수원지방법원 2025타경949. 화성시 영천동 현대실리콘앨리동탄 18층 A동 1815호로, 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 서대수·유환국이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2024년 1월 12일 국민은행 근저당권이며 채권최고액은 523,200,000원입니다. 이후 2025년 3월 6일 국민은행이 임의경매를 신청했고, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 권리만 보면 구조는 단순합니다. 별도의 압류·가압류가 없고, 조사된 임차인도 없습니다. 따라서 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 매수인의 실질취득액은 낙찰가와 같은 98,441,000원이며, 채권자의 미배당액 426,930,938원은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 다만 이 물건의 승부처는 권리보다 현황과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경949 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 844-1 현대실리콘앨리동탄 18층 A동 1815호 도로명: 경기도 화성시 동탄구 동탄영천로 150 |
| 물건종류 / 이용상태 | 공장(지식산업센터) · 20층 중 18층 · 인접 A동 1816호와 상호 벽체가 없는 공실 |
| 소유자 | 서대수 2분의 1 · 유환국 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 98,441,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 451,910,933원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.12. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 523,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
2023년 6월 14일 무궁화신탁 명의로 소유권보존과 신탁등기가 이뤄졌고, 2024년 1월 12일 신탁재산 처분에 따라 서대수·유환국에게 각 2분의 1씩 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
해당 근저당권은 A동 1816호도 공동담보로 하고 있습니다. 본건에 관한 근저당권과 2025년 3월 6일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 매수인의 등기상 인수액은 0원입니다. 별도의 압류·가압류는 확인되지 않습니다.
② 가격 흐름 — 34.3%까지 내려온 이유를 먼저 보라
감정가는 287,000,000원, 3회 유찰된 최저매각가는 98,441,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 절대금액만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일 유형의 최신 실거래와 직접 비교할 수 없는 상태이므로 이를 곧바로 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 부족합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 | 98,441,000원 | 34.3% | 426,930,938원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 68,908,700원 | 24.01% | 455,931,657원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 48,236,090원 | 16.81% | 476,232,160원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 국민은행의 미배당액은 커지지만, 말소기준 근저당권 자체가 매각으로 소멸하기 때문에 그 부족액이 매수인에게 이전되지는 않습니다. 반면 반복 유찰은 시장이 이 물건의 용도·현황·환금성 또는 가격을 보수적으로 보고 있다는 신호로 해석해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,441,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,171,938원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 523,200,000원 | 96,269,062원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 98,441,000원에서는 집행비용을 제외한 96,269,062원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 426,930,938원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 영천동 동탄5동 행정복지센터 북측 근거리에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 공장, 오피스텔, 상업용 빌딩, 아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조와 철근콘크리트지붕의 20층 건물 중 18층이며, 공용 위생·급배수, 엘리베이터, 소방, 시스템 냉난방 및 공조설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 부지는 광로3류·대로2류·중로3류와 접하며, 토지는 평탄한 공장 및 지원시설 건물 부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 준주거지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역이며 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다. 공시지가는 1,861,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, A동 1815호와 A동 1816호 사이에 벽체가 없는 공실 상태라는 점은 개별 호실 사용과 환금성 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. A동 1815호와 1816호의 집합건축물대장·도면·현장 경계를 대조하고, 본건 단독 출입과 독립 사용이 가능한지 확인하세요.
- 벽체 복구 범위. 벽체 설치 필요 여부와 소방·냉난방·공조·전기설비 분리 가능성을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 관계. 국민은행 근저당권은 A동 1816호도 공동담보로 하고 있으므로, 두 호실의 경매 진행 및 점유·사용 관계를 함께 확인하세요.
- 공실·임대관계. 감정 기준시점에는 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 출입 상태와 인도 가능 여부를 다시 확인하세요.
- 환금성 검토. 지식산업센터는 사용 가능 업종과 실제 수요층이 제한될 수 있으므로, 동일 건물의 공실·임대·매매 사례를 조사한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 건축물 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준 근저당권 이후의 권리가 매각으로 정리되고 조사된 임차인도 없어 권리상 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 287,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 98,441,000원까지 내려온 사실 자체를 투자 매력으로 곧바로 해석해서는 안 됩니다.
본건은 공장 용도의 지식산업센터이고, 감정 당시 인접한 A동 1816호와 상호 벽체가 없는 공실이었습니다. 실거래 비교 없이 할인율만 강조하기에는 독립 사용·벽체 복구·설비 분리·공실 환금성이라는 확인 과제가 큽니다. 결론은 권리는 합격, 현황과 가격은 보수적 검토입니다. 현장과 도면에서 한 호실로서의 독립성이 확인될 때 비로소 98,441,000원의 의미를 평가할 수 있습니다.
