수원지방법원 2025타경990. 화성시 오산동 우성르보아시티의 지상 1층, 에이동(오피스텔동) 110호입니다. 사건상 물건 분류는 대지로 표시되어 있지만, 등기증명서는 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 주거용 아파트가 아니라 상업시설의 임대·매매 수요와 공실 위험을 기준으로 접근해야 하는 물건입니다.
현재 소유자는 최새암입니다. 2024년 2월 6일 소유권이전등기가 이루어졌고, 등기상 거래가액은 938,960,600원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 이지원의 근저당권이 추가됐으며, 신한은행의 임의경매개시결정과 화성시의 압류가 뒤따랐습니다.
현재 최저매각가는 최초 감정가와 큰 차이를 보입니다. 그러나 과거 소유권이전 거래가액이나 감정가는 현재의 실거래 시세를 보장하지 않습니다. 특히 공실인 근린생활시설이 6회 유찰됐다는 사실은 입찰가격보다 먼저 임대 가능성과 재매각 가능성을 검증해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 1층에이동(오피스텔동)110호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄대로 557-9 |
| 물건종류 / 이용 | 사건 분류: 대지 · 등기: 집합건물 · 감정 이용상태: 근린생활시설(공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 18층 중 1층 |
| 소유자 | 최새암 (2024.02.06 소유권이전등기) |
| 등기상 거래가액 | 938,960,600원 |
| 감정가 | 920,000,000원 |
| 최저매각가 | 108,237,080원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 경매 청구금액 | 726,251,136원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.06 신한은행 근저당권 (채권최고액 840,000,000원) |
| 임차·점유 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 공실 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리분석의 출발점은 2024년 2월 6일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며, 해당 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이지원의 근저당권(212,500,000원), 신한은행의 임의경매개시결정, 화성시의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
과거에는 하나자산신탁과 생보부동산신탁을 거친 신탁 소유권 이력이 있습니다. 해당 신탁등기들은 이미 말소됐고, 2021년 신탁재산 귀속을 거쳐 2024년 최새암에게 소유권이 이전됐습니다. 따라서 과거 신탁 사실만을 근거로 현재 매수인의 신탁권리 인수를 단정할 수는 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 공실 확인이 중요
| 임차인 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 신고된 임차인 없음 감정평가상 근린생활시설(공실) |
확인된 임차권 없음 | 신고 없음 | 예상 0원 |
감정평가에서는 해당 호실을 공실인 근린생활시설로 기재하고 있으며, 임대관계는 미상으로 표시돼 있습니다. 신고된 임차인은 없어 배당 시나리오상 임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 공실이라는 감정평가 결과만으로 매각기일의 실제 점유상태나 제3자 임차관계까지 확정되는 것은 아닙니다.
③ 가격·유찰 분석 — 낮은 최저가와 낮은 시세는 다르다
감정가 920,000,000원에 출발한 물건이 6회 유찰되어 최저매각가 108,237,080원에 이르렀습니다. 현재 최저가는 감정가의 11.76% 수준입니다. 이 정도의 감정가 대비 하락폭은 눈에 띄지만, 그 자체만으로 투자수익이나 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 108,237,080원 | 11.76% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 75,765,956원 | 8.24% | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 53,036,169원 | 5.76% | 0원 |
현재 회차는 2026.11.03 매각기일 기준이며, 이후 회차는 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 진행 여부와 매각조건은 법원 공고 확인이 필요합니다.
특히 주목할 부분은 소유권이전 당시의 거래가액이 938,960,600원이었다는 사실입니다. 다만 이는 2024년 매매계약에 따른 과거 거래가액으로, 현재 공실 근린생활시설의 시장가격으로 사용하기 어렵습니다. 감정가와 과거 매매가가 비슷하다는 이유로 현재 가격이 크게 할인됐다고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,237,080원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 후 신한은행 근저당권자에게 잔액이 배당되는 구조이며, 이지원의 후순위 근저당권에는 배당될 금액이 없는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권최고액 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,315,319원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 840,000,000원 | 105,921,761원 |
| 2. 근저당 · 이지원 | 212,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 1,052,500,000원 | 108,237,080원 |
근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 추정배당입니다. 신한은행의 실제 확정 채권액과는 다를 수 있으며, 화성시 압류 관련 조세채권의 배당순위·금액, 당해세 및 기타 우선변제사항은 반영되지 않았습니다. 실제 배당금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 시나리오
| 항목 | 현재 6회 | 7회 유찰 | 8회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 108,237,080원 | 75,765,956원 | 53,036,169원 |
| 채권자 예상배당 | 105,921,761원 | 74,002,169원 | 51,681,518원 |
| 미배당 추정 | 946,578,239원 | 978,497,831원 | 1,000,818,482원 |
| 신한은행 예상배당 | 105,921,761원 | 74,002,169원 | 51,681,518원 |
| 신청채권 충족 | 미충족 | 미충족 | 미충족 |
| 매수인 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신한은행의 경매 청구금액 726,251,136원을 충족시키지 못합니다. 추가 유찰 시 채권자 배당금액은 계속 감소하지만, 기존 근저당권이 매각으로 소멸한다는 기본 구조에는 변화가 없습니다.
다만 낙찰자에게 중요한 것은 채권자의 배당손실보다 낙찰 이후 실제 얼마에 임대할 수 있는지, 얼마나 오래 보유해야 하는지, 언제 매도할 수 있는지입니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 상업시설의 수익성과 환금성이 자동으로 개선되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 오산동 동탄역(SRT) 북동측 인근에 소재합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 혼재한 상업지역이며, 감정평가에서는 상업적 입지 여건을 무난한 편으로 판단했습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 동탄역(GTX-A·SRT)이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로 접근. 건물 부지는 동측 약 40m, 북측 및 남측 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다. 다만 해당 110호의 실제 출입동선과 도로에서의 점포 노출 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조이며 전기·위생·급배수·소화·승강기·주차설비가 있습니다. 감정평가상 관리상태는 보통입니다.
- 이용 현황. 1층 근린생활시설로 공실 상태입니다. 신규 임차인의 입점 가능성, 적합 업종, 필요한 시설공사 및 임대수요를 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 성장관리권역 및 택지개발지구에 해당합니다. 토지 공시지가는 6,831,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항이 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 실제 이용 가능 업종과 인허가 적합성은 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 동탄역 접근성과 중심상업지역 입지는 입지상 장점입니다. 반면 근린생활시설은 개별 호실의 수요와 임대수익이 가격을 크게 좌우합니다. 공실 상태와 6회 유찰 이력을 고려하면 매도 소요기간과 거래 가능가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 시세부터 검증. 감정가 920,000,000원이나 과거 거래가액 938,960,600원을 현재 시세로 사용하지 마세요. 동탄역 인근 비교 가능한 1층 근린생활시설의 최근 거래사례를 확보해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이라는 사실뿐 아니라 임대가 어려운 원인이 출입동선, 점포 가시성, 관리비, 면적 구성, 업종 제한 등에 있는지 확인해야 합니다.
- 임대수익 검토. 현재 호실에서 실제 받을 수 있는 보증금과 월세, 예상 공실기간, 관리비 부담, 시설공사 비용을 확인한 뒤 수익가치를 산정해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2024.02.06 신한은행 근저당권을 기준으로 이지원 근저당권, 경매개시결정 및 화성시 압류의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 대조하세요.
- 화성시 압류·조세채권 확인. 2025.08.27 압류가 등기돼 있습니다. 압류금액과 당해세 여부에 따라 실제 배당순위 및 금액이 달라질 수 있으므로 법원 배당관계 자료 확인이 필요합니다.
- 점유·임대차 확인. 신고된 임차인은 없고 감정평가상 공실이지만, 현황조사 및 현장 방문으로 현재 점유자를 확인하세요. 실제 임차인이 확인되면 대항력과 우선변제권을 다시 분석해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 집합건물의 공용부분 관리비 등 낙찰 이후 부담 가능성이 있는 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 부동산 표시 대조. 사건상 분류는 대지, 등기상 집합건물, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 매각 대상인 전유부분 및 대지권의 범위를 매각물건명세서·건축물대장·등기부와 반드시 대조하세요.
- 추가 유찰 판단. 7회 유찰 시 75,765,956원, 8회 유찰 시 53,036,169원으로 낮아지는 시나리오가 있지만, 실제 시세와 수익성을 확인하지 않은 상태에서는 어느 회차도 저가매수라고 확정할 수 없습니다.
- 원본 서류 최종 확인. 2026.11.03 매각기일 전 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각조건 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 11.76% ≠ 시세의 11.76%”
이 사건에서 가장 눈에 들어오는 것은 920,000,000원짜리 감정평가 물건이 108,237,080원까지 내려왔다는 사실입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 얼마나 내려왔는지가 아니라 현실적인 시장가격과 수익가치보다 얼마나 유리하게 취득하는지입니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 신한은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 이지원 근저당권과 화성시 압류도 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없으며 현재 예상 매수인 인수금액은 0원입니다. 채권최고액 기준으로 큰 미배당액이 발생하더라도 이를 낙찰자의 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.
문제는 6회 유찰된 공실 근린생활시설의 시장성입니다. 동탄역 인근의 교통 접근성은 장점이지만, 개별 호실이 실제로 임대되는지와 매수자가 존재하는지는 별개의 문제입니다. 감정가 대비 하락폭만을 근거로 수익을 기대하면 장기 공실, 보유비용, 재매각 지연이라는 위험을 떠안을 수 있습니다.
결론은 권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격 판단은 보류해야 하는 고위험 상업용 경매물건입니다. 근린생활시설의 실거래 시세와 임대수익을 먼저 검증하고, 현재 점유 및 조세관계까지 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 최저가가 낮다는 사실만으로 투자 매력이 증명되지는 않습니다.
