수원지방법원 2025타경1270. 사건 표기 용도는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 업무시설입니다. 등기부상 소유자 김태윤은 2023년 11월 8일 매매를 원인으로 거래가액 330,126,720원에 취득했고, 2023년 11월 29일 소유권이전과 동시에 국민은행에 채권최고액 516,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 가압류·경매개시결정·압류와 임차인들의 전입은 모두 말소기준보다 늦습니다.
권리상 결론은 명확합니다. 현황조사상 임차인 4명의 보증금은 각각 25,000,000원으로 합계 100,000,000원이지만, 전입일이 모두 2023년 11월 29일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 합계가 현재 최저가보다 크더라도 그 차액을 낙찰자가 떠안는 대항력 인수형 사건이 아닙니다. 권리상 실질취득액은 최저가 79,953,000원과 동일합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1270 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 2층 212호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 표기 대지 · 등기사항전부증명서상 집합건물 · 감정 이용상태 업무시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 내 2층 · 사용승인 2019.12.03 |
| 감정 대상 표기 | 감정요항표상 2층 212호와 213호 |
| 소유자 | 김태윤 (2023.11.08 매매, 거래가액 330,126,720원 · 2023.11.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 79,953,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 444,220,201원 |
| 분석 기준 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019년과 2020년의 신탁 관계는 2023년 11월 29일 신탁재산의 귀속으로 정리된 뒤 김태윤에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 제이비우리캐피탈 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 동화성세무서의 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 대승주식회사 더퍼스트타워투 2층 212-비호 25.0000㎡ | 25,000,000원 | 2025.05.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 삼보더퍼스트투(최삼용) 더퍼스트타워투 2층 212-A호 22.0000㎡ | 25,000,000원 | 2025.05.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 스타팩토리 더퍼스트투(박서연) 더퍼스트타워투 2층 213-B호 22.0000㎡ | 25,000,000원 | 2025.05.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조의룡 더퍼스트타워2 2층 213호 RA-01, RA-02, RA-03 20.0000㎡ | 25,000,000원 | 2024.08.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 4명이고 보증금 합계는 100,000,000원입니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2023년 11월 29일보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 임차인 최우선변제가 적용되면 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다. 그러나 이 문제는 배당순위의 문제이고, 현재 판정상 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 문제와는 구별됩니다.
③ 가격·환금성 — 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 79,953,000원으로 감정가 333,000,000원의 24.01%입니다. 절대금액만 보면 감정가에서 크게 낮아졌지만, 확인 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 없어 현재 실질취득액이 실제 시장가격보다 낮은지는 검증할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
오히려 4회 유찰은 앞선 가격대에서 매수세가 성립하지 않았다는 결과입니다. 업무시설이고, 감정요항표상 임대관계도 미상이며, 현황조사에서는 212호와 213호에 걸쳐 여러 점유자가 확인됩니다. 가격 판단은 동일 건물 업무시설의 실제 거래·임대료, 공실률, 관리비와 개별 점유 상태를 함께 확인한 뒤 내려야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,839,154원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 516,000,000원 | 78,113,846원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 12,784,260원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 국민은행 근저당권에 배당되며, 제이비우리캐피탈과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국민은행 근저당권에는 213호 공동담보가 기재되어 있어 실제 배당은 공동담보의 진행 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 79,953,000원 | 78,113,846원 | 450,670,414원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 55,967,100원 | 54,559,692원 | 474,224,568원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 39,176,970원 | 38,071,785원 | 490,712,475원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 기흥동탄IC 남서측 인근으로, 주위에 상가·업무시설·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북측·서측은 폭 약 30미터 내외, 남측·동측은 폭 약 12미터 내외 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 2층 업무시설로, 위생·급배수·소화·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
- 규제. 동탄2지구 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았고, 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 환금성. 업무시설이라는 이용상태와 4회 유찰 이력을 고려하면 실제 거래가·임대수요·공실 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위. 소재지의 212호 표기, 감정요항표의 212호·213호 표기, 213호 공동담보 기재를 매각물건명세서와 물건목록 원문에서 대조하세요.
- 점유부분 확인. 212-A호·212-비호·213-B호·213호 RA-01~03의 실제 경계와 출입구, 시설물 귀속을 현장에서 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 임차인 4명이 점유 중이므로 각 점유자별 인도 일정과 영업시설 반출 계획을 세워야 합니다.
- 최우선변제 확인. 임차인별 확정일자·배당요구·임대차계약 원문과 적용 범위를 확인하세요. 배당액은 바뀔 수 있지만 매수인 승계 여부와는 별도입니다.
- 국세 압류 확인. 동화성세무서 압류의 체납세액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권의 공동담보인 213호 진행 상황과 배당액 안분 가능성을 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치만 보지 말고 동일 건물 업무시설의 최신 거래가·임대료·공실·관리비를 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 변경된 매각기일 및 매각결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 싸다는 결론은 아직”
이 사건은 말소기준이 2023년 11월 29일 국민은행 근저당권으로 명확하고, 임차인 4명도 모두 그 이후 전입이라 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 권리상 실질취득액은 현재 최저가인 79,953,000원입니다.
하지만 권리가 소멸한다고 곧바로 좋은 입찰이 되는 것은 아닙니다. 이미 4회 유찰됐고, 실거래 비교값이 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 검증되지 않았습니다. 더구나 감정요항표와 점유관계에는 212호와 213호가 함께 등장하고 실제 점유 임차인도 4명입니다. 권리는 합격, 가격·명도·매각대상 범위는 보류. 이 세 가지를 원문과 현장에서 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 업무시설 사건입니다.
