수원지방법원 2025타경1070. 경기도 수원시 권선구 구운동 롯데홈타운2차 3층 301호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 황수기이며, 2019.03.28 공유물분할을 위한 경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 가재울새마을금고 채권최고액 127,200,000원의 근저당권이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 박기산·경기신용보증재단 근저당과 국·국민건강보험공단의 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계에서 가장 확인할 부분은 임차인 이희자입니다. 주거용으로 조사됐고 전입일은 2023.02.08입니다. 말소기준인 2019.03.28보다 늦으므로 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구·우선변제 범위는 원본 명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1070 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 구운동 943-5 롯데홈타운2차 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 구운로63번길 14-7 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 등으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 3층 301호 |
| 소유자 | 황수기 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박기산 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 소유권은 2019.03.28 황수기에게 이전됐고, 같은 날 가재울새마을금고 근저당 127,200,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2020.06.18 박기산 근저당 65,000,000원, 2023.02.08 국의 압류, 2025.02.26 국민건강보험공단 압류, 2025.03.19 경기신용보증재단 근저당 25,836,000원, 2025.03.26 박기산의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희자 | 주거 | 2023.02.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이희자의 전입신고는 말소기준권리인 2019.03.28보다 늦은 2023.02.08이므로 대항력은 없습니다. 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당요구 여부와 우선변제 가능 범위는 확정하기 어렵습니다. 다만 제공된 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 70%, 그러나 실거래 비교는 불가
감정가는 203,000,000원, 현재 최저매각가는 142,100,000원으로 1회 유찰된 감정가의 70%입니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래·거래 추세와 같은 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 2. 근저당 · 가재울새마을금고 | 127,200,000원 | 127,200,000원 |
| 3. 근저당 · 박기산 | 65,000,000원 | 12,110,600원 |
| 4. 근저당 · 경기신용보증재단 | 25,836,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 142,100,000원 가정 시 채권총액 218,036,000원 중 139,310,600원이 배당되고, 미배당은 78,725,400원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 142,100,000원 | 139,310,600원 | 78,725,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 120,756,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 150,060,322원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금이 낮아지는 만큼 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 다만 제공된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 측 미배당과 매수인의 인수금은 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 서호지구대 남측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 3층 301호이며, 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 새시창 등입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 7M 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인. 이희자의 전입은 후순위여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서에서 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 인근 다세대 실거래와 매물 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 후순위 채권 구분. 박기산·경기신용보증재단의 미배당이 발생하더라도 제공된 배당분석상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
- 명도 확인. 주거 임차인 이희자가 조사돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 시점을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 규제·소음 확인. 비행안전제2구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하므로 실제 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.03.28 가재울새마을금고 근저당을 기준으로 뒤의 담보권·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 임차인 이희자의 전입도 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인이 실제 점유하고 있고, 실거래 시세자료도 없어 최저가 142,100,000원의 가격 경쟁력을 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 권리 인수보다 임차관계 원본 확인과 실제 시세 검증이 입찰 전 핵심입니다.
