수원지방법원 2024타경99619. 등기상 소유자는 황은비이고, 2021.12.29. 매매를 원인으로 2022.01.28. 소유권을 이전받으면서 거래가액 133,800,000원이 기재돼 있습니다. 이후 정다인의 주택임차권이 2024.02.13. 등기됐고, 그 임차권에는 임대차계약일 2021.12.30., 주민등록·점유개시일 2022.01.28., 확정일자 2021.12.30., 보증금 148,000,000원이 명시돼 있습니다.
경매개시결정은 2024.11.28. 주택도시보증공사를 채권자로 등기됐고, 이후 화성시·국민건강보험공단·고양시의 압류가 이어졌습니다. 데이터상 경매개시결정 이후의 압류들은 매각으로 소멸하지만, 정다인의 임차권은 그보다 앞서 있어 원래 구조대로라면 매수인 인수 대상입니다. 다만 이 사건은 확약서가 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경99619 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 경기대로 1011, 3층309호 (병점동,병점역써밋프라움에이동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(침실, 거실, 욕실 등)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 중 제에이동 제3층 제309호 |
| 소유자 | 황은비 · 거래가액 133,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 152,649,814원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있으나 확약이 핵심
정다인의 임차권은 주민등록·점유개시가 2022.01.28.이고 확정일자는 2021.12.30.입니다. 보증금은 148,000,000원이며 배당요구도 했고, 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정돼 있습니다. 따라서 확약이 없다면 현 최저가 91,000,000원에서 배당 후 남는 59,038,000원이 매수인 인수로 연결되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정다인 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.28. | 2021.12.30. | 148,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
② 가격 판단 — 최저가 70%지만 시세 가점은 금지
현재 최저매각가는 91,000,000원으로 감정가 130,000,000원의 70%입니다. 5회 유찰로 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 91,000,000원이 실제 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔(침실, 거실, 욕실 등)입니다. 감정가 대비 할인율만으로 일반 아파트처럼 시세 판단을 하면 안 됩니다. 이 사건의 긍정 요소는 확약으로 선순위 임차권의 실질 인수가 해소됐다는 점이지, 실거래 대비 저평가가 확인됐다는 점이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 임차인 정다인 보증금 | 148,000,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 152,649,814원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 59,038,000원이나, 2026.06.09. 확약서로 해당 임차권의 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 예정돼 있어 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 여부가 먼저다
| 시나리오 | 매각가 | 배당표상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 70% | 91,000,000원 | 59,038,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 56% | 72,800,000원 | 76,910,400원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 45% | 58,240,000원 | 91,208,320원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득비용이 줄지 않는 구조를 경계해야 합니다. 실제 데이터에서도 5회 유찰 시 59,038,000원, 6회 유찰 시 76,910,400원, 7회 유찰 시 91,208,320원으로 배당표상 인수액이 증가합니다. 그러나 이 사건은 정다인 임차권에 한해 확약이 있으므로 실질 인수 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 현황은 오피스텔(침실, 거실, 욕실 등)으로 이용중입니다.
- 입지. 경기도 화성시 병점동 소재 병점역 남동측 인근으로, 근린생활시설·다세대주택·오피스텔·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 병점역이 위치하며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측·남동측·북서측으로 각각 폭 약 30m·12m·4m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·준주거지역이며 공시지가는 4,074,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 결론은 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서에 달려 있습니다. 입찰 전 원문과 적용 대상을 반드시 대조해야 합니다.
- 배당표상 인수액과 실질 인수 구분. 현 회차 계산상 59,038,000원이 남지만, 확약이 유효하게 적용되는 정다인 임차권은 실질 0원입니다.
- 압류·당해세 확인. 화성시·국민건강보험공단·고양시 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 5회 유찰·감정가 70%라는 할인율만 보지 말고 근린시설·오피스텔 이용 물건의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 현황은 오피스텔 이용이므로, 공부상 용도와 실제 이용·전입·영업 및 금융 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 해소, 가격은 별도 검증”
이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 70%라는 데 있지 않습니다. 보증금 148,000,000원의 대항력 있는 정다인 임차권이 존재해 원래라면 현 회차에서 59,038,000원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 2026.06.09. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제액이 남더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 이 임차권의 실질 인수는 0원, 현 회차 실질취득은 91,000,000원으로 보는 것이 일관됩니다.
다만 5회 유찰된 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔이며, 최근 실거래 시세 비교자료도 없습니다. 그래서 결론은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만 가격 메리트는 확인되지 않았다입니다. 이 물건은 감정가 대비 할인율보다 확약서의 유효성·당해세 여부·실제 거래 가능한 가격을 먼저 확인해야 합니다.
