수원지방법원 2024타경99619. 병점역 남동측 인근의 병점역써밋프라움에이동 3층 309호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용 상태는 침실·거실·욕실 등을 갖춘 오피스텔입니다. 소유자 황은비는 2021.12.29. 매매를 원인으로 거래가액 133,800,000원에 취득했고, 등기는 2022.01.28. 접수됐습니다.
핵심은 을구 1번 임차권입니다. 정다인은 임대차계약일과 확정일자가 2021.12.30., 주민등록일과 점유개시일이 2022.01.28.이며, 보증금은 148,000,000원입니다. 경매개시결정은 2024.11.28. 접수돼 임차인의 대항요건이 앞서고, 배당요구도 이뤄져 원칙적으로는 배당 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경99619 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 경기대로 1011, 병점역써밋프라움에이동 제3층 제309호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 20층 중 3층 |
| 소유자 | 황은비 (2021.12.29. 매매, 거래가액 133,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (4회 유찰, 현재 회차 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 152,649,814원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원*
정다인의 임차권등기는 2024.02.13. 접수됐지만, 등기 내용에 기재된 임대차계약일·확정일자는 2021.12.30., 주민등록일·점유개시일은 2022.01.28.입니다. 제공된 권리 판정상 2024.11.28. 강제경매개시결정이 말소기준으로 표시돼 있으며, 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매각만으로 소멸하지 않는 인수 대상입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정다인 실제 임차인 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2022.01.28. 2021.12.30. | 148,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 중복 임차인 아님 HUG 확약 제출 |
실제 임차인은 정다인 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 “양도전 임차인 정다인”으로 표시된 확약서 제출 주체로, 별도의 점유 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 130,000,000원입니다. 사건에는 4회 유찰 이력이 표시돼 있지만 현재 회차 매각가는 감정가의 100%입니다. 확약 적용 시 실질취득액도 130,000,000원*으로, 최저가와 동일합니다.
다만 동일 용도·동일 건물의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 감정가나 소유자의 과거 거래가액만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중이어서, 일반 주거용 아파트 가격과 직접 비교해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 미적용 룰상 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 100%) | 130,000,000원 | 20,620,000원 | 152,649,814원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 80%) | 104,000,000원 | 46,256,000원 | 152,649,814원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,200,000원 | 66,697,600원 | 152,649,814원 |
확약을 배제한 원칙적 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 다만 이번 사건은 정다인 임차권에 대한 대항력 포기와 말소 확약이 있으므로, 표의 룰상 인수액을 그대로 실질취득액에 더해서는 안 됩니다. 반대로 확약서 원본과 적용 범위를 확인하지 않은 채 최저가만 보고 접근하는 것도 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,620,000원 |
| 1. 정다인 임차보증금 권리 | 148,000,000원 | 127,380,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 152,649,814원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족분은 20,620,000원이지만, 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근으로 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 병점역이 위치해 교통상황은 보통입니다.
- 이용 상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시 침실·거실·욕실 등을 갖춘 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 20층 건물의 3층으로, 위생·급배수·소화전·엘리베이터·도시가스·냉난방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측·남동측·북서측으로 각각 폭 약 30m, 12m, 4m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 준주거지역에 걸쳐 있으며, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 원문, 제출 주체와 적용 대상이 정다인 임차권과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 실질 인수와 룰상 인수 구분. 확약 적용 시 실질 인수는 0원*이지만, 확약을 적용하지 않는 원칙적 부족분은 현재 회차 20,620,000원입니다.
- 세금 압류 확인. 화성시·국민건강보험공단·고양시 압류가 있으며, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 대조. 등기·사건상 근린시설과 실제 오피스텔 이용 상태가 대출, 세금, 전입 및 향후 매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰 이력에도 최저가는 감정가 130,000,000원입니다. 병점역써밋프라움의 동일 용도·동일 면적 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 말소되더라도 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소와 가격 매력은 별개다”
이 사건은 확약서가 없었다면 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분을 매수인이 떠안는 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 20,620,000원이고, 추가 유찰 시에는 46,256,000원과 66,697,600원으로 증가합니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약해, 정다인 임차권의 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 가격 매력이 생기는 것은 아닙니다. 4회 유찰 이력에도 현재 최저가는 감정가와 동일한 130,000,000원이고, 사건상 근린시설과 실제 오피스텔 이용이 겹칩니다. 동일 조건의 실거래 검증 없이 “유찰됐으니 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 재검증입니다.