 임대수익을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 간주하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 125,000,000원에서 네 차례 유찰돼 30,013,000원까지 내려왔지만, 할인 폭만으로 접근할 수 있는 사건이 아닙니다. 말소기준보다 빠른 전입자 최성만의 보증금과 확정일자가 미상이고, 신청채권자도 같은 이름입니다. 여기에 배당 계산은 2021.12.20 말소된 것으로 기재된 장안신용협동조합 근저당을 선순위로 반영하고 있습니다.
따라서 현재 확인되는 실질취득비용은 30,013,000원으로 확정되는 것이 아니라 30,013,000원에 미확인 인수액이 더해질 수 있는 구조입니다. 임차보증금과 배당순위가 정리되기 전까지는 최저가가 아무리 낮아도 안전마진을 계산할 수 없습니다. 가격은 낮지만 권리비용의 상한이 열려 있는 물건입니다.