수원지방법원 2025타경1047. 경기도 화성시 새솔동의 엠폴리스303 제1동 3층 근린시설입니다. 감정평가상 제301호와 제302호가 하나의 학원으로 이용되고 있으며, 매각물건명세서에도 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 김종태이고, 2021년 7월 15일 설정된 하나은행의 채권최고액 456,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 하나은행이 청구액 367,605,871원으로 임의경매를 신청한 사건입니다.
등기부의 일반적인 권리 흐름만 보면 복잡한 후순위 채권자가 쌓여 있는 유형은 아닙니다. 과거 신탁등기들은 말소된 것으로 나타나고, 화성시 압류도 해제·말소되었습니다. 문제는 건물 등기와 별개로 토지에 관한 별도등기가 존재한다는 점입니다. 매각물건명세서가 이를 인수권리로 직접 표시하고 있어, 건물의 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 낙찰 후 권리관계가 깨끗해진다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1047 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 제1동 제3층 제301호 등기부상 도로명주소: 경기도 화성시 만세구 노들길 6-12 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) · 학원 이용 |
| 매각 범위 | 목록 1·2 일괄매각 · 301호 및 302호를 합쳐 하나의 점포로 운영 |
| 건물구조 | 철근콘크리트 구조 · 지하 2층 / 지상 6층 중 3층 |
| 사용승인 | 2021.02.25 |
| 소유자 | 김종태 (2021.07.15 소유권이전) |
| 감정가 | 583,000,000원 |
| 최저매각가 | 199,969,000원 (감정가의 34.3%, 3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 367,605,871원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.15 하나은행 근저당권 · 채권최고액 456,000,000원 |
| 임차인 | 서여진 · 보증금 30,000,000원 · 월차임 1,800,000원 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역(송산그린시티) |
① 권리 흐름 — 근저당보다 중요한 토지 별도등기
말소기준권리는 2021.07.15 접수된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 456,000,000원이며, 공동담보로 엠폴리스303 제302호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 2023년 화성시 압류는 이미 말소 처리되었습니다.
“표제부 2번 별도등기있음(1토지 갑구 3번 신탁, 갑구 1-1번 금지사항등기)”
이는 단순한 후순위 근저당권 문제가 아닙니다. 토지에 관한 신탁등기 및 금지사항등기가 별도로 존재하고, 명세서상 인수권리로 표시되어 있다는 뜻입니다. 토지 등기사항전부증명서와 신탁원부, 금지사항등기의 구체적인 내용을 확인해 매각으로 말소되는지, 매수인이 어떤 법률상 제약을 승계하는지 판단해야 합니다. 이 검토가 끝나기 전에는 권리상 안전한 경매로 분류하기 어렵습니다.특히 건물 등기부에 나타나는 종전 신탁의 말소 이력과 토지 별도등기는 구별하여 판단해야 합니다. 건물의 과거 신탁이 말소되었다는 사실만으로, 명세서에 별도로 표시된 토지 신탁이나 금지사항등기의 효력까지 소멸했다고 해석해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 이용상태 확인 필요
확인되는 실제 임차인은 서여진 1명입니다. 임차 목적물은 엠폴리스303 제301호와 제302호이며, 임차 내용상 면적은 121.0000㎡로 기재되어 있습니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 1,800,000원입니다.
| 임차인 | 전입일 / 배당요구일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서여진 301·302호 · 주거로 기재 |
2022.11.07 2025.04.08 |
30,000,000원 1,800,000원 |
대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
서여진의 전입신고일은 2022.11.07로, 말소기준권리인 하나은행 근저당권 설정일 2021.07.15보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 하면 선순위 대항력이 없으며, 낙찰자가 보증금 30,000,000원을 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 반영되어 있습니다.
또한 임차 내용에는 주거로 기재되어 있는 반면, 감정평가서상 이용상태는 근린생활시설(학원)입니다. 실제 점유·사용 현황과 임대차계약의 성격을 대조해야 하며, 이 차이가 임대차 보호관계 및 명도 절차에 미치는 영향을 확인할 필요가 있습니다.
배당요구가 있었다는 사실만으로 우선변제금액이 확정되는 것은 아닙니다. 보증금 반환책임이 매수인에게 승계되지 않는다는 분석과 매각대금 중 임차인에게 배당이 이루어질 가능성은 구별해야 합니다. 임차인의 실제 사용 공간이 301호와 302호에 걸쳐 있다는 점도 인도 범위 확인 시 중요합니다.
③ 가격 검토 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다
감정가는 583,000,000원이고, 3회 유찰 후 현재 최저매각가는 199,969,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 실제 투자 판단에서는 감정평가액이 아니라 현재 거래 가능한 근린상가의 시세가 기준이 되어야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 199,969,000원 | 34.3% | 259,630,566원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 139,978,300원 | 24.01% | 318,781,396원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 97,984,810원 | 16.81% | 360,178,917원 | 0원 |
4회·5회 유찰 시 금액은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 확정된 매각가격이나 일정이 아닙니다. 금전 인수액 0원은 배당모형상 수치로서 토지 별도등기의 법률상 효과와 취득 부대비용을 포함하지 않습니다.
위 시나리오에서 입찰가격이 낮아질수록 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 커지지만, 그 미배당금이 자동으로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 토지 별도등기로 인한 권리상 제약은 배당 미배당액과 별개이므로 금전 인수액이 0원이라고 해서 전체 취득위험도 0원이라고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,969,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 하나은행 근저당권의 채권최고액은 456,000,000원이고, 집행비용을 제외한 매각대금이 하나은행에 배당되는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,599,566원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 456,000,000원 | 196,369,434원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 199,969,000원 |
| 채권 미배당액 | — | 259,630,566원 |
| 매수인 보증금 등 금전 인수(모형) | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 위 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션상 부족분으로, 하나은행의 실제 확정채권액이나 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 새솔동 행정복지센터 남측 인근입니다. 주변은 택지개발지구 내 성숙 중인 상업지대로, 근린상가·단독주택·아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 원활하며, 인근 버스정류장 등 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 8차선, 남서측 왕복 2차선 도로 및 남측 약 8m 보행자도로에 접합니다. 다면 도로 접근 여건은 확인되지만, 실제 상가 이용 편의성은 개별 점포의 출입동선과 함께 판단해야 합니다.
- 건물. 2021.02.25 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 지하 2층·지상 6층 중 3층입니다. 위생·급배수·소방·승강기·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 현재 이용. 301호와 302호를 합쳐 근린생활시설인 학원으로 운영 중입니다. 일괄매각 대상이므로 실제 점포 구성과 이용 가능 범위를 함께 검토해야 합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·송산그린시티 지구단위계획구역입니다. 성장관리권역·특수지역·가축사육제한구역 등 관련 지정사항이 있고, 공시지가는 3,178,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 이는 토지 별도등기 위험과는 독립적인 사항입니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 학원 이용 근린시설입니다. 후속 매각은 상업시설 수요·임차상황·공간 활용도 등에 영향을 받습니다. 3회 유찰 이력도 있는 만큼, 현재 최저가만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 최우선 검토. 명세서에 표시된 1토지 갑구 3번 신탁과 갑구 1-1번 금지사항등기를 확인하고, 각각의 존속 여부·효력·말소 조건 및 낙찰자에게 미치는 영향을 파악해야 합니다.
- 신탁원부 대조. 건물의 과거 코리아신탁 관련 등기 말소 이력과 토지 신탁등기를 구별해야 합니다. 토지에 남은 권리의 법률관계가 명확해지기 전에는 권리 안전성을 확정할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위. 목록 1·2에 포함된 301호와 302호의 각 등기 및 토지 관련 권리관계를 대조하고, 낙찰로 취득하게 되는 정확한 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 현장 확인. 서여진의 임대차계약서, 점유공간, 보증금 30,000,000원 및 월차임 1,800,000원 조건을 확인하세요. 주거로 기재된 임차 내용과 학원 이용상태가 다른 이유도 확인해야 합니다.
- 배당과 인수의 구분. 예상 미배당액 259,630,566원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등 배당순위 변동 요인은 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 상권의 유사 근린상가 최근 실거래 및 실제 이용가치를 검토해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.
- 명도 및 사용. 301·302호가 하나의 학원으로 운영 중이므로, 점유자 인도 협의, 내부 시설물의 귀속관계, 재사용 가능성 및 원상회복 범위를 확인해야 합니다.
- 관리비와 부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 취득 관련 세금 및 명도·시설 관련 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서, 토지·건물 등기사항전부증명서, 신탁원부, 현황조사서, 감정평가서 및 경매 관련 최신 서류를 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가보다 중요한 것은 취득할 권리의 내용”
이 물건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 583,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 199,969,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 낙폭이 크다는 사실과 실제로 저렴하게 취득할 수 있다는 판단은 다릅니다.
임차인 서여진은 말소기준권리 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 분석되고, 하나은행 근저당권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 일반적인 임차보증금 인수 문제만 놓고 보면 부담은 제한적입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 그보다 앞선 단계에 있습니다.
매각물건명세서에 명시된 토지 신탁등기와 금지사항등기. 이 별도등기의 효력과 취득 후 제약 여부를 해소하지 못하면 배당모형상 인수액 0원이라는 숫자는 전체 권리위험을 설명하지 못합니다. 더욱이 최근 실거래 시세와의 비교가 이루어지지 않았고, 학원으로 이용되는 근린시설이라는 용도 특성과 3회 유찰 이력까지 고려하면 가격상 매력도 역시 입증되지 않았습니다.
결론은 입찰 보류·권리검토 우선입니다. 토지 별도등기의 실질적인 인수 여부와 처분 제한, 임차인의 실제 이용관계, 유사 상업시설의 최근 거래 수준이 확인되어야 합리적인 응찰가를 정할 수 있습니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 감수하기에는 권리 불확실성이 큰 물건입니다.
