수원지방법원 2025타경949. 화성시 영천동 현대실리콘앨리동탄 에이동 18층 1816호로, 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 서대수·유환국으로 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 2024년 1월 12일 주식회사국민은행의 채권최고액 523,200,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권을 기준으로 2025년 3월 6일 국민은행이 임의경매를 신청했습니다.
말소기준권리는 국민은행 근저당권이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 다만 이 근저당권은 인접한 에이동 1815호를 공동담보로 두고 있으며, 감정 당시 1815호와 1816호 사이에 벽체가 없는 상태였습니다. 등기상 별도 호실과 현황상 통합 공간이 일치하는지 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경949 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 844-1 현대실리콘앨리동탄 18층 에이동 1816호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 20층 중 18층 · 1815호와 상호 벽체 없는 공실 |
| 소유자 | 서대수 2분의 1 · 유환국 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 98,441,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 451,910,933원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.12. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 523,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 감정 당시 1815호와 1816호 모두 공실로 조사됐으나 임대관계는 미상입니다. 등기상 말소기준은 2024년 1월 12일 국민은행 근저당권이며, 2025년 3월 6일의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액은 채권자에게 남을 뿐 낙찰자가 인수하지 않습니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 감정가 34%, 가격 판단은 별도
현재 최저매각가는 98,441,000원으로 감정가 287,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장 용도의 지식산업센터이고, 인접 1815호와 벽체가 없는 공실 상태입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 동일 건물의 실제 거래조건과 통합 공간의 분리 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(감정가 34%) | 98,441,000원 | 96,269,062원 | 426,930,938원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 68,908,700원 | 67,268,343원 | 455,931,657원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(감정가 17%) | 48,236,090원 | 46,967,840원 | 476,232,160원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 국민은행의 미배당액은 426,930,938원에서 455,931,657원, 476,232,160원으로 증가합니다. 그러나 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수 부담은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,441,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,171,938원 |
| 근저당 · 주식회사국민은행 | 523,200,000원 | 96,269,062원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 국민은행 미배당액은 426,930,938원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 부족액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지 — 지식산업센터 통합 공실
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며, 1815호와 1816호가 상호 벽체 없는 상태의 공실입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 20층 건물의 18층입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 엘리베이터, 소방설비, 시스템 냉·난방설비와 공조설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 동탄5동 행정복지센터 북측 근거리에 위치하며 지식산업센터, 공장, 오피스텔, 상업용빌딩과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 도로. 주변으로 광로3류, 대로2류, 중로3류와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 공장용지·공업용으로 이용됩니다. 공시지가는 1,861,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 1815호와 1816호 사이 벽체가 없는 현황을 직접 확인하고, 독립 사용을 위한 분리 가능 여부를 점검하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 1815호를 공동담보로 두고 있으므로 등기부와 매각 범위를 함께 대조하세요.
- 점유 재확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 현장 점유와 임차인 신고 여부를 다시 확인하세요.
- 가격 대조. 최저가 98,441,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 동일 건물 거래조건을 비교하세요.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터) 용도이므로 실제 사용계획이 해당 용도와 맞는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 현황과 가격
이 사건은 말소기준 국민은행 근저당권과 그 이후의 경매개시결정이 매각으로 정리되고, 매수인이 떠안을 금액도 0원인 권리상 단순한 유형입니다. 하지만 권리가 단순하다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다.
현재 최저가는 감정가 287,000,000원의 34.3%인 98,441,000원까지 내려왔습니다. 동시에 물건은 3회 유찰됐고, 1815호와 벽체 없는 통합 공실이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 독립 호실로서의 실제 상태와 동일 건물 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.