수원지방법원 2025타경926. 경기도 화성시 오산동 중흥에스클래스더테라스리버파크3차 1739동 4층 402호입니다. 사건상 용도는 다세대이며 감정평가상 실제 이용은 연립주택입니다. 감정가는 1,290,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 903,000,000원입니다. 말소기준은 2019.10.17 설정된 주식회사광주은행 근저당권 385,000,000원이고, 뒤에 남은 하나은행 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

다만 이 물건의 가격 판단에는 주의가 필요합니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.7회, 낙찰률은 25.0%이지만 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 응찰 전 동일 단지·유사 면적의 최신 실거래와 호가를 따로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2019.10.17 주식회사광주은행 근저당권입니다. 2023.06.22 설정된 주식회사하나은행 근저당권, 2025.02.27 경매개시결정, 이후 엔에이치농협캐피탈·서울보증보험·삼성카드의 가압류와 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.

② 가격 판단 — 70% 할인보다 ‘현재 시세’ 확인이 먼저

현재 최저매각가 903,000,000원은 감정가 1,290,000,000원의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 632,100,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 442,470,000원입니다. 다만 이 수치들은 감정가를 기준으로 한 경매 회차 가격일 뿐, 최근 실거래와의 직접 비교값은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 903,000,000원 가정)

채권 합계 1,544,160,697원 중 예상 배당액은 891,570,000원이며, 미배당은 652,590,697원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성동탄경찰서 서측 근거리에 위치하며, 주위는 연립주택·아파트·소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측 포장된 공도와 접하고 단지 주출입구를 통해 주차장으로 진출입할 수 있으며, 남동쪽으로 보행자전용도로와 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구이며 공시지가는 1,838,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 단지 규모. 중흥에스클래스더테라스리버파크3차는 104세대이며 준공일은 2019.07.29입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 확인. 감정가 대비 70%만 보고 저가로 판단하지 말고 동일 단지·유사 면적 최신 거래를 확인하세요.
• 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
• 압류 확인. 2025.10.31 국의 압류가 있으나 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
• 배당 부족. 현재 가격에서도 채권 총액 대비 652,590,697원의 미배당이 발생하며, 유찰될수록 미배당액은 증가합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 시세를 최종 대조하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증

이 사건은 말소기준인 광주은행 근저당 이후 권리가 매각으로 정리되고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리 구조는 비교적 명료합니다. 다만 감정가 1,290,000,000원에서 한 차례 유찰돼 903,000,000원이 됐다는 사실만으로 가격 메리트까지 확인되는 것은 아닙니다. 단지 경매 평균 유찰은 1.7회, 낙찰률은 25.0%이고 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 이 물건의 실제 승부처는 권리보다 현재 903,000,000원이 시장가격에 비해 어느 수준인지 확인하는 데 있습니다.