67,765,824원
수원지방법원 2025타경1215. 동탄역헤리엇 112동 1층 1009호로, 공부상 용도는 판매시설(상점)이며 기준시점 현재 공인중개사사무실로 이용 중입니다. 소유자는 허준헌이고, 2023.04.03 소유권이전등기와 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 672,000,000원이며 이 사건의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 67,765,824원으로 감정가 576,000,000원의 약 11.76%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 1층 판매시설이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 5.5회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 감정가 대비 하락률 자체보다 실제 임대수익·공실 가능성·상권과 개별 점포 시세 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1215 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 1023 동탄역헤리엇 112동 1층1009호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설(상점) · 공인중개사사무실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상1층건 중 1층 1009호 |
| 소유자 | 허준헌 · 등기상 거래가액 718,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 576,000,000원 / 67,765,824원 (6회 유찰) |
| 신청채권액 | 579,602,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인이라 대항력 없다
말소기준권리는 2023.04.03 국민은행 근저당권입니다. 이후 2025.05.15 국민은행이 임의경매를 신청했고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.04.17 화성시 압류는 2025.10.20 해제로 이미 말소됐습니다. 기존 코리아신탁 명의의 신탁등기도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한은경 | 동탄역 헤리엇 112동 상가 1009호 37.1740㎡ | 5,000,000원 | 500,000원 | 2024.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격·환금성 — 11.76%까지 내려왔어도 시세 판단은 별개
현재 회차는 6회 유찰, 최저매각가 67,765,824원입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 47,436,076원, 8회 유찰 시 33,205,253원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일 면적의 실거래 가격 비교 기준이 확인되지 않아, 이 숫자들을 시장가와 직접 비교해 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 67,765,824원 | 66,146,039원 | 605,853,961원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 47,436,076원 | 46,182,227원 | 625,817,773원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 33,205,253원 | 32,207,558원 | 639,792,442원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 67,765,824원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,619,785원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 672,000,000원 | 66,146,039원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 국민은행 근저당의 미배당은 605,853,961원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청계초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 근린생활시설·오피스텔·아파트단지·학교·골프장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 편입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 50m, 남측 및 서측으로 폭 약 12m 도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 공시지가는 4,623,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 현재 공인중개사사무실로 이용 중입니다.
- 환금성. 동탄역헤리엇은 428세대, 2023.02.14 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 5.5회·낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 11.76%라는 비율만 보지 말고 같은 상가동·유사 면적·유사 위치의 실제 매매가를 직접 대조해야 합니다.
- 임대수익 확인. 현재 임차조건은 보증금 5,000,000원·월세 500,000원입니다. 실제 계약 유지 여부와 공실 전환 가능성을 확인하세요.
- 임차인 권리. 한은경은 2024.03.25 전입으로 2023.04.03 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 실제 배당 관련 사항은 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 6회 유찰된 판매시설인 만큼 단순 가격 문제가 아니라 상권·점포 위치·가시성·수요 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 11.76% ≠ 시세의 11.76%”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리 측면에서는 2023.04.03 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인의 2024.03.25 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 인수액도 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 이미 6회 유찰돼 최저가가 67,765,824원까지 내려왔지만, 이를 뒷받침할 동일 면적 실거래 비교 기준이 확인되지 않습니다. 판매시설이라는 용도와 평균 5.5회 유찰·낙찰률 0.0%라는 경매 통계를 함께 보면, 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 점포 시세와 임대수익, 그리고 향후 환금성입니다.
