수원지방법원 2025타경1061. 화성시 향남읍 하길리 1472-3 제1동 2층 204호로, 용도는 근린시설이며 공부상 일반음식점입니다. 감정평가 현황은 공실이고, 매각물건명세서에는 건축자재가 널브러져 있는 상태의 공실 및 관리비 미납이 기재돼 있습니다. 소유자는 박성종이며 2018.12.18 소유권을 이전받았고 거래가액은 434,600,000원입니다.
권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준권리는 같은 날 설정된 서울우유협동조합의 채권최고액 254,400,000원 근저당권입니다. 이후 수원지방법원의 임의경매개시결정이 2025.03.28 등기됐고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년에 설정됐던 대한민국 및 국 명의 근저당권은 2020년에 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1061 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 하길리 1472-3 1동 2층204호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 향남읍 상신하길로298번길 7-9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 박성종 · 2018.12.18 소유권이전 · 거래가액 434,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 29,894,610원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울우유협동조합 / 217,326,202원 |
| 유찰 / 매각기일 | 7회 / 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
확인된 실제 임차인은 0명입니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으나 현황 이용상태는 공실이며, 대항력 있는 임차인이나 보증금 승계가 확인된 내용은 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 7회 유찰, 하지만 ‘감정가 할인율’과 ‘시세’는 다르다
현재 최저매각가는 29,894,610원으로 감정가 363,000,000원의 8.24% 수준입니다. 7회 유찰 뒤의 가격이므로 감정가 대비 하락폭은 크지만, 이 사건에서 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 한 시세 판단은 하지 않습니다. 따라서 29,894,610원이라는 최저가만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 결론낼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 29,894,610원 | 225,443,493원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 20,926,227원 | 234,250,445원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 14,648,358원 | 240,415,312원 | 0원 |
추가 유찰 시 최저매각가는 더 낮아지지만 서울우유협동조합 근저당권의 미배당액은 225,443,493원 → 234,250,445원 → 240,415,312원으로 커집니다. 다만 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 제시된 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,894,610원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 938,103원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서울우유협동조합 | 254,400,000원 | 28,956,507원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 29,894,610원을 전제로 한 추정입니다. 집행비용 938,103원, 서울우유협동조합 배당 28,956,507원으로 매각대금이 소진되고, 채권최고액 기준 미배당액은 225,443,493원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 공부상 일반음식점이나 현재는 공실이며, 매각물건명세서에는 건축자재가 널브러져 있는 상태와 관리비 미납이 기재돼 있습니다.
- 입지. 하길고등학교 북측 인근으로 아파트·업무시설·상업시설·학교·관공서·근린생활시설·공원이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물의 2층 204호이며, 위생 급·배수설비·승강기·소방설비·지하주차장설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(향남2지구)이며, 전체 토지면적은 1,094.5㎡, 공시지가는 2,889,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 주차장 진출입이 가능하고 외곽 공도와 연계돼 있으며 토지 도로접면은 중로한면입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비 미납 확인. 미납 사실은 기재돼 있으나 금액은 표시돼 있지 않으므로 관리주체를 통해 체납액과 부담 범위를 확인하세요.
- 공실 내부 확인. 건축자재가 널브러져 있는 상태라고 기재돼 있으므로 내부 마감·설비·영업 재개를 위한 추가 비용 여부를 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가의 8.24%라는 숫자를 시세 할인율로 동일시하지 말고 실제 주변 거래·임대 수준을 별도로 대조하세요.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2018.12.18 서울우유협동조합 근저당권이며 현재 분석상 인수액은 0원이지만, 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 최신본을 다시 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 일반음식점인 근린시설이므로 실제 사용 목적에 맞는 시설 상태와 관련 제한을 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 7번 유찰됐는가’를 확인할 물건
이 사건의 등기상 구조는 복잡하지 않습니다. 2018.12.18 서울우유협동조합 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정은 그 이후입니다. 실제 임차인이 확인되지 않고 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격과 사용성은 별개의 문제입니다. 감정가 363,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 29,894,610원까지 낮아졌고, 현황은 공실, 매각물건명세서에는 관리비 미납과 건축자재가 널브러져 있는 상태가 적혀 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리를 인수하느냐”보다 공실 근린시설의 실제 상태와 사용 가능성, 체납 관리비, 그리고 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인하는 것입니다.
