최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만, 시세·점유 확인 전에는 ‘싼 물건’이 아니다 — 수원 빌리브 502호

수원지방법원 2024타경103655. 수원시 권선구 서둔동 ‘빌리브’ 5층 502호로, 감정평가상 단지형 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 사용승인일은 2016.06.27., 비교 기준 면적은 52.728㎡이며 총 8세대 규모입니다. 감정가 174,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 59,682,000원까지 내려왔습니다.

표면적인 할인폭은 큽니다. 그러나 이 물건에는 같은 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 특히 8세대 다세대주택은 개별 호수의 내부 상태·점유관계·주차 여건에 따라 거래가격 편차가 발생할 수 있어, 현장 가격조사 없이 “감정가의 34%이므로 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 과거 말소기록을 함께 봐야 한다

현재 선언된 말소기준은 2017.12.19. 접수 을구 5번 부천지구축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 132,000,000원입니다. 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 등기 이력에는 말소기준보다 앞선 면곡신용협동조합 근저당 420,000,000원과 조인호 근저당 949,000,000원이 존재하고, 두 권리 모두 2017.12.19. 일부포기에 따른 말소기록이 함께 기재돼 있습니다. 조인호의 574,000,000원 가압류도 2017.11.27. 해제로 말소됐습니다. 따라서 과거 선순위 권리를 단순히 현재 인수권리로 합산할 수는 없으며, 해당 호수에 대한 일부포기 범위와 공동담보 해지 내용을 등기 원문으로 최종 대조해야 합니다.

② 점유·임차관계 — 신고된 임차인은 없지만 점유 확인은 남는다

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 이에 따라 배당 시뮬레이션상 임차보증금 미배당이나 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 이를 곧바로 “소유자 점유” 또는 “명도 부담 없음”으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 34.3% 할인율만으로는 부족하다

현재 최저매각가 59,682,000원은 감정가 174,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 41,777,400원, 그다음 회차는 29,244,180원으로 제시돼 있습니다. 하지만 빌리브의 최근 실거래 금액과 최근 낙찰금액은 확인되지 않고, 동일 면적 일치 여부도 확인되지 않습니다.

세 회차 모두 소유자 잔여금은 0원이며, 신청채권자 부천지구축산업협동조합의 청구금액 100,861,496원도 시뮬레이션상 배당되지 않습니다. 이는 매각대금보다 앞서 계산된 채권총액이 매우 크기 때문입니다. 다만 앞서 본 일부포기·말소기록이 실제 채권 잔존액에 어떻게 반영되는지는 별도 검증이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,682,000원 가정)

총 채권액 2,116,829,268원 중 예상배당은 58,207,724원이며, 미배당은 2,058,621,544원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 등기상 일부포기·말소기록에 따른 실제 채권 잔존액은 원본 서류 대조가 필요합니다. 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서둔동성당 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택·연립·다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 하이샷시 마감입니다.
• 설비. 도시가스 난방, 위생·급배수설비와 주차장설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 4∼5m의 도로와 접합니다.
• 토지. 토지면적 265.0㎡, 지목은 대, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 1,514,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로3류에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 절대보호구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며 최근 매각사례가 없고 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재까지 확인된 매각률은 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 말소범위. 을구 1번·2번 근저당의 2017.12.19. 일부포기가 이 호수에 미치는 범위와 공동담보 해지 여부를 등기신청 부속서류로 확인하세요.
• 배당순위. 제시 배당표와 등기상 말소기록 사이의 차이를 매각물건명세서·채권계산서로 대조하세요.
• 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서와 현황조사서를 확인하고 현장 방문으로 실제 점유자를 특정하세요.
• 현장 시세. 최근 실거래가 확인되지 않으므로 인근 중개업소에서 동일 건물과 주변 2016년식 다세대의 매도호가·실거래를 조사하세요.
• 내부 상태. 최상층 5층 호수의 누수·결로·옥상 방수 상태와 내부 수리비를 확인하세요.
• 주차 여건. 주차장설비는 있으나 총 8세대의 실제 주차대수와 진출입 편의는 현장에서 확인하세요.
• 소음·규제. 군용비행장 소음대책구역 제2종구역과 비행안전제2구역 해당 사실을 고려해 거주 선호도와 향후 처분성을 점검하세요.
• 체납비용. 공용부분 관리비, 전기·수도·가스 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 채권계산서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — 권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개다

이 물건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 과거 근저당의 일부포기 범위와 실제 배당순위를 원본으로 확인해야 하며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다.

가격 역시 감정가 174,000,000원에서 59,682,000원까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 이를 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액은 없습니다. 총 8세대 다세대주택, 평균 유찰 3.0회, 확인된 매각률 0.0%라는 특성까지 감안하면 권리 확인은 조건부 통과, 가격 판단은 보류가 적절합니다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 말소범위·실제 점유·현장 시세를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.