33,278,000원
수원지방법원 2024타경103273. 겉으로는 감정가 198,000,000원짜리 물건이 5회 유찰돼 최저매각가 33,278,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 김가현은 2021.02.01 전입·점유했고 확정일자는 2020.12.11입니다. 말소기준으로 계산된 강제경매개시결정은 2024.12.30이므로, 전입·점유가 그보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금도 180,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다.
현재 매각가 33,278,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 999,004원을 먼저 빼고 임차인에게 32,278,996원이 배당됩니다. 보증금 중 남는 147,721,004원은 전액 배당되지 않은 대항력 임차보증금으로서 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 실질취득은 33,278,000원 + 147,721,004원 = 180,999,004원입니다. 3천만원대 경매가 아니라 사실상 1.8억원대 부담을 전제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경103273 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄반석로 172, 4층460호 (반송동,동탄파라곤) |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 아파트 · 감정평가 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층, 지상44층 · 제4층 제460호 · 사용승인 2010.11.12 |
| 소유자 | 김도현 (2020.12.10 매매, 거래가액 168,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 33,278,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘대항력’
등기부의 과거 전세권들은 이미 말소돼 현재 위험의 핵심이 아닙니다. 현재 소유자는 김도현이며, 강제경매 채권자는 김가현입니다. 중요한 순서는 김가현의 전입·점유 2021.02.01 → 강제경매개시결정 2024.12.30입니다. 임차인의 대항요건이 말소기준보다 먼저 갖춰져 있어, 2025.02.25에 등기된 주택임차권이 형식상 말소기준 뒤에 있더라도 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 금액의 인수 문제가 사라지지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김가현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.01 | 2020.12.11 | 180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
김가현은 2025.02.25 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 하지만 우선변제를 받는다는 사실이 곧 보증금 전액 회수를 뜻하지는 않습니다. 매각대금 자체가 보증금보다 작기 때문에 미배당분이 크게 남고, 그 미배당분이 바로 매수인의 인수 위험입니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 임차보증금 180,000,000원이 각 회차 매각가보다 크기 때문에 유찰로 입찰가격이 더 낮아지면 그만큼 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 반대로 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 33,278,000원 | 147,721,004원 | 180,999,004원 |
| 6회 유찰 시 | 23,294,600원 | 157,524,703원 | 180,819,303원 |
| 7회 유찰 시 | 16,306,219원 | 164,387,293원 | 180,693,512원 |
현재 최저가는 감정가의 16.81%지만, 실질취득은 감정가 198,000,000원에 훨씬 가까운 180,999,004원입니다. 6회·7회 유찰까지 가도 계산상 총 부담은 각각 180,819,303원, 180,693,512원입니다. 낙찰가가 떨어질수록 싸지는 구조가 아니라, 미배당 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,278,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 999,004원 |
| 1. 임차인 김가현 보증금 | 180,000,000원 | 32,278,996원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김가현 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김가현과 강제경매 채권자 김가현이 동일인으로 표시돼 있으므로 위 두 줄의 180,000,000원을 서로 별개의 360,000,000원 채권처럼 단순 합산해서는 안 됩니다. 현재 배당계산상 임차보증금 미배당분은 147,721,004원이며, 매수인 인수액도 같은 금액으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 반송동 소재 동탄1동 행정복지센터 남측 인근으로, 주위는 오피스텔·아파트 단지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 아파트로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용·건축물대장·전입 가능 여부를 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층·지상44층 건물의 제4층 제460호이며 사용승인일은 2010.11.12입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·지하주차장·화재탐지 및 경보·스프링클러·열병합 지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1)) 등에 해당하며 공시지가는 6,359,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 경매 통계. 동탄파라곤은 278세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 33,278,000원이 아니라 최저가와 인수액을 합친 180,999,004원을 현재 회차의 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
- 임차보증금 원본 대조. 김가현의 임대차계약일 2020.12.10·2023.01.03, 확정일자 2020.12.11, 전입·점유 2021.02.01, 보증금 180,000,000원을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 미배당 존속 확인. 을구 순위 7번 주택임차권은 보증금이 전액 배당되지 않으면 말소되지 않는다는 매각물건명세서 내용을 반드시 기준으로 삼아야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 모두 김가현으로 표시된 경위를 임대차계약서·채권관계·경매신청서에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 아파트와 감정 이용상태 업무시설(오피스텔)의 차이를 건축물대장·현황·용도에서 확인해야 합니다.
- 실거래 대조. 이 사건은 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 주변·동일 유형 거래가격과 비교해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 실제 점유상태가 일치하는지 현장 및 최신 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건이 아니다”
감정가 198,000,000원이 5회 유찰돼 33,278,000원이 된 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 가격을 결정하는 것은 경매 최저가가 아니라 대항력 있는 180,000,000원 임차보증금입니다. 현재 회차 예상 인수액은 147,721,004원, 실질취득은 180,999,004원입니다.
더 유찰돼 23,294,600원이나 16,306,219원으로 내려가더라도 인수액이 각각 157,524,703원, 164,387,293원으로 커져 총 부담은 180,819,303원·180,693,512원 수준입니다. 즉 낙찰가 하락분이 그대로 투자자의 할인으로 남지 않습니다. 여기에 임차인과 경매 채권자가 동일한 김가현으로 표시된 관계, 사건상 아파트와 감정상 업무시설(오피스텔)의 이용상태 차이, 단지 평균 5.0회 유찰이라는 요소까지 겹칩니다. 이 물건의 승부처는 “몇 번 더 유찰되느냐”가 아니라 1.8억원 안팎의 실질취득액을 감수할 가치가 있는지를 원본 권리와 실제 시장가격으로 확인하는 데 있습니다.
