수원지방법원 2025타경1047. 화성시 새솔동 엠폴리스303 제1동 제3층 301호와 302호를 합쳐 하나의 점포로 운영하는 근린생활시설입니다. 감정평가 당시 이용상태는 학원이고, 건물은 철근콘크리트 구조 지하 2층·지상 6층 중 제3층에 위치합니다. 사용승인일은 2021.02.25이며 301호와 302호는 일괄매각 대상입니다.
현재 최저가는 감정가 583,000,000원에서 2회 유찰된 285,670,000원으로, 감정가의 49%입니다. 다만 동일·유사 점포의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더욱이 매각물건명세서에 토지 별도등기 인수권리가 적혀 있어, 낙찰가가 낮아져도 권리위험이 함께 줄어드는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1047 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 제1동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 노들길 6-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(학원) · 301호와 302호를 합쳐 하나의 점포로 운영 |
| 건물 | 철근콘크리트 구조 · 지하 2층 / 지상 6층 중 제3층 · 사용승인 2021.02.25 |
| 소유자 | 김종태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 583,000,000원 / 285,670,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 367,605,871원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 301호·302호 일괄매각 · 토지에 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 토지 별도등기는 별개
말소기준권리는 2021.07.15 접수된 주식회사하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 456,000,000원입니다. 이후 2023.12.22 화성시 압류가 접수됐으나 2024.07.04 해제를 원인으로 말소됐고, 2025.03.19 하나은행의 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서여진 | 엠폴리스303 301·302호 121.0000㎡ · 주거 | 2022.11.07 확정일자 미상 | 30,000,000원 월 1,800,000원 | 신고 2025.04.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 서여진 1명입니다. 전입일 2022.11.07은 말소기준권리인 하나은행 근저당 설정일 2021.07.15보다 늦으므로 대항력이 없고, 매수인이 보증금 30,000,000원을 인수하는 구조는 아닙니다. 배당요구는 2025.04.08 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 판단이 아니다
현재 회차의 최저가는 285,670,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 제시된 가격은 199,969,000원, 4회 유찰 시는 139,978,300원입니다. 가격은 회차가 내려갈수록 낮아지지만, 토지 별도등기의 신탁 및 금지사항등기 문제는 낙찰가와 별개로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 285,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,799,380원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 456,000,000원 | 280,870,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 4,799,380원을 제외한 280,870,620원이 하나은행에 배당되고, 채권최고액 기준 175,129,380원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 부족액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설인 학원으로 이용 중이며, 301호와 302호를 합쳐 하나의 점포로 운영하고 있습니다.
- 주위환경. 새솔동 행정복지센타 남측 인근의 택지개발지구 내 상업지대로, 근린상가·단독주택·아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 왕복 8차선, 남서측 왕복 2차선 도로와 남측 약 8미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 토지면적은 935.2㎡, 공시지가는 3,178,000원/㎡이며 평지·가로장방·광대소각 조건입니다.
- 설비. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 사항이 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 1토지 갑구 3번 신탁과 갑구 1-1번 금지사항등기의 구체적 내용, 존속 여부, 낙찰 후 말소 가능성을 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 신탁계약의 처분 제한, 우선수익자, 비용 부담과 매각 대상 토지 지분의 관계를 대조하세요.
- 301호·302호 일괄 범위. 두 호실의 내부 연결 상태와 출입구, 설비, 원상복구 및 분리 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 점유 형태 확인. 감정평가상 학원 이용과 임차인의 주거 신고가 일치하지 않으므로 실제 거주자·영업자와 인도 대상을 확인하세요.
- 임차인 우선변제 확인. 확정일자와 소액임차인 해당 여부가 확인되지 않으므로 배당요구서와 임대차계약서를 대조하세요.
- 가격 상한 검토. 감정가 대비 할인율만 사용하지 말고 실제 임대료, 공실률, 관리비, 권리 해소 가능성을 반영해 상한가를 정하세요.
- 금융 가능 여부. 토지 신탁·금지사항등기가 담보대출과 향후 매각에 미치는 영향을 금융기관에 사전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·신탁원부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값보다 먼저 별도등기”
이 사건은 임차인 보증금을 떠안는 전형적인 대항력 인수형은 아닙니다. 실제 임차인 1명의 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 금전으로 계산된 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석의 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서가 토지의 신탁 및 금지사항등기를 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다.
최저가 285,670,000원은 감정가의 49%이지만, 비교할 최근 실거래 근거가 없고 근린시설의 환금성과 토지 별도등기 위험이 함께 남아 있습니다. 따라서 임차인 권리는 비교적 단순하지만, 토지 권리는 고난도입니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 가격이 아니라, 신탁원부와 금지사항등기를 확인해 낙찰 후 온전한 소유권 행사와 재매각이 가능한지를 입찰 전에 확정하는 데 있습니다.
