76,613,000원
수원지방법원 2024타경103754. 경기도 수원시 팔달구 교동 12-4, 도로명 행궁로84번길 50에 있는 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 감정평가 이용상태는 단독주택이고 건물은 연와조 스라브즙 평가건 1층, 사용승인은 1971.08.13입니다. 토지면적은 152.0㎡, 지목은 대입니다.
등기상 핵심은 2016.08.04 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 482,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이후 2025.01.13 임의경매개시결정이 기록됐으며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상배당표에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경103754 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 행궁로84번길 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 연와조 스라브즙 평가건 1층 · 사용승인 1971.08.13 |
| 토지 | 152.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,127,000원/㎡ |
| 소유자 | 이명덕 · 이명애 · 이종태 · 이종화 (각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 319,087,140원 / 76,613,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 135,221,859원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 금지사항등기는 말소동의 확인
1992년 국의 근저당권과 1998년 매교새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2016.08.04 한국주택금융공사 근저당권이며, 2025.01.13 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 319,087,140원, 현재 최저매각가는 76,613,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가의 24.01% 수준입니다. 할인폭 자체는 매우 크지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않아 최저가가 실제 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 76,613,000원 | 24.01% | 407,166,034원 |
| 5회 유찰 시 | 53,629,100원 | 16.81% | 429,736,224원 |
| 6회 유찰 시 | 37,540,370원 | 11.76% | 445,535,357원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 낮아지지만 한국주택금융공사의 채권최고액 482,000,000원에 대한 미배당은 오히려 커집니다. 이 미배당액은 예상배당표상 매수인 인수액으로 잡히지 않으며, 현재 회차의 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,613,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,779,034원 |
| 을구 5번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 482,000,000원 | 74,833,966원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 76,613,000원 가정 시 한국주택금융공사 근저당의 미배당은 407,166,034원입니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원향교 북동측 인근이며 주위는 주택과 소규모점포 등이 혼재한 후면 주택지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 불가능하고 도보 접근이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 연와조 스라브즙 평가건 1층 건물로 사용승인은 1971.08.13이며 외벽은 벽돌 쌓기 및 시멘트 페인팅, 창호는 샷시 마감 등입니다.
- 설비. 위생급배수설비와 도시가스 공급설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 152.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 지구단위계획. 화성지구로서 4층 이상 단독주택·공동주택 등은 허가가 제한될 수 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만 보지 말고 인근 단독주택·토지의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 보증금·임대차 존재 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2026.02.21 제출된 매각 및 매각대금 납부 시 말소 동의 확인서의 원문과 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
- 차량 접근성 확인. 감정평가서상 차량 진입이 불가능합니다. 이사·공사·주차·재매각에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 건축·개발 제한 확인. 지구단위계획구역과 역사문화환경보존지역 등 다수 규제가 있으므로 증·개축이나 신축 계획이 있다면 허가 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등은 예상배당에 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율은 크지만, 확인할 것도 많다”
이 사건의 장점은 권리구조가 비교적 선명하다는 점입니다. 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 금지사항등기에 대해서도 신청채권자가 매각과 매각대금 납부 시 말소에 동의하는 확인서를 제출했습니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 4회 유찰로 최저가가 76,613,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 기준이 없으므로 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 1971.08.13 사용승인, 차량 접근 불가, 임대관계 미상, 다수의 토지이용 규제가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리만 보고 들어가는 물건이 아니라, 현장·점유·시세·규제를 함께 확인해야 하는 유형입니다.