19,040,000원
수원지방법원 2024타경99268. 화성시 석우동 석진파아란오피스텔 4층 411호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김형철로 2020.05.07. 거래가 63,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 79,300,000원인데 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 19,040,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 양대한은 임대차계약일 2022.11.03, 전입·점유개시일 2022.11.30이고 임차보증금은 80,000,000원입니다. 말소기준권리는 2024.01.22. 기흥세무서장의 압류이므로 임차인의 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 2024.11.22. 접수되어 있어 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금을 전액 충당하지 못하면 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경99268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 삼성1로 150, 4층411호 (석우동, 석진파아란오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 4층 411호 |
| 소유자 | 김형철 (2020.05.07. 거래가 63,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 79,300,000원 / 19,040,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2024.01.22. 갑구 12번 국의 압류입니다. 이후의 롯데카드 가압류, 경기신용보증재단 가압류, 강제경매개시결정, 하나은행 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 양대한의 전입은 2022.11.30.으로 말소기준보다 앞서므로, 을구 19번 주택임차권등기는 등기 접수 자체가 2024.05.22.이더라도 그 기초가 되는 전입·점유 시점 때문에 대항력 있는 임차보증금 위험을 남깁니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양대한 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 80,000,000원 | 전입 2022.11.30 확정 2022.11.03 | 대항력 있음 | 배당요구 | 미배당분 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 양대한은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 본인 명의 임차권자입니다. 따라서 보증금 80,000,000원을 다른 신고와 중복 합산할 이유는 없습니다.
② 가격 구조 — 1,904만원짜리 물건이 아니다
현재 회차에서 낙찰가를 19,040,000원으로 가정하면 집행비용 742,720원이 먼저 빠지고, 임차인 양대한에게 18,297,280원이 배당됩니다. 보증금 80,000,000원 가운데 61,702,720원이 남습니다. 이 금액이 매수인 인수분이므로 실제 경제적 부담은 다음처럼 계산됩니다.
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액도 줄고 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 그래서 5회 유찰 시에는 낙찰가 13,328,000원에 인수 67,311,904원으로 실질취득액이 80,639,904원, 6회 유찰 시에는 낙찰가 9,329,600원에 인수 71,238,333원으로 실질취득액이 80,567,933원입니다. 낙찰가만 계속 떨어질 뿐 총부담은 약 8,000만원 수준에 묶이는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 19,040,000원 | 61,702,720원 | 80,742,720원 |
| 5회 유찰 시 | 13,328,000원 | 67,311,904원 | 80,639,904원 |
| 6회 유찰 시 | 9,329,600원 | 71,238,333원 | 80,567,933원 |
따라서 이 사건에서 “감정가의 24%까지 떨어졌다”는 숫자는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합친 실질취득액이어야 합니다. 현재 실질취득액은 감정가보다도 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 742,720원 |
| 1. 임차인 양대한 보증금 | 80,000,000원 | 18,297,280원 |
| 2. 롯데카드 주식회사 가압류 | 30,953,679원 | 0원 |
| 3. 경기신용보증재단 가압류 | 9,840,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 양대한 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 주식회사 하나은행 가압류 | 33,479,060원 | 0원 |
| 6. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 12,711,765원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 742,720원과 임차인 배당 18,297,280원으로 매각대금이 소진됩니다. 임차보증금 부족분 61,702,720원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 한림대학교 동탄성심병원 북서측 인근으로 음식점 등 상업용 건물, 호텔, 오피스텔, 병원이 분포하는 근린상업지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 남서측 삼성1로 변에 노선버스정류장이 위치합니다.
- 도로. 남서측 약 30미터 포장도로, 북동측 약 10미터 포장도로, 북측 약 4미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·동탄(1)지구 지구단위계획구역이며 토지면적은 1,882.7㎡, 공시지가는 5,091,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 기준 19,040,000원에 낙찰돼도 인수액 61,702,720원이 더해져 총부담은 80,742,720원입니다.
- 임차보증금 전액변제 여부 확인. 보증금 80,000,000원이 전액 배당되지 않으면 주택임차권등기가 말소되지 않는 구조입니다.
- 임차인의 대항력 원인 확인. 전입일 2022.11.30이 말소기준 2024.01.22보다 빠른 점을 등기부·매각물건명세서·주민등록 및 점유관계 원본과 대조해야 합니다.
- 확정일자 기재 대조. 임차권등기 내용에는 2022.11.03이 기재되어 있고, 별도 매각물건명세서 관련 문구에는 2022.11.30이 기재되어 있으므로 원문 확인이 필요합니다.
- 양대한의 이중 지위 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 양대한이므로 임대차관계와 신청채권의 법률관계를 함께 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 롯데카드·경기신용보증재단·하나은행·소상공인시장진흥공단의 가압류 및 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 최종 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰률이 아니라 보증금이 가격을 정한다”
감정가 79,300,000원짜리 물건이 네 번 유찰되어 19,040,000원까지 내려오면 숫자만으로는 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서는 대항력 있는 임차보증금 80,000,000원이 먼저 가격 구조를 결정합니다. 현재 회차에서 임차인이 받지 못하는 61,702,720원을 매수인이 인수하면 총 실질취득액은 80,742,720원으로 감정가보다 높습니다.
추가 유찰도 해법이 아닙니다. 5회 유찰 시 인수액은 67,311,904원, 6회 유찰 시 71,238,333원으로 오히려 늘어나면서 총부담은 각각 80,639,904원과 80,567,933원에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 “최저가 1,904만원”이 아니라 “실질취득 약 8,000만원”으로 보는 것이 맞습니다. 여기에 4회 유찰, 근린시설 분류·오피스텔 이용, 임차인과 경매신청인이 동일한 관계까지 겹칩니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
